Гражданский кодекс Украины (ГК Украины) с комментариями к статьям

Стаття 364. Виділ частки із майна, що є у спільній долевой собственности

1. Совладелец имеет право на выделение в натуре доли из имущества, находящегося в общей долевой собственности.

2. Если выдел в натуре доли из общего имущества не допускается согласно закону или является невозможным (часть вторая статьи 183 настоящего Кодекса), совладелец, Который желает выдела, имеет право на получение от других совладельцев денежной или иной материальной компенсации стоимости его доли.

Компенсация совладельцами может быть предоставлена style = "text-align: justify"> 1. Каждый участник права общей долевой собственности имеет субъект объективное гражданское право на выдел своей доли. Юридическое значение выделения заключается в том, что участник получает в натуре определенное имущество, которое соответствует его части, а в случае невозможности - компенсацию за него, в собственность. При этом право общей собственности Относительно субъектов 'объекта, Который выделила свою долю в натуре, прекращается. Если из участников общей долевой собственности после осуществления выделения остался только один субъект объект, естественно, что право общей собственности прекращается вообще. Однако если после выделения субъект объектов-совладельцев осталось хотя бы двое, право общей долевой собственности продолжает существовать - с перераспределенными частицами и, как правило, с видоизмененным составом имущества, находящегося в общей долевой собственности.

С ЭТИХ соображений неточным является ссылка нормы абзаца п' пятого пункта 59 Инструкции о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины в том, что заключение договора в выделение доли в натуре (деление) прекращает общую долевую собственность. Во-первых, договор о выделе доли влечет прекращение права собственности только для того участника, Который реализовал право на выдел. Во-вторых, отличие договора о выделение от договора раздела имущества, находящегося в общей долевой собственности, именно тем и отличается, что только в соглашении о разделе воля контрагентов направлена

Выделение доли из имущества, находящегося в общей долевой собственности, а не является правом самостоятельно реализуется лицом, желающим выделения, а должно осуществляться на основании заключенного между всеми совладельцами договора. Такой вывод следует из нормы ч. 1 ст. 358 ГК, которая четко устанавливает принципы осуществления права общей долевой собственности с согласия совладельцев. И только в случае возникновения между совладельцами спора дело о выделение решается судом.

На практике отношения с участием двух совладельцев, один из которых желает Получить свою долю в натуре, во многих случаях оформляются заключением договора о выделе доли из общего имущества, а не в разделе имущества, находящегося в общей долевой собственности. Считаем целесообразным использовать в таких ситуациях именно договорную конструкцию разделения из следующих соображений. Центральный содержание договора о выделения есть указание на имущество, которое является объект объектом выделения. Следовательно, остается без внимания и НЕ является предметом настоящего договора имущество, в результате выделения первого совладельца остается в собственности второго бывшего совладельца, что Приводит для последнего Дальнейшие осложнения при осуществлении прав. Договор разделения, напротив, своей основной целью четко определить в натуре то имущество, которое станет личной собственностью каждого из бывших совладельцев. Заключение договора разделения, а не выделения, целесообразно и в тех случаях, когда участник, выделяемой не получает в натуре имущества вообще, а вместо этого получает денежную или иную материальную компенсацию. В таком случае выделение хотя и не влияет никоим образом на состав имущества, продолжает находиться в собственности лица - второго бывшего совладельца, однако это имущество уже НЕ является объект объектом права собственности, а становится индивидуальной собственностью. Таким образом, именно договор деления является Наиболее оптимальной конструкцией прекращения права собственности по двух участников на основе их согласия, ведь Выступает правоустанавливающими документом, удостоверяющими факт закрепления конкретного имущества на праве собственности за каждым из бывших совладельцев, а не только по одному из них, как это происходит при выделения доли.

2. Выделение в натуре доли из общего имущества может быть запрещен законом или быть невозможным в силу самой природы общей вещи, которая является неделимой (ч. 2 ст. 183 ГК). Верховный Суд Украины в абзаце первом пункта 6 постановления Пленума " О практике применения судами законодательства, регулирующего право собственности граждан на жилой дом " от 4 октября 1991 г. N 7 подчеркивает, что судам при рассмотрении дел о выделение в натуре долей жилого дома, является общей долевой собственностью, следует иметь в виду, что это возможно, если каждой из сторон может быть выделена Отделенная часть дома с самостоятельным выходом (квартиру). Выделение также может иметь место при наличии технической возможности переоборудовать помещение в изолированные квартиры.

Согласно абзаца четвертого пункта 59 Инструкции о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины одновременно с удостоверением договора о выделения в натуре (деление) жилого дома, здания, дома или сооружения нотариусом удостоверяется договор о выделение в натуре (деление) на местности земельного участка. Для удостоверения последнего совладельцы подают нотариально удостоверенный договор о праве общей долевой собственности на земельный участок. Конечно, это возможно только, если земельный участок находится в общей долевой собственности тех же совладельцев, между Которым заключается договор выделения.

Для определения технической возможности выдела доли имущества в натуре нотариусу, кроме правоустанавливающими (Правопидтверджувальних) документов, Которые требуются для удостоверения договоров отчуждения недвижимости, подается также вывод о технической возможности выделения доли в натуре (абзац третий пункта 59 Инструкции). Законодательство не содержит Четких требований ны субъект объектов, уполномоченных Предоставлять такие выводы, ни по их содержания. На практике выводы чаще всего предоставляются коммунальнымы предприятиями БТИ, реже - судебно-экспертными учреждениями. Главным содержанием выводов есть дача ответы на вопрос о возможности независимого функционирования определенного имущества, являющегося предметом договора выдела доли. Порядок проведения БТИ работ по разделения, выделения и расчета частиц жилых домов, зданий, сооружений, второго недвижимого имущества, кроме земельных участков, определяется Инструкцией о проведении разделения, выделения и расчета частиц в "объектов недвижимого имущества, утвержденной приказом Министерства по вопросам жилищно-коммунального хозяйства Украины от 18 июня 2007 N 55.

Анализ практики договоров выделения и разделения свидетельствует Неодинаковые подходы Относительно критериев " самостоятельности " в "объектов выделения (разделения), если ими выступают жилые дома и нежилые здания. Договоры в выделе доли из общего частичного имущества (разделение), Которым является жилой дом, удостоверяются при условии технической возможности обустройства отдельного газо-, водо-и теплоснабжения, в то время как договоры о выделе доли из имущества (разделение), Которым является нежилое здание, удостоверяются и преимущественно признаются действительными без решения этого вопроса в договоре. Так, истец Обратился к ответчику с иском о выделе доли из общей долевой собственности размером 78/100 целостного имущественного комплекса. Решением хозяйственного суда, оставленным без изменений постановлением апелляционного хозяйственного суда, иск было удовлетворено, целостный имущественный комплекс был разделен, по истцом было признано право собственности на ряд зданий соответствует 78/100 целостного имущественного комплекса, а за ответчиком - Право на здание соответствует 22/100 целостного имущественного комплекса.

Высший хозяйственный суд Рассмотрев в кассационном порядке жалобу на Принимаемые решения, указал на то, что " ссылки жалобщика на то, что судами были приняты во внимание доводы ответчика в нахождение инженерных сетей электро-, тепло-, водоснабжения, водоотведения целостного имущественного комплекса во владении и пользовании только истца, и невозможность в связи 'связи разделения этого имущества, являются безосновательнымы, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие невозможность использования сетей ответчиком и препятствования таком использованию их истцом " (постановление высшего хозяйственного суда Украины от 25.01.2005 г. в деле N 36/449. См..: Еременко В. Проблемы нотариального удостоверения договоров о разделе нежилого здания является общей долевой собственностью//Нотариат для Вас. - 2006. - N 9. - С. 45 - 46).

Из анализа Приведенное дела следует, что выделение в натуре инженерных сетей НЕ является обязательным 'Обязательным условием для заключения и удостоверение договоров в выделение (разделении) недвижимого имущества-нежилых зданий. Однако, при анализе и обобщении судебной практики по заключению договоров в выделение (разделение) жилых зданий обращается внимание судов на необходимость получения " выводов специализированных организаций по поводу возможности обустройства отдельного газо-, водо-и теплоснабжения " (См.: Юровская Г., Борец Э.. Общая долевая собственность на имущество в аспекте судебной практики: осложнения и ошибки, возникающие при решении гражданских споров в правоотношениях по осуществлению и защите права на общее имущество//Нотариат для Вас. - 2006. - N 11. - С. 81).

3. Если имущество быть не может быть выделено в натуре или по договоренности совладельцев, готовы сохранить все имущество в общей собственности, совладелец, выделяемого, имеет право требования по уплате ему компенсации в денежном или ином материальном выражении. При этом в абзаце втором ч. 2 комментируемой статьи подчеркнуто, что компенсация может быть предоставлена судами законодательства, регулирующего право собственности граждан на жилой дом ", позволяющих суда в исключительных случаях обязательства 'связать остальных участников общей собственности выплатить компенсацию участнику, выделяется, и без его согласия.

Если содержанием договора является выделение имущества в натуре и уплата денежной (материальной) компенсации или только уплата компенсации бывшему совладельца, на работа возникает вопрос, каким образом оформят данный договор - как договор выделения, договор купли-продажи или смешанный договор, сочетающий элементы ЭТИХ двух договоров. На наш взгляд, даже в случае, когда в пределах своей доли в натуре участник не получает ничего, а вместо получает Лишь компенсацию, эти правоотношения вполне укладываются в нормативную конструкцию договора выделения, ведь участник никогда и не имело права на конкретное имущество, соответствует его доле, а имел Лишь абстрактную долю в праве общей долевой собственности. Такая судьба может трансформироваться как в выделение ему конкретного имущества, так и оказаться в виде денежной компенсации, если выдел в натуре невозможно.

4. Одновременно с заключением договора о выделе доли из общего имущества необходимо изменить идеальные доли тех совладельцев, в которых общая долевая собственность на это имущество остается, поскольку выделение прекращает отношения общей долевой собственности только для совладельца, выделился, а доли других совладельцев - участников общей долевой собственности Должны быть распределены таким образом, чтоб их Арифметическая сумма составляла единицу. Об этом обязанность 'обязательно должно указываться в тексте договора в выделение.

5. Ч. 3 ст. 364 устанавливает обязанность 'язковисть заключения договора о выделение в натуре доли из недвижимого имущества в письменной форме с нотариальным удостоверением. Нотариально удостоверенный договор выделения является правоустанавливающими документом на недвижимое имущество согласно требованиям перечня правоустанавливающими документов, на основании которых проводится регистрация прав собственности на "объекты недвижимого имущества, утвержденно приказом Министерства юстиции Украины от 7 февраля 2002 г. N 7/5. Право собственности на недвижимое имущество, приобретенное по такому договора, подлежит регистрации в органах, осуществляющий Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и возникает с момента гос регистрации (ч. 1 ст. 182, абзац третий ч. 2 ст. 331 ГК, ч. 6 ст. 3, ст. 4 Закона " О гос регистрации прав на недвижимое имущество ").

же время сам договор о выделение в натуре доли недвижимого имущества гос регистрации не просить.