Гражданский кодекс Украины (ГК Украины) с комментариями к статьям

Статья 384. Права жилищно-строительного (жилищного) кооператива и их членов на квартиру в дома кооператива

1. Дом, Построенный или приобретенный жилищно-строительным (жилищным) кооперативом, является его собственностью.

2. Член жилищно-строительного (жилищно) кооператива имеет право владения и пользования, а при согласии кооператива - и распоряжения квартирой, которую он Занимает в доме кооператива, если он НЕ выкупил ее.

3. В случае выкупа квартиры член жилищно-строительного (жилищно) кооператива становится ее владельцем.

Комментарий

1. Статья 384 регламентирует право собственности на жилой дом, принадлежащим жилищно-строительному кооператива (далее - ЖСК) как владельцу, и права на жилье его членов и членов их семей.

Порядок создание ЖСК, его деятельность, а также права и обязанности 'связки членов ЖСК и членов их семей определяется Жилищным кодексом Украино ССР, Примерным уставом жилищно-строительного кооператива, утвержденными постановлением Совета министров УССР от 30 апреля 1985 N 186 (с последующими изменениями), постановлением Кабинет министров Украины " В дальнейшем развитии жилищно-строительной (жилищное) кооперации " N 593 от 20 октября 1992, Отдельным законами и нормативно-правовыми актами. Он действует на основании устава, принятого в согласовании с Примерным уставом, зарегистрированным в установленном законом порядке.

ЖСК является юридическим лицом, создается с целью обеспечения жильем членов кооператива и членов их семей путем строительства многоквартирного дома, а в случаях, предусмотренных законодательством, одно-и двухквартирных домов усадебно типа или многоквартирного блокированного жилого дома (Домов) с надворнымы постройками за собственные средства кооператива по помощью банковского кредита, а также для последующей эксплуатации и управления этим домом (домами). ЖСК НЕ является субъект объектом предпринимательства и осуществляет свою деятельность исключительно для обеспечения выполнения уставных целей в согласовании с Действующим законодательством.

ЖСК осуществляет свои полномочия собственника таким образом, чтоб Это не нарушало жилищные права членов ЖСК. В частности, согласно ст. 19 примерно устава, жилой дом (дома) и надворные постройки принадлежат жилищно-строительному кооператива на правое кооперативной собственности (кроме квартир в этом доме, за Которые граждане полностью внесли паевые взносы) и не могут быть у него изъяты, проданы или переданы им как в целом, так и частями (квартиры, комнаты) ни организациям, ни Отдельным лицам, за исключением передачи, осуществляемой при ликвидации кооператива.

Право собственности на жилой дом возникает в ЖСК после принятия гос приемной комиссией в эксплуатацию жилого дома и надворных построек и после его гос регистрации.

Членами ЖСК могут стать граждане, достигшие 18 лет, а также то, что женились или устроились на работу в достижения этого возраста, и соответственно со времени бракосочетания или устройства на работу. Членом ЖСК может стать также несовершеннолетний наследник члена кооператива при условии осуществления его прав и обязанности "связей в достижения им совершеннолетия опекуном (попечителем). К членам кооператива относятся лица, постоянно проживающие в данном населенных пункте, находятся на учете желающих вступит в ЖСК в согласовании с Правилами учета граждан, желающих вступит в жилищно-строительный кооператив, утвержденных постановлением Совет Министров СССР N 228 от 5 июня 1985 или отвечают вторым требованиям, предусмотренным нормативными правовыми актами.

Члену ЖСК по решению общего собрания членов кооператива, утвержденно исполкома соответствующего Совета народных депутатов, предоставляется в бессрочное пользование отдельная квартира, состоящая из одной или нескольких комнат в согласовании с количеством членов семьи 'и, суммы его паев взноса и предельного размера, предусмотренном Примерным уставом (ст. 141 ЖК).

2. Член кооператива, получивший жилье (квартиру) в доме ЖСК, ки не Совершил его выкупе, имеет ряд жилищных прав, одни из которых он осуществляет в установленном законом и нормативно-правовыми актами порядке самостоятельно, а другие с согласия кооператива. К первым, согласно ч. 2 ст. 384 ГК, относятся права в сфере владения и пользования жильем, ко вторым - права в сфере распоряжения жильем.

Так, член ЖСК имеет право в установленном порядке по письменному согласию всех членов семь 'и, проживающих вместе с ним, вселит в занимаемой им помещение свою жену, детей, родителей, а также других лиц. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей такого согласия НЕ требуется (п. 30 примерно устава). Как член кооператива, так и члены его семьи 'и, проживающих вместе с ним, а также лица, Которые вселились в жилое помещение кооператива как члены семьи 'и, если при их вселение не было второго соглашения о порядке пользования жилым помещением, Имеют равное право пользоваться кооперативным жильем (ст. 145 ЖК).

С согласия кооператива (решение общего собрания членов кооператива) член ЖСК имеет право на обмен занимаемого жилого помещения, на сдачу жилья в наем, на замену жилья в порядке улучшения жилищных условий за счет освобожденной в кооперативной дома квартиры.

Вот распоряжения квартирой необходимо отграничивать распоряжение паевыми взносом. Член ЖСК может по своему усмотрению завещать пай, передавать его кому-либо из постоянно проживающих с ним совершеннолетних членов семьи "и или Которые поженились или устроились на работу в достижения 18 лет. Лицо, к которому переходит пай, пользуется преимуществом перед всеми другими лицами на вступление в этот кооператив. Если пай является общей совместное собственностью супругов, допускается разделение квартиры между членом ЖСК и его женой в случае расторжения брака и если каждому из них можно выделить изолированное жилое помещение в занимаемой ими квартире (п. 43 примерно устава).

Член ЖСК обязательства ' связан внести вступительный и паевой взносы, своевременно вносит Необходимые текущие платежи, использовать жилое помещение в согласовании с его назначением, обеспечивать его сохранность и выполнять другие обязанности 'связки.

3. В случае выкупа квартиры член жилищно-строительного (жилищно) кооператива становится ее владельцем, а затем приобретает все правомочий, Которые Имеют владельцы второго жилья. Для совершения такого выкупа имеется необходимости заключать специальный договор. Институт выкупа впервые был введен Законом СССР " О собственности в СССР ", принятыми 6 марта 1990 и введенным в действие с 1 июля 1990 года, а затем закреплен в Законе Украины " В собственности " от 7 февраля 1991 г. В соответствии с ч. 1 ст. 15 этого Закона, член жилищно, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного кооператива или товарищества, Который полностью внес свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное строение или помещение, предоставленные ему в пользование, приобретает право собственности на это имущество. Таким образом, моментом возникновения права собственности на такое имущество является момент фактического внесения платежей на погашение кредита, использованного на строительство квартиры или иного объект объекта.

Содержание правоотношений, возникающих после выкупа, многие во многом зависит от количества выкупленных квартир в ЖСК. Так, если все члены кооператива совершившего выкуп занимаемых ими квартир, то соответственно они приобретают на них право частной собственности, а неделимый конструкции здания общего пользования и общего имущества становятся их общей долевой или совместное собственностью, может быть также обусловлено договором между ними (правовой режим таких объ объектов см.. в комментарии к ст. 382).

Если же выкуп поступила часть членов кооператива, то они становятся владельцами ЭТИХ квартир, а кооператив остается собственником остальных квартир. При этом возникают достаточно сложные отношения общей собственности как между владельцами выкупленных квартир, так и между собственниками и кооперативом.