Гражданский кодекс Украины (ГК Украины) с комментариями к статьям

Статья 575. Отдельные виды залогов

1. Ипотекой является залог недвижимого имущества, которое остается во владении залогодателя или третьего лица.

2. Учреждением является залог движимого имущества, передаваемых во владение залогодержателя или по его приказу - во владение третьему лицу.

3. Правила в ипотеке земли и других отдельных видах залогов устанавливаются законом.

Комментарий

1. Статья содержит нормативное закрепление классификации залогов, в основу которой положены два критерия - особенность предмета залога с точки зрения Отнесение этого имущества к недвижимому или движимому и определения лица, у которого находится предмет залога. Соответственно, в случае Оставление недвижимого имущества - предмета залога у залогодателя имеет место ипотека, а в случае перехода движимого имущества во владение залогодержателя или третьего лица - заведение. Следует заметить, что Закон " О залоге " НЕ предусматривает возможности передавать предмет заклада во владение третьего лица на основании приказа залогодержателя.

Важным является проблема соотношения указанных правил с принципом свободы договора, зафиксированным в ст. ст. 3, 6, 627 ГК. В частности, актуальными являются вопросы о возможности сторон договора ипотеки предусмотреть переход предмета ипотеки во владение и пользование кредитора-ипотекодержателя или сторон договора залога движимого имущества установить в договоре положения о оставлению имущества во владении залогодателя.

Несмотря на внешнюю императивности ч. 1 и 2 ст. 575 ГК, а также на то, что на практике договоры ипотеки и учреждения заключаются с строгим соблюдением условий ЭТИХ норм, считаем, что оснований для запрета сторонам договора ипотеки передавать предмет договора во владение кредитора, а сторонам договора заведения - оставлять его во владении должника имеется. Основания для такого вывода, кроме приведенных статей, регулирующих свободу договора, предоставляет также ч. 6 ст. 576, ч. 1 и 4 ст. 586 ГК, из содержания которых следует, что право пользования (а значит, и владения) предметом залога может принадлежать как залогодателю, так и залогодержателю в зависимости от формулировок в договоре.

Целесообразность ухода от императивности Оставление имущества во владении ипотекодатель может быть обусловлено ситуацией, когда ипотекодержатель на момент заключения договора ипотеки уже есть владельцем и пользователем имущества, передается в ипотеку (нанимателем по договору имущественного найма (аренды), пользователем по договору ссуды).

Относительно заведения следует уточнить, что в случаях, когда предметом обеспечительного обязательства 'Обязательства является имущество, право собственности на которое возникнет у залогодателя в будущем (будущий урожай, приплод скота и т.п. - Ч. 2 ст. 576 ГК), договор учреждения с соблюдением условия о передаче имущества залогодержателю заключен быть не может, во-первых, из-за отсутствия в настоящее время самого предмета договора, во-вторых, вследствие нецелесообразность передачи такого имущества ипотекодержателя, Который обычно НЕ является заинтересованным во владении данным имуществом.

ипотекой и учреждением НЕ исчерпываются все Возможные виды залога. Анализ содержания Закона " О залоге " позволяет выделить присоедине к ним также залог товаров в обороте или в переработке, залог ценных бумаг и залог имущественных прав.

2. Согласно ст. 1 Закона " Об ипотеке " ипотека - вид обеспечения выполнения обязательства 'Обязательства недвижимым имуществом, которое остается во владении и пользовании ипотекодатель, согласно которому ипотекодержатель имеет право в случае невыполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства 'Обязательства Получить удовлетворение своих требований за счет предмета ипотеки преимущественно перед другими кредиторами этого должника в порядке, установленном настоящим Законом.

Из содержания ст. 18 Закона " Об ипотеке " следует, что договор ипотеки Считается заключенным при условии достижения согласия по следующим существенным условиям: 1) содержание и размер основного обязательства 'Обязательства, срок и порядок его исполнения, 2) описание предмета ипотеки, достаточное для его идентификации и/или его регистрационные данные. При ипотеке земельного участка имеет значение его целевое назначение, 3) ссылки на выпуск залоговое или ее отсутствие. Залог - это долговая ценная бумага, удостоверяющая Безусловное право его владельца на получение от должника выполнения по основному обязательства вязания, при условии, что оно подлежит исполнению в денежной форме, а в случае невыполнения основного обязательства "обязательства - право избрать взыскание на предмет ипотеки (ч. 1 ст. 20 Закона " Об ипотеке "). Кроме того, в договоре ипотеки Должны указываться реквизиты сторон, определенные пунктом первым ч. 1 ст. 18 Закона.

Договор ипотеки заключается в письменной форме и подлежит нотариально удостоверению (ч. 1 ст. 577 ГК, ч. 2 ст. 13 Закона & quot , В залог "). Несоблюдение формы договора ипотеки Приводит его ничтожность (ч. 1 ст. 220 ГК). Удостоверение договора ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, передаваемых в ипотеку, или по местонахождения одной из сторон договора (ч. 4 ст. 55 Закона " О нотариате ", абзац четвертый пункта 38 Инструкции о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украина). Удостоверение договоров об ипотеке космических объ объектов осуществляется по месту их регистрации (ч. 2 ст. 13 Закона " О залоге ", абзац третий пункта 91 Инструкции о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины). Поскольку срок " местонахождения " в ГК применяется только в отношении юридических лиц (ст. 93 ГК), а физических лиц применяется другое понятие - " местожительство " (ст. 29 ГК), следует сделать вывод о том, что договоры ипотеки заверяются или по месту расположения имущества - предмета ипотеки, или по месту нахождения юридического лица - стороны договора ипотеки.

обременения недвижимого имущества ипотекой подлежит гос регистрации. Ипотечное обременения регистрируется в государственно реестре Ипотека на основании Временного порядка гос регистрации Ипотека, утвержденные постановлением Кабинет министров Украины от 31 марта 2004 г. N 410. Следует подчеркнуть, что целью гос регистрации является официальное признание и утверждение НЕ столько договора ипотеки, сколько ипотечно обременения, возникающее на его основании. Постановление Кабинет министров Украины от 26 мая 2004 г. N 671 " Об утверждение Временного порядка гос регистрации сделок " НЕ предусматривает регистрации ипотечных договоров в государственно реестре сделок.

Государственная регистрация ипотеки осуществляется государственнымы нотариальнымы конторами, частными нотариусами путем внесения в Государственный реестр ипотеки сведений об обременениях или изменение условий обременения недвижимого имущества ипотекой, уступка прав по ипотечно договора, передачу, аннулирование, выдачу дубликата закладной и выдаче новой закладной на основании сообщения ипотекодержателя или уполномоченного им лица или решение суда.

Согласно пункту 101 Инструкции о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины нотариус при удостоверении договора ипотеки обязательства 'Связан раз' яснюваты сторонам порядок гос регистрации ипотеки и порядок удовлетворения обеспеченных ипотекой требований за счет предмета ипотеки, в чем говорится в тексте ипотечно договора.

Несмотря на обязанность' язковисть гос регистрации Ипотека, с ней НЕ связанных 'связывается момент вступление в силу договора ипотеки, Который является действительным и без его гос регистрации. Однако последняя имеет целью предоставить ипотечным отношениям свойства публичность и имеет исключительно важное значение для ипотекодержателя, ведь до момента регистрации ипотеки определяется приоритет его прав в отношении зарегистрированных прав и требований других лиц на переданное в ипотеку недвижимое имущество.

Согласно ч. 5 ст. 3 Закона " Об ипотеке " в случае нарушения должником основного обязательства 'Обязательства согласно ипотеки ипотекодержатель имеет право удовлетворить обеспеченны ею требования за счет предмета ипотеки преимущественно перед другими лицами, права или требования которых на переданное в ипотеку недвижимое имущество НЕ зарегистрированы в установленном законом порядке или зарегистрированы после гос регистрации ипотеки. Если приоритет отдельного права или требования на переданное в ипотеку недвижимое имущество возникает в согласование с законом, такое право или требование имеет приоритет над требованием ипотекодержателя Лишь в случае его/ее возникновения и регистрации до момента гос регистрации ипотеки.

Правила, определяющие приоритет требований по ипотеке, находят свое продолжение, в частности, в нормах ч. 2 ст. 8, ч. 6 ст. 13 ч. 2 ст. 19, ч. 4 ст. 37, ч. 2, 3, 5, 6 ст. 38, ч. 6 ст. 47, ч. 1 ст. 49 Закона " Об ипотеке ".

Согласно пункту 25 Временного порядка гос регистрации ипотеки после выполнения обязательства 'Обязательства, обеспеченного ипотекой, ипотекодержатель обязательства' связан в течение десяти дней направить регистратору Письменное сообщение о исключения записи из Реестра с обязательным 'заполнить указанием порядкового номера записи. Запись в обременения имущества ипотекой может быть исключен на основании решения суда с обязательным 'заполнить указанием порядкового номера записи.

Согласно ч. 10 ст. 5 Закона " Об ипотечно кредитовании, операциях с консолидированным ипотечным долгом и ипотечных сертификатах " если ипотечным договором предусмотрено наложение запрета отчуждения на предмет ипотеки, нотариус накладывает такой запрет одновременно с удостоверением договора ипотеки. Наложение запрета на предмет ипотеки предусмотрено также ч. 7 ст. 55, ст. 73 Закона " О нотариате " и пунктами 102, 250 Инструкции о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины.

Вместе с тем следует обратите внимание на коллизию, возникшую между нормами ч. 10 ст. 5 Закона " О ипотечное кредитование … " и ч. 7 ст. 55 Закона " О нотариате ". Если согласно первой нормы основанием наложения запрета, которая содержится в ипотечно договоре, является сообщение ипотекодержателя, то анализ второй позволяет сделать вывод о том, что запрет накладывается нотариусом в силу одной только указания об этом в договоре, а заявление ипотекодержателя в наложение запрета НЕ является обязанность "Обязательным. Современная нотариальная практика сложилась таким образом, что нотариусы основном все не могла вносят сведений в запрете отчуждения в Единый реестр запретов отчуждения 'объектов недвижимости Лишь на основе такого указания в договоре без уведомления ипотекодержателя в необходимости наложения такого запрета.

3. Особенности ипотеки земельных участков определяются Законом " Об ипотеке " с учетом ограничений и запретов, установленных ЗК. Согласно ч. 1, 4 ст. 133 ЗК земельные участки могут выступать предметом ипотеки, если они объект объектом права частной собственности, а кредитором (залогодержателем) по основному обязательства вязания, которое обеспечивается ипотекой, по участкам сельскохозяйственного могут быть Лишь банки. Содержание Приведенное нормы, а также правило, зафиксированное в ч. 3 ст. 15 Закона " Об ипотеке " в том, что данный Закон не распространяется на земельные участки, находящиеся в гос и коммунальное собственности и не подлежат приватизации, позволяют сделать вывод, что участки, принадлежащие субъект объектам вторых форм собственности, кроме частной, в настоящее время не могут выступать предметом ипотечных правоотношений.

При передачи в ипотеку земельного участка следует учитывать положения ч. 3 ст. 373 ГК и ч. 2, 3 ст. 79 ЗК, определяющих объем права собственности на данный объект объект. Право собственности на земельный участок распространяется Не только на ее поверхностный (почвенный) слой, но и на водные 'объекты, леса, многолетние насаждения, находящиеся на нем, а также на пространство, что есть над и под поверхностью участка, высотой и глубиной, необходимой для возведения жилых, производственных и других зданий и сооружений.

При удостоверении договора ипотеки земельного участка для договоров следует указывать следующие сведения, направленные на идентификацию участка: состав и местоположение целевое назначение; план (схема) стоимость, основанная на экспертной денежной оценке земельного участка (ч. 4 ст. 201 ЗК, ч. 7 ст. 5, абзац третий ч. 2 ст. 13 Закона " Об оценке земель "), ограничения (обременения) права собственности на земельный участок. Передача в ипотеку части земельного участка осуществляется после выделения ее в натуре (на местности) (ч. 3 ст. 133 ЗК).

Из содержания ЗК четко следует узкий объем правоспособности иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц и Совместных предприятий, основанных с участием иностранных юридических и физических человек по возможности иметь на праве собственности земельные участки, что, соответственно, влияет и на их способность выступать ипотекодатель в договоре ипотеки. Согласно ч. 4 ст. 22 ЗК земли сельскохозяйственного назначения НЕ могут передаваться в собственность иностранным гражданам, лицам без гражданства, иностранным юридическим лицам. Иностранные граждане и лица без гражданства могут приобретать право собственности на земельные участки несельскохозяйственного назначения в пределах населенных пунктов, а также на земельные участки несельскохозяйственного назначения по пределами населенных пунктов, на которых Расположены 'объекты недвижимого имущества, принадлежащие им на праве частной собственности (ч. 2 ст. 81 ЗК). Почти Хлебцы ограничения установленные ч. 2, 3 ст. 82 ЗК отношении иностранных юридических лиц и Совместных предприятий.

Таким образом, не будучи собственником земельного участков сельскохозяйственного назначения, Указанные субъект объекты лишены и права выступать ипотекодатель в договоре ипотеки. Правда, ч. 4 ст. 81 и ч. 4 ст. 82 ЗК устанавливают обязанность 'Связь иностранцев, лиц без гражданства, иностранных юридических человек в течение года отчуждение земельные участки сельскохозяйственного назначения, перешли к ним по наследству, что на первый взгляд свидетельствует об их возможности течение установленного годового срока быть ипотекодатель, ведь они Имеют право собственности на такое имущество и Имеют право на его отчуждение (ч. 1 ст. 576 ГК). Так же время практически реализовать данное полномочие они не могут, ведь право собственности на участки сельскохозяйственного назначения принадлежит только гражданам Украины и отечественным юридическим лицам (ч. 3 ст. 22 ЗК). Следовательно, на практике свидетельства о праве на наследство на такие участки и государственные акты о праве собственности на землю как правоустанавливающие документы на имя 'я иностранцев, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц не выдаются, что делает невозможным отчуждение ЭТИХ участков, а следовательно, и передачи в ипотеку.

Стоит отметить, что согласно пункта 15 Переходных положений ЗК до 1 января 2008 года не допускается купля-продажа или иным способом отчуждение (и, соответственно, передача в ипотеку) земельных участков, находящихся в собственности граждан и юридических лиц для ведения товарного сельскохозяйственного производства, земельных участков, выделенных в натуре (На местности) владельцам земельных долей (паев) для ведения личного крестьянского хозяйства, а также земельных долей (паев), кроме передачи их в наследство, обмена земельного участка на другой земельный участок согласно закона и изъятия (выкупа) земельных участков для общественных нужд. Купля-продажа или иным способом отчуждение указанных земельных участков вводится с 1 января 2008 года при условии вступлении силу законов Украины о ГОСУДАРСТВЕННОМ земельном кадастре и о рынке земель.

При заключении договора ипотеки земельного участка сторонам следует иметь в виду, что такая ипотека автоматически распространяется на здания и сооружения, расположенны на земельном участке, при условии, что последние относятся ипотекодатель на праве собственности. Если здания (Сооружения) принадлежат на праве собственности втором лицу, нежели ипотекодатель, новый владелец земельного участки обязательства 'связан предоставить владельцу здания (сооружения) такие же условия пользования Земельным участком, Которые имел ипотекодатель (ч. 5 ст. 6 Закона " Об ипотеке ").

При передаче в ипотеку здания (сооружения) ипотека распространяется на земельный участок, на котором они Расположены, если участок принадлежат на праве собственности ипотекодатель. Если земельный участок находится в собственности второго лица, а ипотекодатель вправе аренды (пользования) ею, после обращения взыскания на здания (сооружения) их новый собственник приобретает права и обязанности "связки, Которые имел ипотекодатель по сделке, которой установлены условия аренды этого земельного участка (пользования ым) (ч. 4 ст. 6 Закона " Об ипотеке ").

Кроме того, земельный участок Выступает предметом договора ипотеки и в том случае, когда договор заключается по объ объектов незавершенного строительства. В таком случае договор ипотеки оформляется путем передачи в ипотеку прав на земельный участок, на котором расположен "объект незавершенного строительства (ч. 2 ст. 16 Закона " Об ипотеке ").

При рассмотрении данного вопроса следует обратите внимание на наличие существенных противоречий в положениях Закон " В ипотеку ". В отличие от указанной нормы ч. 2 ст. 16 свидетельствующая о необходимости передачи в ипотеку земельного участка при заключении договора по объект незавершенного строительства, ч. 2 ст. 5 Закона, наоборот, устанавливает способность самого объект незавершенного строительства выступать предметом договора ипотеки, если ипотекодатель может документально подтвердить право на приобретение им в собственность соответствующего недвижимого имущества в будущем.

Если все же предположить, что в ипотеку по ч. 2 ст. 16 Закона передаются права на земельный участок, на котором Расположены в "объекты незавершенного строительства, возникает вопрос о том, возможно ли заключение и удостоверение такого договора, если ипотекодатель является НЕ собственником, а пользователем (арендатором) этого участка. На этот вопрос можно было бы дать отрицательный ответ со ссылкой на то, что на имущество, которое является объект объектом права использования, невозможно Обратить взыскание, а также на то, что наличие права собственности ипотекодатель и возможность отчуждения вещи являются необходимыми признаками предмета ипотеки по ч. 1 ст. 5 Закона " Об ипотеке ". Однако данный, казалось бы, Очевидный вывод ставится под сомнение существованием нормы ч. 7 ст. 5 этого Закона, которая гласит: " Предметом ипотеки может быть право аренды или пользования недвижимым имуществом, которое предоставляет арендатору или пользователю право строить, владеть и отчуждать в "объект недвижимого имущества. Такое право аренды или пользования недвижимым имуществом для целей настоящего Закона Считается недвижимым имуществом ".

Некоторые теоретики и практики рассматривают правило ч. 2 ст. 16 как такое, которое направлено на регулирование отношений, когда ипотекодатель являющегося владельцем НЕ законченно строительством 'объекта, а строительные материалов. В таком случае в ипотеку передаются права, Которым ипотекодатель на земельный участок (право пользования (аренды) с правом застройки, право суперфиция). Вместе с тем нотариусы основном отказывают в удостоверении договоров ипотеки объект объектов незавершенного строительства, если ипотекодатель не имеет права собственности на земельный участок. Отказ обосновывается невозможностью обращения взыскания на участок. Следует уточнить, что в таком случае речь идет скорее о неликвидносты предмета ипотеки, что обусловлено сложностью отыскать покупателя (приобретателя) для таких прав, чем в законодательном запрете передать в ипотеку права пользования или другие ограниченные вещные права. Основания для реализации (отчуждения) имущественных прав установлены нормами ч. 2, 3 ст. 656, ч. 2 ст. 413 ГК.

О 'объект незавершенного строительства, по нашему убеждению, может быть предметом договора ипотеки согласно ч. 2 ст. 5 Закон " Об ипотеке " только в одном случае - если в БТИ зарегистрированы права собственности на такой объект "Объект на основании абзаца второго ч. 3 ст. 331 ГК.

Закон " Об ипотечно кредитовании, операциях с консолидированным ипотечным долгом и ипотечных сертификатах " предусматривает, что в случае, когда ипотечные правоотношения складываются по поводу в "объектов незавершенного строительства предметом договора ипотеки являются имущественные права на недвижимость, строительство которой не завершено. Ипотекодатель по такому ипотечно договора может быть застройщик - Лицо, которое организует сооружение недвижимости для собственных нужд или для передачи ее в собственность вторым лицам, или лицо, собственностью которого станет эта недвижимость после завершения строительства.

Именно имущественные права на недвижимость Должны быть, по нашему убеждению, предметом ипотеки в случаях заключения договора по объект незавершенного строительства. Этот вывод определенными образом подтверждается и Законом " Об ипотеке ", Который в ст. 1 распространяет правовой режим недвижимости как предмета ипотеки не в в 'Объекты незавершенного строительства, а на имущественные права на недвижимость, строительство которой не завершено.

Согласно абзаца первого пункта 98 Инструкции о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украина ипотечный договор, предметом ипотеки по Которым являются имущественные права на недвижимость, строительство которой не завершено, удостоверяется нотариусом на основании документов, подтверждающих имущественные права на эту недвижимость. При удостоверении таких договоров нотариус раз "Клиники доктора Ионовой ипотекодержателю его обязанность 'Связь после окончания строительства зарегистрировать в установленном законом порядке обременения прав владельца на построенную недвижимость.

Таким образом, обязанность "Обязательным условием удостоверения такого договора является представление ипотекодатель нотариусу документов, удостоверяющие право ипотекодатель на приобретение недвижимости в будущем. К недавнего времени таким документом для инвестора зачастую Выступал инвестиционный договор, однако в связи 'связи с внесения 15 декабря 2005 изменений в ч. 3 ст. 4 Закона " Об ИНВЕСТИЦИОННОЙ деятельности " этот договор уже быть не может быть подтверждением права на приобретение недвижимости в будущем. Дело в том, что согласно этим изменений объект объектами ИНВЕСТИЦИОННОЙ деятельности не могут быть объ объекты жилищно строительства, финансирование сооружения которых осуществляется с внедрением негосударственных средств, привлеченных от физических и юридических лиц, в том числе в управление. Инвестирование и финансирование строительства таких "объектов может осуществляться исключительно через фонды финансирования строительства, фонды операций с недвижимостью, институты совместного инвестирования, негосударственные пенсионные фонды, Которые созданы и действуют в согласование с законодательством, а также через выпуск беспроцентных (целевых) облигаций, по Которым базовым товаром Выступает единица такой недвижимости. Из этого следует невозможность непосредственного заключения инвестиционного договора с застройщика. Следовательно, в настоящее время документом, подтверждающих право инвестора на приобретение права собственности на недвижимость в будущем, является договор участия в Фонде финансирования строительства, по которому инвестор вносит определенную сумму средств, равную, как правило, 30 - 35% стоимости жилья, которое будет построено. Взамен инвестор получает имущественное право заключить в будущем договор купли-продажи квартиры в построенна многоквартирного дом по фиксированное цене, которая ниже, чем средняя рыночная цена.

Если ипотекодатель Выступает застройщик, для нотариального удостоверения договора подаются следующие документы:

1) правоустанавливающими документ на земельный участок, то есть государственный акт на право собственности, или государственный акт на право пользования и Письменное согласие арендодателя на передачу в ипотеку прав на земельный участок по договору аренды

2) проектно-сметная документация на "объект незавершенного строительства

3) разрешение на выполнение строительных работ

4) экспертная оценка в "незавершенного строительства

5) документы, подтверждающие возникновение права собственности на "объект незавершенного строительства. В частности, такими документами могут выступать: а) если строительство ведется лицом, которое должно стать владельцем этого в "объекта после завершения строительства, - подаются только Вышеупомянутые документы б) если в строительстве принимает участие подрядчик - договор строительного подряда в) если в строительстве принимают участие заказчик и инвестор - договор между заказчиком и инвестором.

На облегчения процедуры заключения договора ипотеки имущественных прав на недостроенную недвижимость ориентированы также изменения, внесенные в пункт 38 Инструкции в порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины. Пункт 38 Инструкции недавно устанавливал, что договоры об отчуждении и залог имущества удостоверяются при условии представления документов, подтверждающих право собственности на отчуждаемой, и в предусмотренных законодательством случаях Государственную регистрацию прав на это имущество. Эти документы принимаются нотариусом Лишь при наличии отметки (штампа) в регистрации соответствующих прав и выписки из Реестр прав собственности на недвижимое имущество, является Неотъемлемой 'частью правоустанавливающего документа.

Приказом Министерства юстиции Украины " О внесение изменений в Инструкцию о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины " от 29 августа 2007 г. N 703/5 к пункту 38 Инструкции были Внесены существенные изменения и дополнения, в результате которых норма в том, что нотариус должен Принимать документы, подтверждающие право собственности на имущество отчуждателя (залогодателя), при наличии отметки (штампа) в регистрации соответствующих прав и выписки из Реестра прав собственности на недвижимое имущество на недвижимое имущество, была удалена. В новой редакции абзац первый пункта 38 Инструкции сформулирован следующим образом: " Сделки об отчуждении и залоге имущества, подлежащего регистрации, удостоверяются при условии представления документов, подтверждающих право собственности на отчуждаемой или закладываемое имущество. В случае залога будущего имущества или создания обеспечительного обременения в будущем имуществе нотариусу предоставляются документы, подтверждающие наличие прав на приобретение такого имущества в собственность в будущем ".

Согласно абзаца шестого пункта 38 Инструкции ипотечные договоры, предметом ипотеки по Которым является недвижимость, которая принадлежит третьим лицам и станет собственностью ипотекодатель после заключения такого договора, удостоверяются до момента оформления установленного законодательством документа о праве собственности ипотекодатель на недвижимость. Очевидно, что такая норма может применяться и в отношении имущества, являющегося " потенциальной недвижимостью ", т.е. НЕ является достроен.

В случае изменения в процессе строительства характеристик недвижимости, которая является предметом ипотеки (изменение площади недвижимости, изменение планировки помещений и т.п.), а также в случае окончания строительства и получения ипотекодатель свидетельства о праве собственности на предмет ипотеки, в окончания срока действия ипотечно договора, по договору сторон вносятся Соответствующие изменения к ипотечно договора (Абзац второй пункта 98 Инструкции о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины).

Регистрация ипотечно обременения и наложение запрета отчуждения (если последняя предусмотрена договором), как следует из абзаца седьмого пункта 38 Инструкции, осуществляются только после оформления установленного законодательством документа о праве собственности ипотекодатель на недвижимость, являющуюся предметом ипотеки (ср. ч. 2 ст. 5 Закона " Об ипотеке ").

Часть 2 ст. 15 Закона " Об ипотеке " предусматривает, что обращение взыскания на земельные участки сельскохозяйственного назначения, Которые являются предметом ипотеки, осуществляется на публичных торгах. Иными словами, при ипотеке участков сельскохозяйственного назначения ипотекодатель и ипотекодержатель лишены возможности выбрать другой способ обращения взыскания на участок: передачи права собственности на нее ипотекодержателя или путем продажи ее ипотекодержателем третьему лицу (ст. ст. 38, 39 Закона " Об ипотеке "). Покупателями указанных участков могут выступать только субъект объекты, определены в ст. 130 ЗК.