Земельный кодекс Украины (ЗК Украины) с комментариями к статьям
Стаття 42. Земельні ділянки багатоквартирних жилых домов
1. Земельные участки, на которых расположены многоквартирные жилые дома, а также относящиеся к ним здания, сооружения и придомовые территории государственной или коммунальной собственности, предоставляются в постоянное пользование предприятиям, учреждениям и организациям, которые осуществляют управление этими домами.
2. В случае приватизации гражданами многоквартирного жилого дома соответствующий земельный участок может передаваться бесплатно в собственность или предоставляться в пользование о ' единению владельцев.
3. Порядок использования земельных участков, на которых расположены многоквартирные жилые дома, а также относящиеся к ним здания, сооружения и придомовые территории, определяется совладельцами.
4. Размеры и конфигурация земельных участков, на которых расположены многоквартирные жилые дома, а также относящиеся к ним здания, сооружения и придомовые территории, определяются на основании соответствующей землеустроительной документации.
Комментарий :
В ч. 1. Об ' объектом права постоянного землепользования является земельный участок многоквартирного жилого дома, к которой принадлежит (1) земельный участок, на котором непосредственно расположен жилой дом и относящиеся к нему здания и сооружения (участок под пятном застройки), а также (2) придомовая территория, что ст. 1 Закона Украины " О об ' объединения совладельцев многоквартирного дома " от 29.11.2001 определяется как " территория вокруг многоквартирного дома, определенная актом на право собственности или пользования земельным участком и предназначенная для обслуживания многоквартирного дома ". Придомовая территория, в частности, включает проезды и тротуары, озелененные территории, игровые площадки для детей, площадки для отдыха взрослого населения, площадки для занятий физической культурой; площадки для временного хранения автомобилей, площадки для хозяйственных целей, площадки для выгула собак и т.д..
Следует разграничивать правовой режим земельных участков под многоквартирными домами и домами усадебного типа, находящихся в общей собственности нескольких лиц. На наш взгляд, суды допускают ошибку, когда принимают решение о разделении земельного участка, который находится под жилым домом с несколькими квартирами140 - к таким отношениям должны применяться правила о неделимости придомовых территорий многоквартирных домов (такая судебная практика также существует, хотя и значительно менее поширеною141). Как представляется, любые сомнения относительно такого понимания закона устраняются его целевым толкованием: в описанных ситуациях разделение земельных участков приводит к образованию участков, очевидно проблематично использовать по назначению.
Общие принципы определения размеров и конфигурации земельных участков определены в ч. 4 статьи, комментируется (см. ниже).
Сб ' объектами права постоянного пользования могут быть предприятия, учреждения и организации, перечисленные в ч. 2 ст. 92 ЗКУ. К таким суб ' объектов относятся прежде жилищно-эксплуатационные организации (ст. 24 Жилищного кодекса Украины) или предприятия, учреждения и организации, осуществляющие непосредственное управление ведомственным государственным жилищным фондом. Сб ' объекты, основанные на частной или коллективной собственности, которые осуществляют управление государственным жилищным домами (например, приватизированы или корпоратизированные предприятия, является балансодержателем государственного имущества, которое не вошло в их уставных капиталов), права на получение земельного участка в постоянное пользование не имеют.
Порядок предоставления земельного участка в постоянное пользование определяется ст. 123 ЗКУ (см. комментарий).
К ч.2.
1. Об ' объединение собственников многоквартирного жилого дома как суб ' объект земельных правоотношений. На настоящее время правосуб ' ектнисть о ' совладельцев многоквартирного дома определяется Законом Украины " О об ' объединения совладельцев многоквартирного дома ". Ст. 1 Закона определяет об ' объединение как юридическое лицо, созданное " владельцами для содействия использованию их собственного имущества и управления, содержания и использования неделимого и общего имущества ". Статус о ' единения детализировано в. 4 Закона. Порядок государственной регистрации об ' совладельцев и отдельные вопросы их деятельности определены постановлением КМУ от 11.10.2002 N 1521 " О реализации Закона Украины " О об ' объединения совладельцев многоквартирного жилого дома ". Доктринально такие об ' единения принято называть кондоминиумами (что с лат. языка переводится именно как " общая собственность ", " об ' объединения совладельцев "). По состоянию на 01.07.2005 в Украине было зарегистрировано 4021 кондоминиум, который охватывает лишь 2,2% жилых будинкив142.
Создание о ' совладельцев многоквартирных жилых домов было предусмотрено еще ч. 3 ст. 10 Закона Украины " О приватизации государственного жилищного фонда " от 19.06.92. Хотя для наиболее эффективной деятельности об ' объединение оно должно иметь в собственности земельный участок многоквартирного жилого дома, однако до принятия ЗКУ от 25.10.2001 такая возможность отрицалась, поскольку ЗКУ от 18.12.1990 (в т.ч. в ред. 13.03.92) не называл об ' объединения совладельцев среди субъектов ' объектов права собственности на землю, а форма государственных актов на право собственности на землю исключала возможность его выдачи об ' единению.
Действующий ЗКУ в ст. 82 закрепил возможность юридических лиц Украины, к которым относится и об ' объединения совладельцев, иметь земельные участки на праве собственности. Между тем, законодательство является спорным в решении вопроса о том, кто является суб ' объектом права собственности на земельный участок под многоквартирным жилым домом. Ст. 42 ЗКУ, некоторые акты органов местного самоуправления (решение Киевского городского совета " О порядке передачи (предоставления) земельных участков в пользование или в собственность в Киеве " от 15.07.2004 N 457/1867) исходят из того, что земельный участок может находиться в собственности о ' объединения совладельцев многоквартирного дома как юридического лица; в то же время положение ч. 3 ст. 42, ст. 89 ЗКУ, ст. 282 ГКУ, ст. 19 Закона Украины " О об ' объединения совладельцев многоквартирного дома " указывают на то, что земельный участок находится в общей совместной собственности владельцев жилых помещений.
В любом случае действующее земельное законодательство не устанавливает процедуры передачи земельного участка ни в собственность о ' объединений собственников, ни в общую собственность собственников помещений. Существующая форма государственного акта на право собственности на землю (утв. постановлением КМУ от 02.04.2002 N 449) не учитывает особенностей возможной совместной собственности на земельный участок под многоквартирными жилыми домами (значительное количество совладельцев, возможность достаточно частой смены состава собственников и т.д.).
Описанные проблемы в правовом регулировании приводят к тому, что для подавляющего большинства многоквартирных жилых домов придомовые территории не выделены и не представлены. Разделяем точку зрения П. Ф. Кулинича, по которой земельные участки должны полностью разделять юридическую судьбу будинку143. Только такой подход позволит улучшить существующую ситуацию.
2. Передача земельных участков многоквартирных жилых домов бесплатно в собственность о ' единению владельцев. Возможность передачи земельных участков многоквартирных жилых домов в собственность о ' объединениям совладельцев " в случае приватизации гражданами многоквартирного жилого дома " (не совсем корректно, ведь приватизируемых помещения в доме, а не сам дом) является новеллой действующего ЗКУ. Однако, как уже отмечалось, процедура реализации права на сегодня остается неопределенной (если не учитывать сомнительных с точки зрения законности решений отдельных органов местного самоуправления). Ни ЗКУ, ни другие законодательные акты не предусматривают порядка бесплатного предоставления земельных участков юридическим лицам из земель государственной и коммунальной собственности.
3. Предоставление земельных участков многоквартирных жилых домов в пользование о ' единению владельцев. Ч. 2 комментируемой статьи предусмотрена возможность предоставления об ' объединениям совладельцев земельных участков в пользование. Исходя из того, что в постоянное пользование земельные участки предоставляются только ограниченному кругу субъектов ' объектов (ст. 92 ЗКУ), к которым об ' объединения совладельцев не принадлежит, земельные участки могут использоваться об ' объединениям совладельцев только на таких правовых титулах пользования, как аренда (см. ст. 93 ЗКУ и комментарий к ней) и суперфиций (Ст. 1021 ЗКУ и комментарий к ней). Также возможно использование на праве постоянного пользования земельных участков, приобретенных об ' объединениями до 01.01.2002 (до момента вступления в силу ЗКУ от 25.10.2001).
К ч.3. Согласно комментируемой части порядок использования земельных участков многоквартирных жилых домов определяется " совладельцами ". При этом Кодекс не конкретизирует, какие совладельцы подразумеваются - совладельцы земельного участка или совладельцы многоквартирного дома.
Фактически данная норма имеет хоть какой-то механизм реализации только в случае, если понимать под " совладельцами " собственников помещений многоквартирного жилого дома, и если земельный участок предоставлен о ' единению владельцев как юридическому лицу на праве собственности или пользования. Тогда определение совладельцами порядка использования должно осуществляться по правилам, установленным для принятия решений высшим органом о ' объединения совладельцев многоквартирного жилого дома - общим собранием его членов. Эти правила предусмотрены ст. 10 Закона Украины " О об ' объединения совладельцев многоквартирного дома " и должны детализироваться в уставе о ' соединения.
Получить же земельный участок в собственность владельцы помещений в силу ряда причин не могут (см. комментарий к ч. 2).
В настоящее время чрезвычайно распространенной является ситуация, когда земельный участок не предоставлен в собственность или пользование ни о ' единению совладельцев, ни балансодержателю дома, ни жилищно-эксплуатационной организации. Даже при таких условиях балансодержатель или соответствующая жилищно-эксплуатационная организация обязательства ' связанные выполнять обязанности ' связки по содержанию и благоустройству придомовой территории многоквартирных жилых домов в соответствии со ст. 25 Закона Украина " О благоустройстве населенных пунктов ". Правда, эффективного механизма обеспечения выполнения этой обязанности ' связи законодательство не содержит.
В ч. 4. Ч. 4 комментируемой статьи определяет, что основанием для определения размеров и конфигурации являются (1) соответствующие проекты распределения территорий и (2) землеустроительная документация.
Проект распределения территорий - Это разновидность градостроительной документации, " разрабатываемая для микрорайона (квартала) или его части с целью разграничения земельных участков ". Одним из основных назначений проекта является как раз определение площадей и границ придомовых территорий существующих и запроектированных жилых домов (ст. 16 недействующего ныне Закона Украины " О планировании и застройке территорий "). В настоящее время Закон Украины " О регулировании градостроительной деятельности " предусматривает сохранение действия и возможность использования утвержденных ранее проектов распределения территорий (п. 4 раздела V Закона).
Во " соответствующей землеустроительной документацией ", упомянутой в комментируемой части статьи, имеется в виду прежде всего план земельно-хозяйственного устройства населенного пункта (см. комментарий к ст. 39).
Правила определения площадей и конфигурации земельных участков многоквартирных жилых домов определяются согласно ДБН 360-92 ** " Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений " с помощью показателя расчетной плотности застройки. Между тем необходимо учитывать, что в прошлом при застройке использовались и другие нормативные документи144:
• ПиН 1929 " Правила и нормы застройки населенных мест, проектирования и возведения зданий и сооружений " от 20.06.29
• СН 41-58 " Правила и нормы планировки и застройки городов " от 01.12.58
• СНиП II-К.2-62 " Строительные нормы и правила. Планировка и застройка " от 07.05.66
• СНиП 11-60-75 " Нормы проектирования. Планировка и застройка городов, поселков и сельских населенных пунктов " от 11.09.75
• СНиП 207.01-89 * " Нормы проектирования. Планировка и застройка городов, поселков и сельских населенных пунктов " от 13.07.90.
Поэтому, определяя размеры земельных участков домов , построенных во время действия соответствующих норм, следует руководствоваться именно этими нормами.