Житловий кодекс України (ЖКУ). Науково-практичний коментар.

Надаване громадянам у зв'язку з виселенням з службового жилого приміщення інше жиле приміщення має відповідати вимогам, передбаченим частиною другою статті 114 цього Кодексу.

У разі знесення будинку або переобладнання будинку (жилого приміщення) в нежилий, а також якщо будинок (жиле приміщення) загрожує обвалом, наймачеві службового жилого приміщення може бути надано інше службове жиле приміщення. Надання іншого службового жилого приміщення допускається також у випадках, передбачених статтею 102 цього Кодексу.

Коментар:

1. Коментована стаття встановлює вимоги до житла, яке надається особі, що підлягає виселенню зі службового житла, а саме:

1) Надаване житлове приміщення повинно знаходитися в межах того самого населеного пункту, якщо ним є місто або селище міського типу, а у сільській місцевості - в межах території селищної, сільської ради або в межах території колгоспу або радгоспу, розташованих на території кількох селищних сільських рад (п. 20 постанови Пленуму Верховного суду СРСР від 09.12.82 року N 8 "Про практику застосування судами Основ житлового законодавства Союзу СРСР і Союзних Республік");

2) Надаване особі житло повинно відповідати вимогам санітарним і технічним вимогам. При цьому необхідно враховувати: а) перелік випадків, коли жилі будинки (жилі приміщення) визнаються не відповідними санітарним і технічним вимогам, згідно Положення про порядок обстеження стану жилих будинків з метою встановлення їх відповідності санітарним і технічним вимогам та визнання жилих будинків і жилих приміщень непридатними для проживання, затвердженого постановою Ради Міністрів УРСР від 26 квітня 1984 р. N 189 (п. 22-1 постанови Пленуму Верховного Суду України від 12 квітня 1985 року N 2 "Про деякі питання, що виникли в практиці застосування судами Житлового кодексу України"); б) інші конкретні обставини (стан здоров'я, склад сім'ї тощо), наприклад, обставини, визначені ч. 2 ст. 23 Основ житлового законодавства Союзу РСР і союзних республік, ч. 2 ст. 50 ЖК та підпункту 7 п. 13 Правил обліку громадян, які потребують поліпшення житлових умов, і надання їм жилих приміщень в Українській РСР (п. 63 листа Верховного Суду України від 26.05.2001 р. "Правові позиції щодо розгляду судами окремих категорій судових справ (Житлове право)"). З огляду на викладене, звертає на себе увагу п. 20 постанови Пленуму Верховного суду СРСР від 09.12.82 року N 8 "Про практику застосування судами Основ житлового законодавства Союзу СРСР і Союзних Республік", відповідно до положень якого суди, розглядаючи позови про виселення з наданням іншого житлового приміщення, яке відповідає санітарним та технічним умовам, зобов'язані витребувати докази, що підтверджують можливість поселення відповідача в пропоноване йому житлове приміщення. За необхідності суд може зобов'язати відповідні органи (наприклад санітарно-епідеміологічні служби) провести огляд жилого приміщення і надати висновок про його придатність до проживання. При цьому такий висновок повинен оцінюватися в сукупності з іншими доказами по справі.

Необхідно також враховувати, що відповідне санітарним і технічним вимогам інше жиле приміщення може бути меншим, ніж займане, і менш благоустроєним, але разом з тим воно має відповідати вимогам, що виключають визнання особи, яка поселилась в ньому, потребуючою поліпшення житлових умов, у тому числі у зв'язку з проживанням в одній кімнаті осіб різної статі старших за дев'ять років, крім подружжя (п. 64 листа Верховного Суду України від 26.05.2001 р. "Правові позиції щодо розгляду судами окремих категорій судових справ (Житлове право)"; п. 16 постанови Пленуму Верховного суду СРСР від 03.04.87 року N 2; п. 22-1 постанови Пленуму Верховного суду України від 12 квітня 1985 року N 2 "Про деякі питання, що виникли в практиці застосування судами Житлового кодексу України").

2. За змістом коментованої статті у випадку, коли будинок, у якому знаходиться службове жиле приміщення, підлягатиме знесенню або переобладнанню в нежилий, будинок загрожує обвалом, а також якщо будинок (жиле приміщення) в результаті капітального ремонту не може бути збережене або істотно збільшиться і у наймача утворяться надлишки жилої площі, наймачеві та членам його сім'ї повинно бути надано інше благоустроєне жиле приміщення до початку капітального ремонту. Якщо в результаті капітального ремонту жиле приміщення істотно зменшиться, на вимогу наймача йому та членам його сім'ї повинно бути надано інше благоустроєне жиле приміщення до початку капітального ремонту.

Відселення при знесенні або переобладнанні. Відповідно до ст. 22 Закону України "Про основи містобудування" право на забудову земельних ділянок (будівництво) полягає у можливості власника, користувача земельної ділянки здійснювати на ній у порядку, встановленому законом, будівництво об'єктів містобудування, перебудову або знесення будинків та споруд. Забудова земельних ділянок, що надаються для містобудівних потреб, здійснюється після виникнення права власності чи права користування земельною ділянкою у порядку, передбаченому законом, та отримання дозволу на виконання будівельних робіт.

Отже, враховуючи зміст положень ст. 22 Закону України "Про містобудування" та ч. 2 ст. 126 ЖК УРСР, особі може бути надано інше житло у зв'язку зі знесенням чи перебудовою будинку, у якому знаходиться службове житло, тільки після отримання дозволу на будівництво, погодження та затвердженої в установленому порядку проектної документації і отримання дозволу на виконання будівельних робіт, тобто з моменту отримання права на знесення чи переобладнання будинку. Варто зазначити, що практика застосування вказаних положень коментованої статті свідчить про те, що обов'язок по відселенню розподіляється наступним чином: 1) на період проведення реконструкції обов'язок покладається на відповідні державні адміністрації або виконавчі комітети рад; 2) при відселенні в інші службові приміщення - на установи, підприємства, організації, які надали службову жилу площу (п. 1.3 розпорядження Київської міської державної адміністрації від 05.11.96 року N 1756 "Про організацію відселення мешканців з п'ятиповерхових будинків масової забудови 60-х років, що підлягають реконструкції або знесенню").

Відселення при загрозі обвалу. Відповідно до Положення про порядок обстеження стану жилих будинків з метою встановлення їх відповідності санітарним і технічним вимогам та визнання жилих будинків і жилих приміщень непридатними для проживання, затверджене постановою Ради Міністрів УРСР від 26 квітня 1984 р. N 189, висновок про загрозу обвалу будинку дає спеціально створена виконавчим комітетом Ради міжвідомча комісія. Акт комісії за результатами обстеження затверджується виконкомом. Доцільним при визначені загрози обвалу житлового будинку є врахування такою комісією положень Державних будівельних норм В.2.2.-15-2005 "Житлові будинки. Основні положення", затверджених наказом Держбуду України від 18 травня 2005 р. N 80, ДБН В.1.1-3-97 "Інженерний захист територій, будинків і споруд від зсувів і обвалів. Основні положення", ДБН В.1.2-1-95, Положення про розслідування причин аварій (обвалень) будівель, споруд, їх частин та конструктивних елементів, затверджене спільним наказом Держкоммістобудування України та Держнаглядохоронпраці України від 25.04.95 N 85/89, і введені в дію з 1 липня 1995 року.

З метою забезпечення надійності й безпечної експлуатації будівель, споруд та інженерних мереж, запобігання аваріям на них Кабінетом Міністрів України 5 травня 1997 р. було прийнято постанову N 409 "Про забезпечення надійності й безпечної експлуатації будівель, споруд та інженерних мереж", якою Державному комітетові у справах містобудування і архітектури, Державному комітетові по нагляду за охороною праці, Державному комітетові по житлово-комунальному господарству в установленому порядку підготувати і затвердити протягом 1997 року пакет нормативних актів, що регламентують організацію роботи, пов'язаної із забезпеченням належного технічного стану будівель, споруд та інженерних мереж усіх форм власності, проведенням діагностики та експертизи їх технічного стану і планово-запобіжних ремонтів.

На виконання вказаної постанови Кабінету Міністрів України спільним наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України та Державного комітету України по нагляду за охороною праці від 27 листопада 1997 року N 32/288 затверджено Правила обстежень, оцінки технічного стану та паспортизації виробничих будівель і споруд, Положення про головну організацію з координації дій, підготовки нормативних документів і з питань обстежень та паспортизації будівель і споруд з метою забезпечення їх надійності й безпечної експлуатації, Положення про спеціалізовані організації з проведення обстежень та паспортизації існуючих будівель і споруд з метою забезпечення їх надійності й безпечної експлуатації, Структуру реєстру аварійно небезпечних виробничих будівель і споруд.

Відповідно до вказаних нормативних актів за несучою здатністю та експлуатаційними властивостями до конструкції за станом конструкції IV - аварійний відноситься конструкція, яка перевантажена або у ній мають місце дефекти та пошкодження, які свідчать про зниження її несучої здатності. Але на основі перевірних розрахунків та аналізу дефектів і пошкоджень неможливо гарантувати цілісність конструкцій на період підсилення, особливо якщо можливий "крихкий" характер руйнування. Необхідно вивести людей із зони можливого обвалення, виконати негайне розвантаження, вжити інших заходів безпеки.

Отже, особа може бути відселена зі службового житлового приміщення з мотивів існування загрози обвалу тільки у тому випадку, коли будинок, в якому знаходиться службове жиле приміщення віднесений до категорії IV - аварійний.

Відселення за результатами капітального ремонту. Відповідно до Правил утримання жилих будинків та прибудинкових територій, затверджених наказом Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства від 17 травня 2005 р. N 76, листа Державного комітету України з будівництва та архітектури від 30.04.2003 р. N 7/7-401 "Щодо віднесення ремонтно-будівельних робіт до капітального та поточного ремонтів" капітальний ремонт будівлі - це комплекс ремонтно-будівельних робіт, пов'язаних з відновленням або поліпшенням експлуатаційних показників будинку, із заміною або відновленням несучих або огороджувальних конструкцій, інженерного обладнання та обладнання протипожежного захисту без зміни будівельних габаритів об'єкта та його техніко-економічних показників..

Збільшення жилого приміщення необхідно вважати суттєвим, якщо у результаті капітального ремонту його розміри перевищать встановлені законодавством норму жилої площі, а також додаткової площі (при наявності у наймача на неї права) і в результаті створюється надлишок жилої площі.

Під істотним зменшенням житлової площі необхідно розуміти надання житла, розмір якого менше норми надання, діючого в даному населеному пункті.