Гражданский кодекс Украины (ГК Украины) с комментариями к статьям

1. Право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.

2. Державна реєстрація прав на нерухомість і правочинів щодо нерухомості є публічною, здійснюється відповідним органом, який зобов'язаний надавати інформацію про реєстрацію та зареєстровані права в порядку, встановленому законом.

3. Відмова у державній реєстрації права на нерухомість або правочинів щодо нерухомості, ухилення від реєстрації, відмова від надання інформації про реєстрацію можуть бути оскаржені до суду.

4. Порядок проведення державної реєстрації прав на нерухомість та підстави відмови в ній встановлюються законом.

Коментар:

Закон України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" регулює відносини, пов'язані з державною реєстрацією речових прав на нерухоме майно всіх форм власності, їх обмежень, і правочинів щодо нерухомості.

Однак дія вказаного закону не поширюється на державну реєстрацію прав на повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти та інші об'єкти цивільних прав, на які іншими законами поширено правовий режим нерухомої речі, а також на державну реєстрацію підприємств та на реєстрацію ділянок надр для видобування корисних копалин. Коментована стаття вважатиметься загальною нормою також щодо інших законів в частині державної реєстрації прав на нерухомість.

З державною реєстрацією нерухомих речей законодавець пов'язує такі правові наслідки:

а) момент виникнення, припинення та порядок реалізації права власності (статті 331, 334, 335, 344, 349, 351, 363, 369 ЦК);

б) момент здійснення правочину (ст. 640 ЦК);

в) форму правочину (статті 206, 513 ЦК);

г) обмеження на здійснення правочинів (ст. 71 ЦК).

Відомості про зміст документів, що підтверджують (посвідчують) правочини щодо нерухомого майна, узагальнені відомості про речові права окремої особи на нерухоме майно, а також витяги з Державного реєстру прав, що містять відомості про встановлення, зміну чи припинення речових прав на нерухоме майно, надаються органами державної реєстрації лише:

власнику (власникам) нерухомого майна, його спадкоємцям (правонаступникам - для юридичних осіб) або особам, на користь яких вчинено обмеження, чи іншим суб'єктам речового права;

органам державної влади чи органам місцевого самоврядування, їх посадовим особам, якщо запит зроблено у зв'язку із здійсненням ними повноважень, визначених законами;

бюро кредитних історій на їх запит щодо інформації Державного реєстру прав, в електронному вигляді (у форматі бази даних), у разі наявності письмової згоди юридичних, фізичних осіб - власників нерухомого майна.

Місцеві органи державної реєстрації прав зобов'язані надати витяг із Державного реєстру прав, який містить відомості про зареєстроване право власності на нерухоме майно, інші речові права, їх обмеження та прізвище, ім'я, по батькові власника (власників) або назву юридичної особи, про зареєстровані обмеження щодо речових прав на нерухоме майно та прізвище, ім'я, по батькові або назву юридичної особи, в інтересах якої вчинено обмеження, виключно особам, що діють на підставі довіреності, виданої власником (власниками) нерухомого майна, володільцям речових прав, а також особам, в інтересах яких вчинено обмеження.

Місцеві органи державної реєстрації прав за заявою правоволодільця зобов'язані надати йому інформацію про осіб, які отримали відомості про об'єкт нерухомого майна, на який він має права. Доступ до даних Державного реєстру прав та їх захист від несанкціонованого доступу іншими особами здійснюються в установленому законом порядку.

У Державному реєстрі прав ведеться облік запитів щодо речових прав на нерухоме майно за суб'єктами запитів та об'єктами нерухомого майна, а також облік відомостей про відповіді на такі запити, містяться копії відповідей, мотивовані причини відмови у наданні відомостей з Державного реєстру прав.

Місцеві органи державної реєстрації прав за заявою правоволодільця зобов'язані падати йому інформацію про осіб, котрі отримали відомості про об'єкт нерухомого майна, на якого він має права.

На практиці трапляються випадки, коли власник продає іншій особі майновий комплекс в складі якого є нерухоме майно, серед якого є частина, що не була оформлена - тобто відсутні правовстановлюючі документи і реєстрація права власності в БТІ. При цьому продавець фактично передає усе нерухоме майно і враховує його вартість при визначенні ціни об'єкту правочину. Таким чином, перед покупцем виникає проблема документального оформлення прав на майно як він набуває і на яке відсутні правовстановлюючі документи. Одним із можливих шляхів її вирішення є укладення окремих договорів щодо нерухомості право власності на яку зареєстровано, та щодо іншої нерухомості. Той договір, в якому мова йде про відчуження нерухомого майна, на яке відсутні правовстановлюючі документи, підписується сторонам і виконується в частині передачі нерухомого майна.

Далі покупець надсилає продавцю лист з вимогою з'явитись до нотаріуса для нотаріального засвідчення договору і надати там документи, необхідні для нотаріального засвідчення договору. Продавець може не відповідати і не з'явитись до нотаріуса або може відповісти відмовою, мотивуючи наприклад відсутністю можливості надати витяг БТІ з реєстру прав власності на нерухоме майно, у зв'язку з відмовою БТІ провести реєстрацію права власності на нерухоме майно.

Після цього покупець звертається з позовом до господарського суду до продавця з вимогою визнати договір купівлі-продажу дійсним, обґрунтовуючи свою вимогу посиланням на норму ч. 2 ст. 220 ЦК. У відповідності до цією статті, якщо сторони домовились про всі істотні умови договору, що підтверджується письмовими доказами, і догорів був частково або повністю виконаний, але одна із сторін ухиляється від його нотаріального засвідчення, суд може визнати договорі дійсним.

У випадку надання належних доказів таких обставин, позов покупця підлягає задоволенню, в результаті, чого згідно з ч. 2 ст. 220 ЦК, наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається. Після набрання чинності рішенням господарського суду про визнання договору дійсним покупець може реєструвати право власності на нерухоме майно в БТІ в реєстрі прав власності на нерухоме майно.

Інший спосіб - як правило, нерухоме майно, на яке відсутні правовстановлюючі документи розташоване на тих самих земельних ділянках, що й нерухомість, права на яку зареєстровано БТІ. Оформивши придбання нерухомості покупець оформлює право користування відповідною земельною ділянкою.

Далі покупець звертається з позовом до господарського суду до продавця з вимогою про визнання права власності на нерухоме майно відповідно до ч. 5 ст. 376 ЦК. У відповідності до цією статті, на вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб.

Після набрання чинності рішення господарського суду про визнання право власності на нерухоме майно покупець може реєструвати право власності на нерухоме майно в БТІ в реєстрі прав власності на нерухоме майно.