1. За договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

2. У користування за договором оренди передається індивідуально визначене майно виробничо-технічного призначення (або цілісний майновий комплекс), що не втрачає у процесі використання своєї споживчої якості (неспоживна річ).

3. Об'єктом оренди можуть бути:

державні та комунальні підприємства або їх структурні підрозділи як цілісні майнові комплекси, тобто господарські об'єкти із завершеним циклом виробництва продукції (робіт, послуг), відокремленою земельною ділянкою, на якій розміщений об'єкт, та автономними інженерними комунікаціями і системою енергопостачання;

нерухоме майно (будівлі, споруди, приміщення);

інше окреме індивідуально визначене майно виробничо-технічного призначення, що належить суб'єктам господарювання.

4. Оренда структурних підрозділів державних та комунальних підприємств не повинна порушувати виробничо-господарську цілісність, технологічну єдність даного підприємства.

5. Законом може бути встановлено перелік державних та комунальних підприємств, цілісні майнові комплекси яких не можуть бути об'єктом оренди.

6. До відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Коментар:

1. Оренду слід розуміти як відносини, що базуються на господарському договорі. Змістом такого договору є строкове платне користування майном з метою провадження господарської діяльності. Користування майном передбачає вилучення корисних властивостей з предмета оренди. Термін "оренда" використовують поряд з терміном "майновий найом". Проте оренда містить вказівку на підприємницький характер такого договору, натомість як майновий най має на меті задоволення особистих потреб. У коментованій статті законодавець вживає виключно термін "оренда", оскільки це більше відповідає меті ГК України та його змісту.

2. Коментована стаття має застосовуватися з урахуванням положень ЦК України, що регулюють цей вид суспільних відносин, зокрема гл. 58 "Найм (Оренда)" ЦК України. Відповідно до ч. 1 ст. 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. При цьому слід враховувати, що оренда відрізняється від відносин найму господарською спрямованістю діяльності для однієї із сторін договору, що може, зокрема, полягати в отриманні прибутку від такої діяльності однією із сторін договору. Характерними особливостями цих договірних відносин є платність та строковість.

Слід звернути увагу, що за ЦК України такий договір може бути як реальним, так і консенсуальним, а за ГК України такий договір тільки реальний, тобто такий, що породжує права та обов'язки виключно після передачі речі.

2. Як слідує з природи цих відносин та з частин 2 і 3 коментованої статті, предметом оренди завжди є індивідуально-визначена річ, що використовується у виробництві, або цілісний майновий комплекс. У будь-якому випадку використання такого майна має бути пов'язане зі здійсненням підприємницької діяльності. При цьому предмет оренди належить на праві власності орендодавцю, є не споживчою річчю, що не втрачає свого первісного вигляду та своїх характеристик під час використання її за цільовим призначенням або після багаторазового використанням.

Частина 3 коментованої статті встановлює, що предметом оренди можуть бути також підприємства комунальної та державної власності як цілісні майнові комплекси. Такі відносини регулюються Законом України "Про оренду державного та комунального майна" (в редакції від 23.12.97 р. N 768/97-ВР з відповідними змінами). Зокрема ч. 1 ст. 4 Закону встановлює, що об'єктом оренди є цілісний майновий комплекс. При цьому майновим під комплексом відповідно до цього закону є господарський об'єкт з завершеним циклом виробництва продукції (робіт, послуг) з наданою йому земельною ділянкою, на якій він розміщений, автономними інженерними комунікаціями, системою енергопостачання. У разі виділення з цілісного майнового комплексу структурного підрозділу підприємства складається розподільчий баланс.

3. Оренда державного та комунального майна також регулюється окремими положеннями законодавства України про приватизацію, зокрема Законом України "Про приватизацію державного майна" (в редакції від 19.02.97 р. N 89/97-ВР з відповідними змінами).

Визначення нерухомого майна, яке може бути предметом оренди відповідно до положень коментованої статті, міститься зокрема у ст. 181 ЦК України. Так, згідно з ч. 1 цієї статті до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни призначення. Відповідно до ст. 182 ЦК України та інших нормативних актів, право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації. На сьогодні реєстрація права власності на нерухоме майно здійснюється відповідно до Тимчасового положення про порядок державної реєстрації прав власності на нерухоме майно, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 07.02.2002 р. N 7/5 (в редакції наказу Міністерства юстиції України від 28.01.2003 р. N 6/5 з відповідними змінами).

4. Законодавство містить положення щодо того, яке майно не може бути предметом оренди. Так, відповідно до ч. 2 ст. 4 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" не можуть бути об'єктами оренди: цілісні майнові комплекси державних та казенних підприємств, їх структурних підрозділів (філій, цехів, дільниць), що здійснюють діяльність, пов'язану з обігом наркотичних засобів, психотропних речовин, їх аналогів і прекурсорів; цілісні майнові комплекси казенних підприємств; цілісні майнові комплекси структурних підрозділів (філій, цехів, дільниць) казенних підприємств; об'єкти державної власності, що мають загальнодержавне значення і не підлягають приватизації відповідно до законодавства, а також об'єкти, включені до переліку об'єктів права державної власності, що не підлягають приватизації, затвердженого Законом України "Про перелік об'єктів права державної власності, що не підлягають приватизації", які випускають підакцизну продукцію, крім цілісних майнових комплексів, які випускають підакцизну продукцію, переданих в оренду до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до Закону України "Про оренду державного та комунального майна" від 29.06.2004 р.

Крім того, діє Перелік майнових комплексів державних підприємств, організацій, їх структурних підрозділів основного виробництва, передача в оренду яких не допускається, (затверджений Декретом Кабінету Міністрів України від 31.12.92 р. N 26-92). Згідно з ним не можуть передаватися в оренду, зокрема, гідро-і атомні електростанції, захисні споруди цивільної оборони, майнові комплекси, що забезпечують постійне розміщення і зберігання державних резервів і мобілізаційних запасів, пенітенціарні заклади тощо.

Діє роз'яснення президії Вищого арбітражного суду від 25.05.2000 р. N 02-5/237 "Про деякі питання практики застосування Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (з відповідними змінами), яке також має важливе значення у застосуванні положень, що містяться у коментованій статті.

5. Крім наведених у коментарі до цієї статті нормативних актів на сьогодні діє також ряд положень законодавства, що стосуються оренди майна, яке використовується в господарській діяльності, а саме: Закони України "Про господарську діяльність у Збройних Силах України" від 21.09.99 р. N 1076-XIV (з відповідними змінами), "Про особливості правового режиму діяльності Національної академії наук України, галузевих академій наук та статусу їх майнового комплексу" (у редакції від 29.06.2004 р. N 1911-IV, з відповідними змінами), інші положення законодавства України.