Жилищный кодекс Украины (ЖК Украины) с комментариями к статьям

Если принадлежащий жилищно-строительному кооперативу дом подлежит сносу в связи с изъятием земельного участка для государственных или общественных нужд, кооперативу взамен сносимого дома передается в собственность равноценный жилой дом.

Комментарий :

1. Общее правило о прекращении права собственности на недвижимое имущество в связи с выкупом земельного участка, на котором оно размещено, содержится в ст. 351 ГК. Согласно него право собственности на жилой дом (в нашем случае кооперативный дом), другие здания, сооружения, насаждения в связи с выкупом земельного участка, на котором они размещены (статья 350 ГК), может быть прекращено по решению суда путем их выкупа и с обязательным предварительным возмещением убытков в полном объеме.

В данном случае основанием выкупа земельного участка может быть общественная необходимость. Согласно требованиям ст. 350 ГК выкупе земельного участка в связи с общественной необходимостью осуществляется по согласию собственника или по решению суда в порядке, установленном законом. При этом орган, который принял решение о выкупе земельного участка в связи с общественной необходимостью, обязан письменно уведомить собственника земельного участка об этом не позднее чем за год до выкупа земельного участка. Плата за земельный участок, выкупаемого (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются по договоренности с собственником участки, а в случае спора - судом. Следует также учитывать, что в выкупную цену включаются рыночная стоимость земельного участка и недвижимого имущества, на ней размещено, и убытки, причиненные собственнику в связи с выкупом земельного участка (в том числе упущенная выгода), в полном объеме. По договоренности с собственником земельного участка, подлежащего выкупа, орган, принявший решение о выкупе земельного участка в связи с общественной необходимостью, может предоставить ему другой земельный участок, стоимость которого учитывается при определении выкупной цены.

Иск о выкупе жилого дома, других зданий, сооружений, насаждений в связи с выкупом земельного участка, на котором они размещены, может быть подан органом государственной власти, органом власти Автономной Республики Крым или органом местного самоуправления. Требование о выкупе указанного имущества подлежит удовлетворению, если истец докажет, что использование земельного участка, выкупленного в связи с общественной необходимостью, является невозможным без прекращения права собственности на это имущество (ч. 2 ст. 351 ГК). При этом суд может постановить решение о сносе жилого дома, других зданий, сооружений, насаждений, расположенных на земельном участке, подлежащем выкупу, или о перенесении их, по желанию владельца, на другой земельный участок и их восстановление, если это возможно. В случае сноса или переноса этих объектов на другой земельный участок лицо имеет право на предварительное возмещение ущерба, в том числе расходов на улучшение качества земельного участка, и упущенной выгоды (ч. 3 ст. 351 ГК).

2. Если все же такое прекращение права собственности на кооперативный дом будет доказано, то в подобной ситуации возможны различные варианты. Например, первый - договор купли-продажи жилого кооперативного дома, который заключается между органом государственной власти, органом власти Автономной Республики Крым или органом местного самоуправления и кооперативом. При этом решение о продаже должно приниматься общим собранием кооператива единогласно.

Второй вариант изложены в статье, коммент, - если орган государственной власти, орган власти Автономной Республики Крым или орган местного самоуправления соответствующему кооператива передает в собственность равноценный жилой дом. При этом равноценность должна быть соблюдена и относительно жилых помещений, занимаемых члены кооператива; если нет, то должна быть предоставлена орган власти Автономной Республики Крым или орган местного самоуправления должны договориться с каждым членом кооператива о предоставлении им жилых помещений. При этом возможными оказываются различные основания пользования таким жилым помещением: право собственности, социальное жилье и т.д..

3. Следует также учитывать требование ч. 5 ст. 351 ГК, согласно которой снос жилого дома не допускается к обеспечению лица, проживавшего в нем как собственник, и членов его семьи, а также лица, которое проживало в нем как наниматель, и членов его семьи помещением в размере и в порядке, установленных законом.