Жилищный кодекс Украины (ЖК Украины) с комментариями к статьям

Член житлово-будівельного кооперативу, який нуждается в улучшении жилищных условий (части вторая и третья статьи 134), имеет преимущественное право на получение квартиры, которая освободилась в доме этого кооператива. Член жилищно-строительного кооператива имеет преимущество перед всеми другими лицами на получение комнаты, которая освободилась в квартире, в которой он проживает. В случае возникновения спора вопрос решается в судебном порядке.

Комментарий

1. Комментируемым нормой установлено, что член ЖСК, нуждающийся в улучшении жилищных условий, имеет преимущественное право на получение квартиры освободилась в доме этого кооператива. Член жилищно-строительного кооператива имеет преимущество перед всеми другими лицами на получение комнаты, которая освободилась в квартире, в которой он проживает. А в случае возникновения спора вопрос решается в судебном порядке.

Вопрос о преимущественном праве члена кооператива на получение жилого помещения, которое освободилось в доме этого кооператива, кроме данной статьи, регулируется также правилами Примерного устава ЖСК (пп. 32 - 35). Поскольку в данном случае ни ЖК, ни Примерный устав ЖСК не содержат требования о необходимости пребывания на квартирном или кооперативном учете, член кооператива, который нуждается в улучшении жилищных условий, может осуществить преимущественное право на получение квартиры, которая освободилась в доме данного кооператива, и тогда, когда он на таком учете не состоит. В последнем случае необходимость в улучшении жилищных условий определяется исходя из оснований, установленных для принятия граждан на кооперативный учет (см. также комментарий к ст. 134 ЖК).

2. Основной особенностью подавляющего права члена жилищно-строительного кооператива на получение жилого помещения, которое освободилось в доме кооператива, является то, что такая квартира не должна находиться в частной собственности, т.е. за такую данную норму ЖК, в Примерном уставе ЖСК (п. 32) подчеркивается, что член ЖСК, нуждающийся в улучшении жилищных условий, имеет преимущественное право на получение квартиры, которая освободилась в доме (домах) этого кооператива, паевой взнос за которую не внесен.

В случае наличии нескольких членов кооператива, имеющих преимущественное право на получение указанной квартиры, вопрос о том, кому из них ее предоставить, решается общим собранием членов кооператива (собранием уполномоченных) с учетом времени возникновения потребности в улучшении жилищных условий, а также права на льготы относительно очередности приема в членов кооператива.

Кажется довольно сомнительным с точки зрения его реализации следующее положения Примерного устава ЖСК, которое носит декларативный характер, учитывая современное состояние развития законодательства Украины - если в ЖСК, организованном при предприятии, учреждении, организации, нет членов кооператива, нуждающихся в улучшении жилищных условий, или они от получения указанной квартиры отказались, эта квартира предоставляется в первую очередь работнику данного предприятия, учреждения, организации при условии вступления его в кооператив в порядке, установленном Примерным уставом. При отсутствии указанных выше лиц, или при их отказе от получения указанной квартиры преимущественное право на ее получение имеет член этого кооператива, желающий заменить занимаемую квартиру на другую с таким же количеством комнат.

3. Согласно Примерного устава ЖСК при предоставлении члену кооператива квартиры, которая освободилась в доме такого кооператива, должны соблюдать предусмотренные Примерным уставом ЖСК (п. 28) общие требования, предъявляемые в квартиры, предоставляемые в кооперативных домах, в частности относительно максимального и минимального размера жилой площади и предельного количества комнат (см. комментарий к ст. 141 ЖК). Поскольку других ограничений указанный устав не содержит, при условии соблюдения требований, о которых говорится выше, член кооператива, используя принадлежащее ему преимущественное право, может получить квартиру как большей жилой площади на всю семью, так и равноценной или меньшей, в которой он вправе вселиться с отдельными членами семьи, оставив других членов семьи в квартире, которую он занимал ранее. В первом случае, когда члену кооператива предоставляется квартира на всю семью, преимущественное право на получение квартиры, которая им освобождается, имеют другие требующие в улучшении жилищных условий члены кооператива. В результате этого на практике может создаваться цепь: один член кооператива улучшает свои жилищные условия путем переселения из двухкомнатной квартиры в трехкомнатную, освобождена им двухкомнатная квартира предоставляется члену кооператива, который проживает в однокомнатной, а последнюю получает член кооператива на себя или на себя и одного или нескольких членов семьи, оставляя других членов семьи проживать в бывшей квартире.

Якщо член кооперативу отримав іншу квартиру у будинку цього кооперативу лише на себе або на себе и на часть членов семьи, другие члены семьи, которые проживали вместе с ним, сохраняют право пользования квартирой при условии вступления в кооператив одного из них. Член семьи, который изъявил желание вступить в кооператив вместо члена кооператива, выбывшему имеет преимущественное право перед другими лицами.

4. Примерным уставом ЖСК (п. 33) также детализируются положения относительно преимущественного права члена ЖСК на получение комнаты, которая освободилась в квартире, в которой он проживает.

частности, если в квартире, где проживает член жилищно-строительного кооператива, освободилась комната (комнаты), паевой взнос за которая внесена не полностью, этот член кооператива пользуется преимуществом перед всеми другими лицами на получение указанной комнаты (комнат). При отказе его от получения такой комнаты преимущественное право предоставляется другому члену этого кооператива, который нуждается в улучшении жилищных условий.

5. Предоставление члену жилищно-строительного кооператива квартиры, которая освободилась, паевой взнос за которую не внесен, производится с соблюдением определенных требований: должно быть соблюдено требование относительно предельного размера жилой площади (абз. 1 п. 28 Примерного устава ЖСК) квартира должна быть благоустроенной (абз. 2 п. 28 Примерного устава ЖСК) должны быть соблюдены, при наличии соответствующих оснований, условие соблюдения количества комнат квартиры количества членов семьи члена кооператива (абз. 4 п. 28 Примерного устава ЖСК) должно быть соблюдено условие соблюдения права члена кооператива на дополнительную жилую площадь (абз. 5 п. 28 Примерного устава ЖСК).

6. Примерным уставом ЖСК (п. 35) предусмотрено, что при отказе члену жилищно-строительного кооператива в предоставлении жилого помещения, которое освободилось, в случаях, предусмотренных абз. 1 и абз. 4 п. 32 и п. 33 Примерного устава, спор решается в судебном порядке.

7. Необходимо подчеркнуть, что члены семьи члена жилищно-строительного кооператива, которые находятся на учете желающих вступить в кооператив, при условии вступления в кооператив также имеют преимущественное право на получение жилого помещения, освободившееся в доме (домах) этого кооператива, если отсутствуют лица, имеющие преимущественное право на получение данной квартиры (указаны в пп. 32, 33 Примерного устава), или они от получения жилого помещения, которое освободилось, отказались (п. 56 Примерного устава ЖСК).

Итак, в отличие от члена кооператива член его семьи для реализации указанного права должен не только нуждаться в улучшении жилищных условий, но и находиться на кооперативном учете. Кроме того, воспользоваться правом, о котором идет речь, он может только при отсутствии членов кооператива, имеющих законные основания и желание получить квартиру, освободившуюся в том числе и в порядке замены занимаемой квартиры на другую с тем же количеством комнат.

Предоставление членам семьи члена кооператива указанного жилого помещения производится с соблюдением требований, определенных правилами Примерного устава ЖСК.

Поскольку право члена семьи члена кооператива на получение освободившейся квартиры основано на законодательных основаниях и является субъективным гражданским правом, в случае возникновения спора вопрос решается в судебном порядке.