Жилищный кодекс Украины (ЖК Украины) с комментариями к статьям

Громадяни, которые имеют в частной собственности жилой дом (квартиру), обязаны обеспечивать его сохранность, производить за свой счет текущий и капитальный ремонт, содержать в порядке придомовую территорию.

Бесхозяйственное содержание гражданином принадлежащего ему дома (квартиры) влечет последствия, предусмотренные Гражданским кодексом Украинской ССР.

Комментарий

1. В части первой комментируемой статьи закреплены обязанности собственника жилья, направленные на обеспечение сохранности имущества, проведения его ремонта и содержания в порядке придомовой территории. Это положение не является специфическим для жилищного законодательства, ведь обязанность собственника содержать имущество, которое ему принадлежит, закрепленный ст. 322 ГК Украины.

Вместе с тем следует обратить внимание на то, что действующее законодательство не всегда возлагает на собственника жилого дома (квартиры) обязанность осуществлять все действия, направлены на содержание жилья. Так, в случае заключения собственником жилья договора найма текущий ремонт жилья возлагается на нанимателя, если иное не предусмотрено договором, а капитальный - на нанимателя, если это прямо предусмотрено договором (ч. 1, 2 ст. 819 ГК Украины).

2. Правоотношения по содержанию жилых домов регулируются Правилами содержания жилых домов и придомовых территорий, утвержденными приказом Государственного комитета Украины по вопросам жилищно-коммунального хозяйства от 17 мая 2005 N 76. Содержание Правил позволяет сделать вывод о том, что обязанность осуществлять удержание многоквартирных домов, придомовых территорий, их техническое обслуживание возлагается на субъектов, наделенных полномочиями предоставлять потребителям жилищно-коммунальные услуги (абзац шестой пункта 2.2.2, пункты 2.4.1, 2.6.1, 5.5.5 и т.д.). Основанием для возникновения отношений по предоставлению жилищно-коммунальных услуг является договор на содержание жилых домов и придомовых территорий, который заключается между собственником жилого фонда, на балансе которого находится данное здание, и соответствующей хозяйственной организацией, которая занимается предоставлением жилищно-коммунальных услуг. Типовая форма такого договора утверждена приказом Государственного комитета строительства, архитектуры и жилищной политики Украины от 7 сентября 1998 г. N 194.

Таким образом, владельцы жилья непосредственно обязаны содержать только имущество, расположенное в пределах жилого дома (квартиры), принадлежащего им в то время как работы (услуги) по поддержанию надлежащего состояния наружных конструкций многоквартирного дома, содержание лифтов, ступенек, межэтажных дверей, мусоропровода и другого имущества, которое является объектом общего пользования жильцов многоквартирного дома, осуществляется другим субъектом - организацией, которая предоставляет жилищно-коммунальные услуги, хотя и за счет самих собственников и нанимателей, которые платят квартирную плату.

3. Часть вторая этой статьи, которая определяет, что бесхозяйственное содержание собственником принадлежащего ему дома (квартиры) имеет последствия, предусмотренные ГК УССР, в современных условиях, вместе с утратой силы ГК УССР, также теряет свое значение. Согласно ст. 135 ГК УССР, если гражданин бесхозяйственно удерживал принадлежащий ему жилой дом, допускал его разрушения, исполком местного совета мог назначить необходимый срок для ремонта дома, а если он не выполнял данное распоряжение без уважительных причин - по решению суда дом мог быть удален из собственности лица с передачей его в фонд местного совета депутатов.

Сейчас подобных норм в ГК Украины не существует, по крайней мере не существует такой основания прекращения права собственности на жилье, как "бесхозяйственное его содержание" (ст. 346 ГК Украины). Вместе с тем все же следует допустить теоретическую возможность лишения лица права собственности на жилье в судебном порядке с использованием общих норм и принципов гражданского права о недопущении при осуществлении своих прав нарушения прав других лиц (ч. 2 ст. 13 ГК), об обязанности владельца содержать принадлежащее ему имущество (ст. 322 ГК), о справедливости, добросовестности и разумности поведения участников гражданских правоотношений (пункт шестой ч. 1 ст. 3 ГК).

Кроме того, жилой дом, которому угрожает повреждение или уничтожения по вине собственника, может быть принудительно выкуплен у него, если он отнесен к памятникам истории и культуры, на основании ст. 352 ГК.

4. Бесхозяйственное содержание собственником жилья, нарушения им правил пользования жилыми помещениями административным правонарушением. Согласно ст. 150 КоАП соответствующие действия влекут за собой предупреждение или наложение штрафа в размере от одного до трех необлагаемых минимумов доходов граждан.