Жилищный кодекс Украины (ЖК Украины) с комментариями к статьям

При проведенні капітального ремонту жилого будинку (квартири), що належить громадянинові на праві приватної собственности, когда ремонт не может быть произведен без выселения нанимателя, собственник дома (квартиры) вправе требовать его выселения. Владелец дома (квартиры) не обязан предоставлять выселяемому на время ремонта другое жилое помещение.

В случае отказа нанимателя освободить жилое помещения собственник дома (квартиры) может требовать его выселения в судебном порядке.

После окончания ремонта владелец дома (квартиры) обязан предоставить нанимателю занимаемое им ранее или другое равноценное жилое помещение в принадлежащем ему доме (квартире), за исключением случаев, когда в соответствии с утвержденным исполнительным комитетом местного Совета народных депутатов проекта переоборудования или перепланировки дома (квартиры) жилое помещение, занимаемое нанимателем, не может быть сохранено.

Комментарий

1. Відповідно до преамбули Правил утримання жилих будинків та прибудинкових територій капітальний ремонт дома - это комплекс ремонтно-строительных работ, связанных с восстановлением или улучшением эксплуатационных показателей дома, с заменой или восстановлением несущих или ограждающих конструкций, инженерного оборудования и оборудования противопожарной защиты без изменения строительных габаритов объекта и его технико-экономических показателей.

Пункт 2.5 Правил приводит еще одно определение капитального ремонта, отличное от приведенного. Капитальный ремонт - это комплекс ремонтно-строительных работ, предусматривающий замену, восстановление и модернизацию конструкций и оборудования зданий в связи с их физическим износом и разрушением, улучшение эксплуатационных показателей, а также улучшение планирования здания и благоустройства территории без изменения строительных габаритов объекта.

2. Осуществление капитального ремонта жилья не всегда требует выселения нанимателя, а является безусловным основанием для выселения лишь в случае, когда капитальный ремонт не может быть произведен без его выселения. В отличие от выселения в связи с капитальным ремонтом с домов (квартир), которые являются объектом права государственной и коммунальной собственности (ч. 1 ст. 101 ЖК), при выселении из частного жилищного фонда наймодатель не обязан предоставлять нанимателю другое помещение на время проведения ремонта.

По контексту ст. 165 ЖК выселения на время капитального ремонта касается не только нанимателя, но и членов его семьи (ст. 161 ЖК), а также временных жильцов (ст. 818 ГК).

3. Осуществление капитального ремонта жилья является правом и одновременно обязанностью собственника жилья - по жилищному дома или организации, на балансе которой находится многоквартирный дом - по квартиры, поэтому наниматель не имеет правовых оснований для обжалования решения о проведении капитального ремонта. Поэтому капитальный ремонт безусловным основанием для выселения.

Вместе с тем следует иметь в виду, что по смыслу ч. 2 ст. 819 ГК обязанность по осуществлению капитального ремонта по договору может быть возложена на нанимателя (это может касаться исключительно одноквартирных жилых домов, поскольку ремонт квартир в многоквартирном доме осуществляется не на основании решения собственника квартиры, а по решению исполкомов местных советов, иных органов и организаций, на балансе которых находится многоквартирный жилой дом). В последнем случае решение о том, остается наниматель проживать во время проведения ремонта зависит уже не от наймодателя, а от самого нанимателя.

На практике основание для выселения нанимателя, предусмотрена комментируемой статьей, нередко применяется недобросовестным наймодателем только для того, чтобы выселить нанимателя, а не с целью проведение капитального ремонта. В связи с этим Пленум ВСУ в абзаце втором пункта 15 постановления "О некоторых вопросах, возникших в практике применения судами Жилищного кодекса Украины "подчеркивает, что" по искам о выселении нанимателей в связи с капитальным ремонтом жилого дома, принадлежащего гражданину, следует проверять необходимость проведение капитального ремонта и реальную возможность собственника приступить к нему (например, наличие средств, материалов), а также выяснять время, в течение которого возможно выполнить ремонтные работы ".

Соответственно, если выселение нанимателя под предлогом капитального ремонта было осуществлено без цели достижение правовых последствий, первый имеет право, а главное - основания в судебном порядке требовать признания за ним права на пользование жильем и вселения.

4. Указание ЖК на обязательства собственника-арендодателя по окончании ремонта предоставить нанимателю занимаемое им ранее или равноценное жилое помещение должно рассматриваться с учетом норм договорного законодательства, в том числе законодательства, регулирующего правоотношения найма (аренды) жилья, из содержания которых четко следует, что наймодатель обязан предоставлять жилье нанимателю для проживания в течение срока, определенного договором (автоматическое продление договора найма (аренды) жилья предусмотрено ч. 1 ст. 822 ГК). Осуществление капитального ремонта жилья не приводит к остановке течения срока действия договора, поэтому после окончания капитального ремонта наймодатель будет обязан предоставить жилье для дальнейшего проживания нанимателю только если срок действия договора не истек.