Жилищный кодекс Украины (ЖК Украины) с комментариями к статьям

Пользование домами (квартирами) государственного и общественного жилищного фонда, фонда жилищно-строительных кооперативов, а также частного жилищного фонда и их содержание осуществляется с обязательным соблюдением требований Правил пользования помещениями жилых домов и придомовыми территориями, утверждаются Кабинетом Министров Украины.

Комментарий :

Комментируемым статье предполагается, что пользование домами (квартирами) государственного и общественного жилищного фонда, фонда жилищно-строительных кооперативов, а также частного жилищного фонда и их содержание осуществляется с обязательным соблюдением требований Правил пользования помещениями жилых домов и придомовыми территориями. Во исполнение данного положения постановлением КМ Украины от 8 октября 1992 года N 572 были утверждены Правила пользования помещениями жилых домов и общежитий. Данным актом предусматривается, что пользование помещениями жилых домов и общежитий осуществляется согласно свидетельству на право собственности или договору найма (аренды). Использовать жилые помещения для осуществления хозяйственной деятельности промышленного характера запрещено.

Владельцы, наниматели (Арендаторы) помещений жилых домов и общежитий имеют право на:

- своевременное получение жилищно-коммунальных услуг надлежащего качества согласно законодательству

- возмещение ущерба, причиненного их имуществу и/или помещению, вреда, причиненного их жизни или здоровью в результате неудовлетворительного содержания дома, общежитии или непредоставление или предоставление не в полном объеме услуг, в соответствии с законодательством

- переоборудование и перепланировка жилых и подсобных помещений, балконов и лоджий по соответствующим проектам без ограничения интересов других граждан, проживающих в доме, общежитии, с разрешения владельца дома (квартиры), собственника общежития (жилого помещения в общежитии) и органа местного самоуправления, выдается в установленном порядке.

Владелец квартиры, жилого помещения в общежитии имеет право по согласованию с членами семьи сдавать в аренду (в аренду) квартиру, жилое помещение в общежитии или комнату квартиры и заключать другие договоры в соответствии с законодательством. Использование нанимателем (арендатором) квартирой, жилым помещением в общежитии (комната) осуществляется согласно договору найма (аренды).

С целью выполнения функции по обеспечения надлежащего уровня содержания и использования неделимого и общего имущества владельцы квартир, собственники жилых помещений в общежитии могут образовывать ОСМД, объединения совладельцев общежития в соответствии с законодательством.

Владелец и наниматель (арендатор) квартиры, жилого помещения в общежитии обязан:

- укласти договір на надання житлово-комунальних послуг, підготовлений виконавцем відповідно с типовым договором

- оплачивать предоставленные жилищно-коммунальные услуги в сроки, установленные договором или законом

- соблюдать требований нормативно-правовых актов в сфере жилищно-коммунальных услуг, пожарной и газовой безопасности, санитарных норм и правил

- проводить за собственные средства ремонт квартиры, жилого помещения в общежитии (наниматель (арендатор) - согласно договору найма (аренды)

- использовать помещения жилого дома и общежития по назначению, обеспечивать сохранность жилых и подсобных помещений и технического оборудования

- не допускать выполнения работ и других действий, вызывающих порчу помещений, приборов и оборудования дома, общежития, нарушают условия проживания граждан

- соблюдать правил содержания животных в домашних условиях; содержать животных в квартире, жилом помещение в общежитии, где проживают совладельцы или наниматели (арендаторы), по согласованию с ними

- не загромождать лестничные клетки, внеквартирные коридоры, колясочные, лифтовые шахты, чердаки, подвалы и другие вспомогательные помещения дома, общежития, поддерживать чистоту и порядок в нем.

Ремонт квартиры, жилого помещения в общежитии, вызванный проведением ремонта жилого дома, общежития, установкой дополнительного оборудования или другими причинами, не зависящими от владельца, нанимателя (арендатора) квартиры, жилого помещения в общежитии, осуществляется владельцем дома, общежития.

В помещениях жилых домов и общежитий запрещено:

- сохранять взрывоопасные или экологически вредные вещества и предметы

- громко петь и кричать, пользоваться звуковоспроизводящей аппаратурой и другими источниками бытового шума с двадцати двух до восьми часов

- проводить в рабочие дни с двадцати часа до восьми часов, а в праздничные и нерабочие дни круглосуточно ремонтные работы, сопровождаются шумом. Владелец, наниматель (арендатор) помещения, в котором предусматривается проведение ремонтных работ, обязан уведомить жителей прилегающих квартир, жилых помещений в общежитии о начале указанных работ. С согласия жителей всех прилегающих квартир, жилых помещений в общежитии ремонтные и строительные работы могут проводиться также в праздничные и нерабочие дни. Уровень шума, создаваемый при проведении строительных работ, не должен превышать санитарных норм

- содержать на балконах и лоджиях животных, в частности птиц, и пчел.

Жильцы квартиры, жилого помещения в общежитии, в которых проживает два и более совладельцы, наниматели (арендаторы):

- имеют равные права на пользование подсобными помещениями и оборудованием

- могут выбирать ответственное за выполнение установленных правил лицо

- устанавливают по согласованию порядок использования подсобных помещений, а также очередность их уборки

- распределяют по согласованию общие расходы на оплату жилищно-коммунальных и других услуг.

При отсутствии поквартирного (покомнатно) учета и отсутствия согласия между жильцами квартиры, жилого помещения в общежитии по оплате жилищно-коммунальных и других услуг плата распределяется:

- за электроэнергию при общем счетчике - пропорционально мощности бытового электрического оборудования каждого совладельца, нанимателя (Арендатора)

- за газ, водоснабжение и водоотвод, освещение подсобных помещений - по численности членов семьи, проживающих в квартире, жилом помещении в общежитии, и лиц, проживающих в квартире, жилом помещении в общежитии больше месяца

- за услуги по централизованному отопления, по содержанию жилых домов и сооружений и придомовых территорий - по установленным тарифам в соответствии с отапливаемой и общей площади помещения, которым пользуется владелец, совладелец, наниматель (арендатор).

Владельцы, наниматели (арендаторы) помещений жилых домов и общежитий несут ответственность согласно законодательству. Балансодержатель жилого дома и общежития или уполномоченное им лицо несет ответственность перед собственником, нанимателем (арендатором) помещения жилого дома и общежития в случае:

- непредоставления или предоставления не в полном объеме услуг, что привело к убыткам, причиненным его имуществу и/или помещению, вреда, причиненного его жизни или здоровью, - путем возмещения убытков

- снижение качественных показателей услуг, нарушение установленных договором сроков устранения неисправностей или превышение допустимых перерывов в предоставлении услуг - путем уменьшения размера платы и выплаты потребителю компенсации в размере, установленном законодательством.

Споры, возникающие при использовании помещениями жилых домов и общежитий, решаются путем проведения переговоров между участниками спора или в судебном порядке.

Также требования по пользования жилыми домами и придомовыми территориями предусмотренные Правилами содержания жилых домов и придомовых территорий, утвержденными приказом Государственного комитета Украины по вопросам жилищно-коммунального хозяйства от 17 мая 2005 N 76.

В соответствии с Правилами содержания помещений включает в себя:

1. Содержание вспомогательных помещений жилого дома: техническое обслуживание (плановые, внеплановые осмотры, подготовку к сезонной эксплуатации, текущий ремонт конструктивных элементов и инженерных систем и домового оборудования), меры, обеспечивающие нормативно-влажностный режим вспомогательных помещений; обслуживание мусоропроводов, обслуживание автоматических запирающих устройств, входных дверей, обслуживание лифтового оборудования, обслуживание системы противопожарной водопровода, пожаротушения и дымоудаления, обслуживание вспомогательных помещений, направлено на комфортное обслуживание жителей).

2. Содержание чердаков и технических этажей (температурно-влажностный режим чердачных помещений, что препятствует выпадению конденсата на поверхности ограждающих конструкций, доступ ко всем элементам и чистота чердачного помещения и т.д.).

3. Содержание подвалов и технических подвалов.

4. Внешнее благоустройство домов и придомовых территорий.

5. Уборка придомовой территории: уборка площадок, садов, двор, дорог, тротуаров, дворовых и внутриквартальных проездов территорий осуществляется уборщиками; тротуары допускается убирать специализированной малогабаритной (самоходной и ручной) уборочной техникой (подметально-уборочной, снегоуборочной, разбрасывателями противогололедных смесей, газонокосилки и др.). с рабочей шириной захвата до 1,5 м.

Места, которые недоступны для уборочной техники , убираются вручную до начала работы техники. С труднодоступных мест допускается подавать снег на полосу, убирается машинами.

Исполнители услуг обязаны обеспечивать свободный подъезд к люкам смотровых колодцев и узлам управления инженерными сетями, а также к источникам пожарного водоснабжения (Пожарные гидранты, водоемы), расположенных на придомовой территории. Материалы оборудование во дворах следует складировать на специально выделенных площадках. Уборка, кроме снегоочистки, проводимой во время снегопадов, нужно проводить в утренние или вечерние часы.

6. Санитарная уборка, сбор мусора и вторичных материалов. Санитарная уборка, сбор мусора и вторичных материалов осуществляется путем:

- установка на обслуживаемой территории сборщиков для твердых бытовых отходов, а в неканализованных зданиях необходимо иметь, кроме того, сборщики (выгреби) для жидких отходов

- своевременной уборки придомовой территории и систематического наблюдения за ее санитарным состоянием;

- вывоз отходов в соответствии с графиком уборки отходов и контроля за его соблюдением

- обеспечение свободного подъезда и освещение у площадок под установку контейнеров и мусоросборников;

- содержание в исправном состоянии контейнеров и мусоросборников для отходов (кроме контейнеров и бункеров, числящихся на балансе других организаций) без переполнения и загрязнения территории

- мойка контейнеров с помощью щеток и мыльно-содовых растворов в мусороуборочной камере. Контейнеры, которые находятся в собственности СПЕЦАВТОПРЕДПРИЯТИЕ, должны устанавливаться в пределах домовладений чистыми

- проведение среди населения широкой разъяснительной работы по соблюдению чистоты.

7. Организацию пожарной безопасности. Пожарная безопасность должна обеспечиваться путем проведения организационных, технических и других мероприятий, направленных на предупреждение пожаров, обеспечения безопасности людей, снижение возможных имущественных потерь и уменьшения негативных экологических последствий в случае их возникновения, создание условий для быстрого вызова пожарных подразделений и успешного тушения пожаров.

Придомовая территория должна постоянно содержаться в чистоте, систематически очищаться от мусора, тары, опавших листьев. Дороги, проезды и проходы к зданиям, сооружениям, пожарным водоисточникам, подступы к внешним стационарным пожарных лестниц, пожарного инвентаря, оборудования и средств пожаротушения должны быть всегда свободными, содержаться исправными, зимой очищаться от снега.

Запрещается произвольно уменьшать нормированную ширину дорог и проездов. Ко всем зданий и сооружений должен быть обеспечен свободный доступ. Противопожарные разрывы между зданиями, сооружениями, открытыми площадками для хранения материалов, оборудования и т.п. должны соответствовать требованиям строительных норм. Их разрешается загромождать стоянками транспорта, строительством и установкой временных зданий и сооружений, в том числе индивидуальных гаражей и т.п..

В случае реконструкции, перепланировки, капитального ремонта помещений, зданий необходимо соблюдать противопожарных требований, определенных нормативными документами в области строительства.

Противопожарные системы, установки (протидимовий защита, пожарная автоматика, противопожарное водоснабжение, противопожарные двери, клапаны и т.п.) должны постоянно содержаться в исправном рабочем состоянии.

В подвальных и цокольных этажах не допускается размещение взрывопожароопасных помещений, хранения и использования легковоспламеняющихся и горючих жидкостей, взрывчатых веществ, баллонов с газами, веществ и материалов, имеющих повышенную взрывопожарной опасности.

Запрещается использовать чердаки, технические этажи и помещения (в т. ч. венткамеры, электрощитовые) для хранения оборудования, мебели, взрывопожароопасных материалов и других опасных предметов.

Эвакуационные пути и выходы должны быть свободными, ничем не загромождаться и в случае возникновения пожара обеспечивать безопасность во время эвакуации всех людей, находящихся в помещениях зданий и сооружений. Лестничные марши и площадки должны иметь исправные ограждения с перилами, которые не должны уменьшать установленную строительными нормами ширину лестничных маршей и площадок. На высоте 2,2 м от поверхности проступей и лестничных площадок устанавливаются мусоропроводы, этажные совместимы электрощиты, почтовые ящики и пожарные краны при условии, что это оборудование не умаляет нормативной ширины прохода лестничными площадками и маршами.

Лестничные клетки, внутренние открытые и наружные лестницы, коридоры, проходы и другие пути эвакуации должны быть обеспечены эвакуационным освещением в соответствии с требованиями строительных норм.

Не дозволяється:

- устраивать на путях эвакуации пороги, выступления, турникеты, раздвижные, подъемные двери, двери, вращающиеся и другие устройства, препятствующие свободной эвакуации людей

- загромождать пути эвакуации (коридоры, проходы, лестничные марши и площадки, вестибюли, холлы, тамбуры и т.п.) мебелью, оборудованием, даже если они не уменьшают нормативную ширину

- забивать, заваривать, запирать на навесные замки, болтовые соединения и другие запоры, трудно открываются изнутри, внешние эвакуационные двери зданий

- применять на путях эвакуации (кроме зданий V степени огнестойкости) горючие материалы для облицовки стен и потолков, а также лестниц и лестничных площадок

- загромождать мебелью, оборудованием и другими предметами двери, люки на балконах и лоджиях, переходы в смежные секции и выходы на наружные эвакуационные лестницы

- снимать установленные на балконах (лоджиях) лестницы

- устраивать в общих коридорах кладовые и встроенные шкафы, за исключением шкафов для инженерных коммуникаций

- хранить в шкафах (нишах) для инженерных коммуникаций горючие материалы, а также другие посторонние предметы

- делать остекление или закладывание жалюзи и отверстий воздушных зон в незадымляемых лестничных клетках

- снимать предусмотренные проектом двери вестибюлей, холлов, тамбуров и лестничных клеток; снимать устройства для самозакрывания дверей лестничных клеток, коридоров, холлов, тамбуров и т.п., а также фиксировать самозакрывающиеся двери в открытом положении.

Ответственным за пожарную безопасность зданий, где проводится капитальный ремонт, реконструкция, строительных площадок, своевременное выполнение противопожарных мероприятий, обеспечение средствами пожаротушения, организацию пожарной охраны и работу добровольных противопожарных формирований является руководитель работ от генподрядной строительной организации (или лицо, его заменяющее), если иное не предусмотрено должностными инструкциями.

Ответственным за пожарную безопасность отдельных участков ремонта, реконструкции, наличие и исправное содержание средств пожаротушения, своевременное выполнение предусмотренных проектом противопожарных мероприятий являются руководители работ на этих участках.

8. Озеленение. Озеленение территории выполняется после ее очистки от остатков строительных материалов, мусора, прокладки подземных коммуникаций и сооружений, дорог, проездов, тротуаров, оборудование площадок и ограждений.

На придомовой территории должен обеспечиваться надлежащий уход за зелеными насаждениями.

Владельцы озелененных территорий обязаны:

- обеспечить сохранность, содержание и восстановление зеленых насаждений

- в летнее время и в сухую погоду поливать газоны, цветники, деревья и кустарники

- не допускать вытаптывания газонов и складирования на них строительных материалов, песка, мусора, снега, сколов льда и др..

- новые посадки деревьев и кустарников, перепланировку с изменением сети дорожек и размещением оборудования производить только по проектам, согласованным в установленном законодательством порядке с соблюдением агротехнических условий

- во всех случаях вырубка и пересадка деревьев и кустарников, осуществляемых в процессе содержания и ремонта, проводить в соответствии с законодательством

- при наличии водоемов на озелененных территориях содержать их в чистоте и проводить их капитальное очистки не менее одного раза в 10 лет

- организовывать разъяснительную работу среди населения о необходимости бережного отношения к зеленым насаждениям

- вести учет и составлять реестр зеленых насаждений по площади, видовым составом, возрастом и состоянием.

На озелененных территориях запрещается:

- складировать любые материалы

- применять чистый торф как растительный грунт

- устраивать свалки мусора, снега и льда, за исключением чистого снега, полученного от расчистки садово-парковых дорожек

- использовать роторные снегоочистительные машины для переброски снега на насаждения, использование машин для уборки озелененных улиц и площадей допускается лишь при наличии на машине специальных направляющих устройств, предотвращающих попадание снега на насаждения

- сбрасывать снег с крыш на участки, занятые насаждениями, без принятия мер, обеспечивающих сохранность деревьев и кустарников;

- сжигать листья, сметать листья в лотки в период массового листопада, засыпать ими стволы деревьев и кустарников (целесообразно их собирать в кучи, не допуская разноса по улицам, убирать в специально отведенные места для компостирования или вывозить на свалку)

- посыпать химическими препаратами, не разрешенных для использования, тротуары, проезжие и прогулочные дороги и другие покрытия

- сбрасывать помет и другие загрязнения на газоны

- ходить, сидеть и лежать на газонах (кроме луговых), устраивать игры

- разжигать костры и нарушать правила противопожарной безопасности

- подвешивать на деревьях гамаки, качели, веревки для сушки белья, забивать в стволы деревьев гвозди, прикреплять рекламные щиты, электропровода, электрогирлянды из лампочек, флажковые гирлянды, колючую проволоку и другие ограждения, которые могут повредить деревья

- добывать из деревьев сок, смолу, делать надрезы, надписи, другие механические повреждения;

- проезд и стоянка автомашин, мотоциклов и других видов транспорта (Кроме транзитных дорог общего пользования и дорог, предназначенных для эксплуатации объекта)

- выпас домашних животных.

Кроме собственников (нанимателей) содержание жилой домов и придомовых территорий может осуществляться в порядке, предусмотренном законодательством, несколькими предприятиями, определяются на конкурсной основе. Согласно Типовому положению о порядке конкурсного отбора предприятий для содержания жилых домов и придомовых территорий, утвержденного приказом Государственного комитета строительства, архитектуры и жилищной политики Украины от 7 сентября 1998 N 194, придомовая территория - выделенная в установленных пределах земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом (дома), вспомогательные здания и сооружения, предназначенные для его обслуживания и обеспечение благоприятных условий проживания жителей. Содержание жилого дома - комплекс работ, направленный на создание надлежащих условий пребывания и жизнеобеспечения в доме граждан и на обеспечение содержания жилищного фонда и придомовых территорий (санитарная и техническое обслуживание и ремонт дома).

Відбір підприємств для утримання житлових будинків і прибудинкових територій проводиться на основе конкурса.

Основанием для проведения конкурса является неудовлетворительное состояние выполнения комплекса услуг по содержанию жилья, большой объем невыполненных работ по ремонту и содержанию домов, а также жалобы жителей на качество услуг и состояние жилищного фонда.

Целью осуществления конкурсного отбора предприятий для содержания жилых домов и придомовых территорий является обеспечение эффективного сохранения жилищного фонда и продления срока его службы, снижение стоимости услуг, повышения качества предоставления услуг по обслуживанию и ремонту жилищного фонда и придомовых территорий.

Решение о проведении конкурса принимает собственник жилого фонда, который является организатором конкурса. Он гарантирует равные условия всем участникам независимо от формы собственности и местоположения.

Объединение совладельцев многоквартирных домов, жилищно-строительные кооперативы могут самостоятельно привлекать подрядчиков для обслуживания дома.

До участі в конкурсі допускаються підприємства усіх форм власності, установчим завданням которых является предоставление услуг по содержанию жилых домов и придомовых территорий.