Цивільний кодекс України (ЦКУ). Науково-практичний коментар.

1. Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається у письмовій формі.

2. Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню.

Коментар:

Перша частина коментованої статті містить загальне правило про письмову форму договору найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини). Разом з тим, оскільки закон не містить положення про недійсність даного договору в разі недодержання простої письмової форми, такий договір буде дійсним із настанням наслідків, передбачених ст. 218 ЦК (заперечення однією із сторін факту вчинення правочину або оспорювання окремих його частин може доводитися письмовими доказами, засобами аудіо-, відеозапису та іншими доказами. Рішення суду не може ґрунтуватися на свідченнях свідків). Письмова форма договору найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) є обов'язковою незалежно від того, хто є суб'єктами таких відносин: фізичні особи, юридичні особи, держава.

Друга частина статті, що коментується, передбачає обов'язкове нотаріальне посвідчення договорів найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), які укладені на три роки і більше. Тобто договори, строком до трьох років обов'язкового нотаріального посвідчення не вимагають. Недотримання вимоги про нотаріальне посвідчення такого договору тягне за собою нікчемність такого договору (ст. 220 ЦК). Разом з тим, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

Договори найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) посвідчуються як державними, так і приватними нотаріусами за місцем знаходження об'єкту нерухомості (п. 105 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженої наказом Міністерства юстиції України від 3 березня 2004 року N 20/5) - далі за текстом Інструкція N 20/5.

Підписання договору оренди сторонами здійснюється безпосередньо в присутності нотаріуса після перевірки всіх необхідних документів, перевірки обсягу цивільної правоздатності юридичних осіб, які беруть участь в підписанні договору (перевірка статуту, свідоцтва про державну реєстрацію суб'єкта підприємництва, довідка з ЄДРПОУ, що передбачене п. 41 Інструкції N 20/5, повноважень представника юридичної особи).

Якщо договір підписується керівником юридичної особи, необхідно також надати рішення власників про призначення особи керівником, а також паспорт для посвідчення особи керівника. Якщо такий договір підписується представником юридичної особи, така особа повинна мати відповідну довіреність. Довіреність на підписання договорів найму, які підлягають нотаріальному посвідченню, також має бути нотаріально завірена, незалежно від того, що вона видається від імені юридичної особи (ст. 245 ЦК).

Навіть у випадках, коли договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх частини) укладається між юридичними особами, він не вимагає попереднього скріплення їхніми печатками. Достатнім є скріплення такого договору тільки печаткою нотаріуса. (Лист Мін'юсту від 11.02.2004 р. N 31-38-35).

Якщо стороною договору найму є фізична особа, нотаріус перевіряє її паспорт та оригінал ідентифікаційного коду.

Відповідно до п. 107 Інструкції N 20/5 при посвідченні договору про найм будівель, інших споруд (їх частин), належних фізичним та юридичним особам на праві власності, нотаріус вимагає витяг з Реєстру прав власності на нерухоме майно в населених пунктах, де органи БТІ не підключені до Реєстру прав власності, довідку-характеристику БТІ, а в місцевостях, де інвентаризація не проведена, - довідку відповідного органу місцевого самоврядування і, для огляду, правовстановлювальний документ про належність наймодавцю майна, що здається в найм.