Житловий кодекс України (ЖКУ). Науково-практичний коментар.

Громадяни, які мають в приватній власності жилий будинок (квартиру), зобов'язані забезпечувати його схоронність, провадити за свій рахунок поточний і капітальний ремонт, утримувати в порядку придомову територію.

Безгосподарне утримання громадянином належного йому будинку (квартири) тягне за собою наслідки, передбачені Цивільним кодексом Української РСР.

Коментар:

1. У частині першій коментованої статті закріплені обов'язки власника житла, спрямовані на забезпечення схоронності майна, проведення його ремонту та утримання в порядку прибудинкової території. Це положення не є специфічним для житлового законодавства, адже обов'язок власника утримувати майно, що йому належить, закріплений ст. 322 ЦК України.

Водночас слід звернути увагу на те, що чинне законодавство не завжди покладає на власника жилого будинку (квартири) обов'язок здійснювати усі дії, спрямовані на утримання житла. Так, у разі укладення власником житла договору найму поточний ремонт житла покладається на наймача, якщо інше не передбачено договором, а капітальний - на наймача, якщо це прямо передбачено договором (ч. 1, 2 ст. 819 ЦК України).

2. Правовідносини щодо утримання жилих будинків регулюються Правилами утримання жилих будинків та прибудинкових територій, затвердженими наказом Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства від 17 травня 2005 р. N 76. Зміст Правил дозволяє зробити висновок про те, що обов'язок здійснювати утримання багатоквартирних будинків, прибудинкових територій, їх технічне обслуговування покладається на суб'єктів господарювання, наділених повноваженнями надавати споживачам житлово-комунальні послуги (абзац шостий пункту 2.2.2, пункти 2.4.1, 2.6.1, 5.5.5 тощо). Підставою для виникнення відносин щодо надання житлово-комунальних послуг є договір на утримання житлових будинків і прибудинкових територій, який укладається між власником житлового фонду, на балансі якого перебуває дана будівля, та відповідною господарською організацією, яка займається наданням житлово-комунальних послуг. Типова форма такого договору затверджена наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України від 7 вересня 1998 р. N 194.

Таким чином, власники житла безпосередньо зобов'язані утримувати лише майно, що розташоване в межах житлового будинку (квартири), що їм належить, в той час як роботи (послуги) щодо підтримання належного стану зовнішніх конструкцій багатоквартирного будинку, утримання ліфтів, сходинок, міжповерхових дверей, сміттєпроводу та іншого майна, яке є об'єктом спільного користування мешканців багатоквартирного будинку, здійснюється іншим суб'єктом - організацією, яка надає житлово-комунальні послуги, хоча і за рахунок самих власників та наймачів, які сплачують квартирну плату.

3. Частина друга цієї статті, яка визначає, що безгосподарне утримання власником належного йому будинку (квартири) має наслідки, передбачені ЦК УРСР, в сучасних умовах, разом із втратою чинності ЦК УРСР, також втрачає своє значення. Згідно ст. 135 ЦК УРСР, якщо громадянин безгосподарно утримував належний йому жилий будинок, допускав його руйнування, виконком місцевої ради міг призначити йому необхідний строк для ремонту будинку, а якщо він не виконував дане розпорядження без поважних причин - за рішенням суду будинок міг бути вилучений з власності особи з передачею його до фонду місцевої ради депутатів.

Наразі подібних норм у ЦК України не існує, принаймні не існує такої підстави припинення права власності на житло, як "безгосподарне його утримання" (ст. 346 ЦК України). Разом з тим все ж слід допустити теоретичну можливість позбавлення особи права власності на житло у судовому порядку з використанням загальних норм та принципів цивільного права про недопущення при здійсненні своїх прав порушення прав інших осіб (ч. 2 ст. 13 ЦК), про обов'язок власника утримувати належне йому майно (ст. 322 ЦК), про справедливість, добросовісність та розумність поведінки учасників цивільних правовідносин (пункт шостий ч. 1 ст. 3 ЦК).

Крім того, житловий будинок, якому загрожує пошкодження або знищення з вини власника, може бути примусово викуплений у нього, якщо він віднесений до пам'яток історії та культури, на підставі ст. 352 ЦК.

4. Безгосподарне утримання власником житла, порушення ним правил користування жилими приміщеннями є адміністративним правопорушенням. Згідно ст. 150 КпАП відповідні дії тягнуть за собою попередження або накладення штрафу в розмірі від одного до трьох неоподатковуваних мінімумів доходів громадян.