Житловий кодекс України (ЖКУ). Науково-практичний коментар.

Громадяни, які мають у приватній власності будинок (частину будинку), квартиру, користуються ним (нею) для особистого проживання і проживання членів їх сімей і мають право розпоряджатися цією власністю на свій розсуд: продавати, дарувати, заповідати, здавати в оренду, обмінювати, закладати, укладати інші не заборонені законом угоди.

Коментар:

1. Глава 6 ЖК УРСР присвячена правовому регулюванню відносин щодо здійснення права користування жилими будинками та квартирами, які є об'єктом права приватної власності, тобто належать фізичній особі. Термін "громадянин", що використовується у даній главі, як і в інших нормах ЖК УРСР, слід визнати некоректним з огляду на суперечність його відповідній термінології ЦК України як основного законодавчого акта, що регулює цивільні відносини (ч. 2 ст. 4 ЦК), в тому числі відносини власності. ЦК України відмовився від поняття "громадянин", пануючого у тексті ЦК УРСР, замінивши його терміном "фізична особа" і підкресливши таким чином можливість вільної участі у цивільних відносинах поряд з громадянами України іноземців та осіб без громадянства.

Отже, норми ЖК УРСР, принаймні ті з них, які регулюють право користування житлом, поширюються на будь-яких фізичних осіб, незалежно від наявності у них громадянства України.

2. Право користування майном є елементом змісту більш широкого права - права власності (ч. 1 ст. 317 ЦК України) і здійснюється вільно, на власний розсуд його суб'єкта, крім обмежень, які передбачені законом. Так, згідно ч. 3 ст. 109 ЖК УРСР підставою для виселення з жилого приміщення і, як наслідок, - для втрати права на користування житлом є звернення стягнення на передане в іпотеку жиле приміщення.

Важливо, що у даній статті підкреслюється, що жилий будинок (квартира), які є об'єктом права приватної власності, можуть використовуватися тільки з метою проживання. Така вказівка звужує зміст права на користування житлом і водночас визначає особливості здійснення цього права. Використання житла виключно для проживання в ньому підтверджується також іншими правовими нормами. Згідно ст. 6 ЖК УРСР жилі будинки і жилі приміщення призначаються для постійного проживання громадян, а надання приміщень у жилих будинках для потреб промислового характеру забороняється. Згідно ч. 1 ст. 383 ЦК України власник житлового будинку, квартири має право використовувати помешкання для власного проживання, проживання членів своєї сім'ї, інших осіб і не має права використовувати його для промислового виробництва. Як випливає із змісту ч. 1 ст. 810, ч. 1 ст. 815 ЦК України, наймач зобов'язаний використовувати житло лише для проживання в ньому.

Наведені норми дозволяють стверджувати про недійсність договорів, за якими житло передається власником у користування іншим особам для розміщення офісу або для інших цілей, не пов'язаних з проживанням у ньому. Разом з тим, оскільки ЦК не передбачає нікчемності подібних договорів, яка б випливала безпосередньо із закону, і водночас встановлює у ст. 204 презумпцію правомірності правочину, відповідні договори визнаються недійсними лише за умови прийняття судового рішення.

Варто зосередити увагу також на тому, що закон не встановлює можливості припинення права власності особи і, як наслідок, - виселення її з жилого приміщення у разі порушення цільового призначення житла і використання його не за призначенням. Цей висновок випливає з того, що за змістом ч. 2 ст. 346 ЦК України право власності може бути припинене лише у випадках, визначених законом. Житловий кодекс, в свою чергу, у ст. 157 підкреслює, що виселення у судовому порядку з підстав, визначених ст. 116 ЖК (систематичне руйнування, псування жилого приміщення, використання його не за призначенням, систематичне порушення правил співжиття), стосується тільки членів сім'ї власника жилого будинку (квартири) і, відповідно, не поширюється на самого власника.

3. Об'єктом права користування житлом є жилі будинки та квартири.

Житловим будинком є будівля капітального типу, споруджена з дотриманням вимог, встановлених законом, іншими нормативно-правовими актами, і призначена для постійного у ній проживання (ст. 380 ЦК України).

Квартирою є ізольоване помешкання в житловому будинку, призначене та придатне для постійного у ньому проживання (ч. 1 ст. 382 ЦК України).

4. Важливо підкреслити, що право користування житлом, яке перебуває у приватному житловому фонді, за чинним законодавством не обмежується жодними нормами жилої площі, а норма ст. 47 ЖК, яка встановлює норму жилої площі в розмірі 13,65 квадратного метру на одну особу, поширюється на жилі приміщення у будинках державного та громадського (комунального) житлового фонду.

5. Власник житла має право на вселення до житла інших осіб з урахуванням правил, які регулюють реєстрацію місця проживання фізичних осіб. Якщо реєструється особа, яка не є власником житла, у заяві про реєстрацію місця проживання обов'язково зазначається про згоду власника на реєстрацію. Згода власника не потрібна лише у випадку вселення до осіб, зареєстрованих у даному приміщенні, їхніх неповнолітніх (слід розуміти також - і малолітніх) дітей (постанова Кабінету Міністрів України "Про затвердження зразків документів, необхідних для реєстрації місця проживання в Україні" від 28 липня 2004 р. N 985).

6. Коментована стаття, встановлюючи загальні засади здійснення права користування приватним житлом, встановлює невичерпний перелік правочинів (термін "угода", який використовувався в ЦК УРСР, був замінений поняттям "правочин"), які може здійснювати власник. Такі правочини можуть бути спрямовані на відчуження житла і припинення права власності (договори купівлі-продажу, дарування, міни), визначення юридичної долі житла на випадок смерті (складання заповіту), "умовне" розпорядження житлом, яке здійснюється у разі передання житла за договором застави, адже при виникненні заставних правовідносин ще не відомо, чи відбудеться коли-небудь звернення стягнення на предмет застави і чи втратить, відповідно, особа право власності на предмет застави, або не передбачати відчуження будинку (квартири), а лише передавати їх у тимчасове користування іншим суб'єктам, як відбувається при укладенні договору найму (оренди) житла.

Слід звернути увагу на некоректність використання у ст. 150 ЖК УРСР терміна "закладати" у відношенні передачу житла у заставу, адже заклад за ч. 1 ст. 44 Закону України "Про заставу" є заставою рухомого майна.

Серед прикладів "інших угод (правочинів)", які може вчиняти власник жилого будинку (квартири), можна навести укладення договорів позички (глава 60 ЦК), ренти (глава 56 ЦК), довічного утримання (догляду) (глава 57 ЦК), спадкового договору (глава 90 ЦК).