Жилищный кодекс Украины (ЖК Украины) с комментариями к статьям

Предметом договора найма в доме (квартире), который принадлежит гражданину на праве частной собственности, может быть как изолированное, так и неизолированного жилое помещение (комната, связанная с другой комнатой общим входом), а также часть комнаты. Не могут быть самостоятельным предметом договора найма помещения, нежилые (подвалы и т.д.), а также подсобные помещения (кухня, коридор, кладовая и др.)..

Жилое помещение кажется нанимателю на определенный срок или без указания срока.

Комментарий

1. Ст. 159 ЖК является специальной по отношению к ст. 158 ЖК в вопросе определения предмета и сроков договора найма жилья.

Предметом договора найма может быть лишь помещение, пригодное для постоянного проживания в нем. Помещение, которые не предназначены для проживания (подвал, коридор, кладовая, чердак и т.д.) могут выступать предметом договора найма только как дополнение к жилым помещениям, которые они обслуживают. Ч. 3 ст. 812 ГК Украины уточняет, что наниматель жилья в многоквартирном жилом доме автоматически приобретает также право пользования имуществом, которое обслуживает дом.

Предмет договора найма в частном жилищном фонде согласно ЖК РСФСР шире, чем в домах государственного и общественного жилищного фонда, где в аренду может передаваться только изолированное жилое помещение (Ч. 1 ст. 63 ЖК). Вместе частный собственник может передавать в пользование также неизолированного жилое помещение, под которым понимается комната, которая не имеет самостоятельного выхода в подсобных помещений - кухни, коридора и т.п..

Во временное возмездное пользование наймодатель может передавать квартиру или дом в целом или их часть (ч. 1 ст. 812 ГК). Необходимым элементом договора в любом случае выступает право нанимателя на пользования жилыми помещениями, то есть комнатами, комнатой или частью комнаты.

2. Несмотря на ссылку в ч. 2 ст. 158 ЖК РСФСР на то, что договор найма должен содержать указание на его срок, ч. 2 ст. 159 ЖК свидетельствует о том, что договор может быть как срочным, так и бессрочным. Этим признаком договор найма частного жилья отличается от найма жилья в домах государственного и общественного жилищного фонда, который является бессрочным (Ч. 1 ст. 9 ЖК).

Вместе с тем, как следует из содержания ч. 1 ст. 810, ч. 1 ст. 821 ГК даже если стороны при заключении договора не согласовали срок найма, договор будет считаться срочным, а его срок составит пять лет.