Жилищный кодекс Украины (ЖК Украины) с комментариями к статьям

Члени сім'ї наймача, які проживають разом з ним у будинку (квартирі), що належить громадянинові на праве частной собственности, пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма. Совершеннолетние члены семьи несут солидарную с нанимателем имущественную ответственность по обязательствам, вытекающим из указанного договора.

Комментарий

1. По ст. 160 ЖК РСФСР члены семьи нанимателя имеют равный последнему объем прав и обязанностей, вытекающих из договора найма жилья, а также, в случае достижения совершеннолетия, несут солидарную с нанимателем имущественную ответственность по обязательствам.

Из этого следует, что члены семьи нанимателя согласно ЖК имеют право на постоянное проживание вместе с ним в квартире (доме), что является предметом договора найма, и пользоваться этим жильем. Причем это право по ЖК понимается как такое, что возникает у них автоматически, немедленно с заключением нанимателем договора. Вместе такое регулирование данного вопроса не может не нарушать права наймодателя, который может и не иметь намерения позволять городе принадлежащем ему жилье других лиц, круг которых заранее не определено и может постоянно изменяться в связи с заключением брака нанимателем, рождением у нанимателя детей и т.д..

Из этих соображений целесообразнее применять норму ч. 1 ст. 816 ГК, которая гласит о том, что в договоре найма жилья должны быть указаны лица, которые будут проживать вместе с нанимателем. Такое указание в договоре верно ориентировать сторон и в первую очередь наймодателя и позволит им более четко определить условия договора. В частности, следует ожидать, что размер платы за пользование жильем несколькими лицами - членами семьи нанимателя - будет больше, чем при пользовании этим жильем только одного человека-нанимателя.

2. Стоит отметить большую дальновидность позиции ЦК по сравнению с ЖК и в вопросе правового статуса членов семьи нанимателя. Если за ЖК члены семьи нанимателя пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма, то согласно ч. 1 ст. 816 ГК лица, проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права и обязанности по пользованию жильем (причем возможность определять самостоятельный статус таких лиц согласно ч. 2 ст. 821 ГК существует только в случаях заключения договора найма жилья на один год и более). Редакция нормы ГК более удачно, поскольку круг прав и обязанностей членов семьи всегда уже, чем объем прав нанимателя за счет отсутствия в первых прав требовать от наймодателя расторжения договора (ч. 1 ст. 167 ЖК, ч.1. 825 ГК), на вселение в жилище других лиц (ч. 1 ст. 161 ЖК, ч.1. 818 ГК), на заключение договора поднайма (ч. 1 ст. 823 ГК), на преимущественное заключение договора найма жилья на новый срок, а также на преимущественное право по приобретению жилья в случае его продажи (ст. 822 ГК); отсутствия обязанности вносить квартплату и плату за коммунальные услуги (ч. 3 ст. 162 ЖК, ч. 3 ст. 815, ч. 3 ст. 820 ГК).

Таким образом, члены семьи нанимателя имеют аналогичный с ним правовой статус только в центральных правоотношениях найма, будучи наделенными правом на пользование жильем и с одновременным возложением на них обязанности использовать жилье по назначению (ст. 6 ЖК, ч.1. 815 ГК).

Изложенное позволяет поставить под сомнение практическую возможность реализации нормы комментируемой статьи о возложении солидарной ответственности на нанимателя и членов семьи по обязательствам, вытекающим из договора. Ответственность за нарушение обязательства перед наймодателем может нести только его контрагент-наниматель. Этот вывод подтверждается также текстом ГК, в соответствии с ч. 2 ст. 816 которого наниматель несет ответственность перед наймодателем за нарушение условий договора лицами, которые проживают вместе с ним. Солидарная ответственность по ГК возможна лишь в случае, если несколько лиц являются нанимателями жилья (ч. 3 ст. 816).

3. Данная статья не содержит определения членов семьи нанимателя. По аналогии можно применить ч. 2 ст. 64 ЖК, по которому к таким лицам относятся жена (следует понимать - супруг - Е. Г.) нанимателя, их дети и родители, а также на основании отдельного решения - другие лица, которые постоянно проживают вместе с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство.

Варто підкреслити, що ЦК підходить до регулювання цього питання гнучкіше, використовуючи у ст. 816 термин "лица, которые постоянно проживают вместе с нанимателем" и тем самым заранее не ограничивая состав таких лиц супругом (супругой) и близкими родственниками нанимателя.