Жилищный кодекс Украины (ЖК Украины) с комментариями к статьям

Наймач вправі вселити в займане ним жиле приміщення у будинку (квартирі), що належить гражданину на праве личной собственности, свою жену, детей, родителей, а также других лиц по письменному согласию владельца дома (квартиры) и всех членов семьи, проживающих с нанимателем. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей указанного согласия не нужно.

Лица, которые вселились в жилое помещение в соответствии с этой статьей как члены семьи нанимателя, приобретают равное с другими членами семьи право пользования помещением, если при их вселении между этими лицами, наймодателем, нанимателем и членами его семьи, проживающих вместе с ним, не было другого соглашения о порядке пользования жилым помещением.

Комментарий :

1. Ст. 161 ЖК устанавливает условия вселение других лиц в жилое помещение, являющееся предметом договора найма в частном жилищном фонде. Лица, вселяются в жилое помещение для постоянного проживания как члены семьи нанимателя, имеют право зарегистрироваться по этому месту жительства в соответствии с постановлением Кабинета Министров Украины "Об утверждении образцов документов, необходимых для регистрации места проживания в Украине "от 28 июля 2004 N 985.

Содержание данной статьи позволяет разделить лиц, внушает наниматель, на две группы. К первой относятся супруг нанимателя, его совершеннолетние дети, родители и другие лица, могут иметь или не иметь родственных связей с нанимателем. Такие лица подлежат вселению только после получения письменного согласия наймодателя - собственника жилья и всех членов семьи нанимателя. Ко второй - малолетние и несовершеннолетние дети нанимателя, вселяются без получения согласия наймодателя, членов семьи нанимателя и других лиц.

Остання законодавча норма була цілком обґрунтована в період існування ЦК УРСР, за ч. 2 ст. 17 якого місцем жительства несовершеннолетних детей считалось место жительства их родителей или других законных представителей, однако определенным образом потеряла свою целесообразность в современных условиях, когда лицо, достигшее 14 лет, имеет право свободно выбирать себе место жительства (ч. 2 ст. 29 ГК Украины).

Таким образом, наймодатель должен осознавать, что дав согласие на вселение в жилище других лиц он тем самым автоматически позволил им осуществлять вселение их детей.

2. Лица, вселились в жилье как члены семьи нанимателя, по общему правилу приобретают равное с другими членами семьи право пользования жильем. Иной порядок может быть установлен договором, заключенным между этими лицами, наймодателем, нанимателем и членами его семьи, которые уже проживают в данном жилом доме (квартире), при вселении таких лиц.

3. Как следует из содержания ст. 160 ЖК, члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним в жилом помещении, которое является предметом договора найма, наделяются равными с ним правами и обязанностями. Поэтому согласно ЖК члены семьи также не лишены права осуществлять вселение в жилое помещение других лиц с соблюдением изложенных в ч. 1 ст. 161 ЖК правил, а также, самое главное, свободно внушать своим детям, не достигшим 18 лет. Вместе такое толкование, хотя и прямо основывается на нормах ЖК, существенно нарушает права наймодателя, который практически лишается возможности ограничивать использование принадлежащего ему дома (квартиры) другими субъектами. Поэтому для регулирования подобных ситуаций и охраны прав наймодателя следует применять норму ч. 1 ст. 816 ГК, которая ограничивает равенство прав лиц, постоянно проживающих с нанимателем, только использованием жильем (см. комментарий к ст. 160), а также правила ч. 1 ст. 817 ГК, по которым лица, которые постоянно проживают вместе с нанимателем, имеют право вселить в жилье других лиц для постоянного проживания в нем только с согласия наймодателя, причем исключений для малолетних и несовершеннолетних детей не предусмотрено.

4. ЖК РСФСР определяет только возможность нанимателя осуществлять вселение в наемное помещение членов его семьи, то есть лиц, которые постоянно проживать в жилье. ГК, кроме того, регулирует правовой статус так называемых временных жителей, то есть лиц, осуществляющих временное проживание в помещении, не вносят платы за пользование жильем и лишены права самостоятельного пользования жильем. Временные жильцы вселяются нанимателем и лицами, которые постоянно проживают вместе с ним (по терминологии ЖК - членами семьи нанимателя) по их взаимному согласию и с предварительным уведомлением наймодателя. Однако такого права наниматель, другие лица, которые постоянно проживают вместе с им, лишены, если договор найма заключен на срок до одного года, то есть наем является краткосрочным (ст. 818, ч. 2 ст. 821 ГК).