Житловий кодекс України (ЖКУ). Науково-практичний коментар.

Наймач користується жилим приміщенням у будинку (квартирі), що належить громадянинові на праві приватної власності, відповідно до договору найму жилого приміщення.

Договір найму жилого приміщення укладається між власником будинку (квартири) і наймачем у письмовій формі з наступною реєстрацією у виконавчому комітеті місцевої Ради народних депутатів або в органі управління, що ним утворюється. Договір повинен містити вказівку на предмет договору, строк, на який він укладається, визначати права і обов'язки наймодавця і наймача та інші умови найму.

Коментар:

1. Правовідносини щодо користування будинком (квартирою), що є об'єктом права приватної власності наймодавця, іншими особами оформляються договором найму жилого приміщення.

Закон пред'являє низку вимог щодо істотних умов цього договору, встановлює вимоги щодо його форми та державної реєстрації.

До істотних умов закон відносить: 1) вказівку на предмет договору; 2) строк дії договору; 3) права та обов'язки сторін - наймача та наймодавця; 4) інші умови, щодо яких має бути досягнуто згоди за заявою однієї із сторін (абзац другий ч. 1 ст. 638 ЦК).

Договір найму жилого приміщення укладається у письмовій формі та підлягає реєстрації у виконкомі місцевої ради або у спеціальному органі управління, що ним утворюється. З огляду на відсутність спеціальної норми, яка б імперативно встановлювала недійсність (нікчемність) договору найму житла, який був укладений з недодержанням вимог даної статті щодо простої письмової форми, слід застосувати положення ст. 218 ЦК, за змістом яких недодержання сторонами письмової форми правочину не тягне за собою його недійсність; навпаки, за судовим рішенням договір може бути визнаний дійсним, якщо одна із сторін вчинила дію, а друга сторона підтвердила її вчинення.

Якщо договір найму житла не був зареєстрований, формально підлягає застосуванню ч. 3 ст. 640 ЦК, яка пов'язує момент укладення договору з моментом його державної реєстрації і, отже, договір може бути визнаний неукладеним. Однак на сьогодні вимоги щодо державної реєстрації договору можна визнати такими, що не засновані на законі, оскільки згідно з ч. 3 ст. 810 ЦК, до договору найму житла, крім найму житла, що є об'єктом права державної або комунальної власності, застосовуються положення цього Кодексу, якщо інше не встановлено законом. З цього випливає, що ЦК як основний законодавчий акт в сфері цивільних відносин (ч. 2 ст. 4 ЦК) самостійно регулює правовідносини найму житла у приватному житловому фонді, залишаючи поза своїм регулюванням лише найм житла, що перебуває у державній або комунальній власності (ч. 2 ст. 810 ЦК).

2. Згідно з ч. 1 ст. 810 ЦК за договором найму (оренди) житла одна сторона - власник житла (наймодавець) передає або зобов'язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату.

Істотними умовами договору згідно ЦК є: 1) предмет договору - помешкання, яке є придатним для постійного проживання (ч. 2 ст. 812 ЦК); 2) розмір плати за користування житлом (ч. 3 ст. 815 ЦК). Строк дії договору найму, незважаючи на наявність відповідної вказівки у визначенні договору, не можна вважати істотною умовою, адже якщо у договорі строк не встановлений, договір згідно з ч. 1 ст. 821 ЦК вважається укладеним, а його строк становить п'ять років.

Відповідно до ст. 811 ЦК договір найму укладається у письмовій формі. Обов'язкового нотаріального посвідчення та (або) державної реєстрації договору цією статтею не передбачено, проте якщо предметом договору є жилий будинок або його частина і договір укладений строком на три роки і більше, нотаріальне посвідчення і державна реєстрація є обов'язковими згідно з ч. 2 ст. 793, ст. 794 ЦК.