Житловий кодекс України (ЖКУ). Науково-практичний коментар.

Предметом договору найму в будинку (квартирі), що належить громадянинові на праві приватної власності, може бути як ізольоване, так і неізольоване жиле приміщення (кімната, зв'язана з іншою кімнатою спільним входом), а також частина кімнати. Не можуть бути самостійним предметом договору найму приміщення, непридатні для проживання (підвали тощо), а також підсобні приміщення (кухня, коридор, комора та ін.).

Жиле приміщення здається наймачеві на визначений строк або без зазначення строку.

Коментар:

1. Ст. 159 ЖК є спеціальною щодо ст. 158 ЖК у питанні визначення предмета та строків договору найму житла.

Предметом договору найму може бути лише приміщення, придатне для постійного проживання в ньому. Приміщення, які не призначені для проживання (підвал, коридор, комора, горище тощо) можуть виступати предметом договору найму лише як доповнення до житлових приміщень, які вони обслуговують. Ч. 3 ст. 812 ЦК України уточнює, що наймач житла у багатоквартирному житловому будинку автоматично набуває також право користування майном, що обслуговує будинок.

Предмет договору найму у приватному житловому фонді згідно з ЖК УРСР є ширшим, ніж в будинках державного та громадського житлового фонду, де у найм може передаватися лише ізольоване житлове приміщення (ч. 1 ст. 63 ЖК). Водночас приватний власник може передавати у користування також неізольоване житлове приміщення, під яким розуміється кімната, яка не має самостійного виходу до підсобних приміщень - кухні, коридору тощо.

У тимчасове оплатне користування наймодавець може передавати квартиру або будинок в цілому або їх частину (ч. 1 ст. 812 ЦК). Необхідним елементом договору в будь-якому випадку виступає право наймача на користування житловими приміщеннями, тобто кімнатами, кімнатою або частиною кімнати.

2. Незважаючи на посилання у ч. 2 ст. 158 ЖК УРСР на те, що договір найму має містити вказівку на його строк, ч. 2 ст. 159 ЖК свідчить про те, що договір може бути як строковим, так і безстроковим. Цією ознакою договір найму приватного житла відрізняється від найму житла у будинках державного та громадського житлового фонду, який є безстроковим (ч. 1 ст. 9 ЖК).

Разом з тим, як випливає із змісту ч. 1 ст. 810, ч. 1 ст. 821 ЦК навіть якщо сторони при укладенні договору не погодили строк найму, договір вважатиметься строковим, а його строк становитиме п'ять років.