Жилищный кодекс Украины (ЖК Украины) с комментариями к статьям

Наймач жилого приміщення в будинку (квартирі), що належить громадянинові на праві приватної власності, вправі с согласия членов семьи в любое время расторгнуть договор найма.

В случае выбытия съемщика и членов его семьи на постоянное проживание в другой населенный пункт или в другое жилое помещение в том же населенном пункте договор найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выбытия. Если с жилого помещения выбывает не вся семья, то договор найма жилого помещения расторгается, а член семьи, который выбыл, теряет право пользования этим жилым помещением с дня выбытия.

Комментарий

1. По общему правилу, изложенному в ч. 1 ст. 651 ГК Украины, расторжение договора допускается только по соглашению сторон, если иное не установлено договором или законом. Ст. 167 ЖК устанавливает случаи, когда расторжение договора происходит в одностороннем порядке по инициативе нанимателя (Часть первая) или автоматически в силу закона (часть вторая).

2. Наниматель наделен правом расторгнуть договор в одностороннем порядке при условии получения на это согласия членов своей семьи, по ст. 160 ЖК имеют равные с ним права и обязанности, вытекающие из договора найма. Очевидно, что речь идет о тех членов семьи нанимателя, постоянно проживающих с ним в съемном жилье (ст. 160 ЖК, ст. Ст. 816, 817 ГК).

Предоставляя нанимателю право на расторжение договора ни ЖК, ни ГК не ставят существование этого права в зависимость от того, является ли договор найма заключенным между сторонами на определенный ими срок. Вместе ГК дополнительно требует от нанимателя предупредить наймодателя о расторжении письменно за три месяца, а в случае увольнения нанимателем помещения без предупреждения устанавливает, что наймодатель вправе требовать от него плату за пользование жильем за три месяца, если наймодатель докажет, что он не мог заключить договор найма жилья на таких же условиях с другим лицом (абзацы первый и второй ч. 1 ст. 825 ГК). По содержанию абзаца третьего ч. 1 ст. 825 ГК у нанимателя отсутствует обязанность заблаговременно предупредить наймодателя о прекращении договора, если жилье стало непригодным для постоянного проживания в нем.

3. Согласно части второй комментируемой статьи основанием для расторжения договора найма в силу закона является выбытия нанимателя, членов его семьи на другое постоянное место жительства. На наш взгляд, договор найма может считаться расторгнутым в целом только в случае выбытия самого нанимателя, который является стороной договора, а не членов семьи нанимателя, правовым последствием выбытия которых является потеря ими права на пользование жильем, а не расторжения договора. При этом последующее возвращение членов семьи к месту предыдущего проживания является основанием для их вселения при соблюдении правил ч. 1 ст. 161 ЖК, т.е. после получения согласия нанимателя и членов его семьи, проживающих в жилом помещении.

Стоит акцентировать внимание, что ГК в главе 59 не устанавливает такого основания для расторжения договора, как выбытие нанимателя из жилого помещения, являющегося предметом договора найма, равно как и не предусматривает потерю права на пользование жильем в тех членов семьи нанимателя, не проживающих постоянно в жилье. Объясняется это тем, что заключение договора найма жилья не создает у нанимателя, членов его семьи обязанности проживать в данном доме.

4. После расторжения договора найма стороны лишены права требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено самим договором найма (ч. 4 ст. 653 ГК). Согласно расторжения договора не порождает у нанимателя право требовать возврата платы за пользование жильем полностью или частично, компенсации затрат на осуществление ремонта жилья.