Жилищный кодекс Украины (ЖК Украины) с комментариями к статьям

Заключенный на определенный срок договор найма жилого помещения в доме (квартире), который принадлежит гражданину на праве частной собственности, прекращается по истечении этого срока, и может быть продлен только по соглашению между нанимателем и наймодателем.

Досрочное расторжения договора найма жилого помещения по инициативе наймодателя возможно только с согласия нанимателя.

Договор найма жилого помещения, заключенный на неопределенный срок, может быть расторгнут по требованию наймодателя, если жилое помещение, занимаемое нанимателем, необходимо для проживания ему и членам его семьи. В этом случае владелец дома (квартиры) должен предупредить нанимателя о предстоящем расторжении договора за три месяца.

Договор найма жилого помещения, заключенный как на определенный, так и на неопределенный срок, может быть расторгнут по требованию наймодателя, если наниматель или лица, проживающие вместе с ним, систематически разрушают или портят жилое помещение, или используют его не по назначению, либо систематическим нарушением правил социалистического общежития делают невозможным для других проживание с ними в одной квартире или одном доме (квартире), а также в случае систематического невнесения нанимателем квартирной платы и платы за коммунальные услуги.

Комментарий

1. Даною статтею визначаються як загальні підстави припинення договору найму приватного житла, так и основания его расторжения по инициативе наймодателя.

2. Срочный договор найма автоматически прекращается по истечении срока, а его продолжение или заключения нового договора является исключительной прерогативой сторон.

то же время применение к этим отношениям норм ГК Украины обусловливает наличие другого вывода. По ч. 1 ст. 822 ГК не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилья наймодатель может предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях или предупредить нанимателя об отказе от заключение договора на новый срок. Если наймодатель не предупредил нанимателя, а наниматель не освободил помещение, договор считается заключенным на таких же условиях и на такой же срок. При этом если наймодатель отказался от заключения договора на новый срок, но в течение одного года заключил договор найма жилья с другим лицом, наниматель право требовать перевода на него прав нанимателя и (или) возмещения убытков, причиненных отказом заключить договор на новый срок.

"Автоматическое" продолжение действия договора найма согласно ГК применяется только к тем договорам, которые заключены на срок от одного года (ч. 2 ст. 821 ГК).

3. Срочный договор может быть расторгнут по требованию наймодателя только с согласия нанимателя. ГК допускается расторжение договора в одностороннем порядке по требованию наймодателя, если предметом договора является часть дома, квартиры, комната или часть комнаты и возникает необходимость использования жилья для проживания самого наймодателя и членов его семьи. В таком случае наймодатель обязан предупредить нанимателя о расторжении не позднее чем за два месяца (ч. 3 ст. 825 ГК). По другим основаниям договор найма жилья может быть расторгнут только в судебном порядке (ч. 2 ст. 825 ГК).

ЖК регулирует указанные отношения по-другому. Необходимость жилья для проживания наймодателю и членам его семьи может быть основанием для расторжения только договора найма, который был заключен на неопределенный срок. При этом наймодатель обязан предупредить нанимателя о расторжении не по два, как по ГК, а за три месяца. Как уже подчеркивалось, при различиях в регулировании правоотношений найма в частном жилищном фонде следует применять именно положения ГК, а нормы ЖК применяются только в той части, в которой они не противоречат ГК (ч. 2, 3 ст. 810, ч. 2 ст. 4 ГК).

4. Порча или разрушения жилья и систематическое невнесение платы за жилье предусмотрены как основания для расторжения договора по инициативе наймодателя в судебном порядке как за ЖК, так и по ГК. Вместе с тем в правовом регулировании указанных оснований существуют существенные различия.

Во-первых, по ГК в случае разрушения или порчи жилья нанимателем или лицами, за действия которых он отвечает (под этими лицами следует понимать лиц, постоянно проживающих с нанимателем, то есть членов его семьи, а также временных жильцов), суд может предоставить нанимателю срок до одного года для восстановления жилья. Если в течение определенного судебным решением срока наниматель не устранит допущенных нарушений, суд по повторному иску наймодателя принимает решение о расторжении договора (абзацы второй, третий ч. 2 ст. 825 ГК). ЖК в ч. 1 ст. 116 также предусматривает применение мер предупредительного и общественного воздействия, хотя и внесудебного, к лицам, систематически разрушают или портят жилое помещение, используют его не по назначению или систематически нарушают правила общежития, однако данная статья применяется к правоотношениям найма жилья в домах государственного и общественного жилищного фонда. Верховный Суд Украины в постановлении Пленума "О некоторых вопросах, возникших в практике применения судами Жилищного кодекса Украины "отметил, что для расторжения договора найма жилого помещения по требованию наймодателя по причине систематического нарушения нанимателем или членами его семьи правил общежития (ч. 4 ст. 168 ЖК) не требуется, чтобы в отношении ответчиков предварительном применении меры предупреждения и общественного воздействия, указанные в ч. 1 ст. 116 ЖК (абзац четвертый пункта 23 постановления). Очевидно, аналогичное разъяснение должно касаться недопустимости применения ч. 1 ст. 116 ЖК и в других оснований расторжения договора - разрушение или порча жилого помещения и использование его не по назначению.

Во-вторых, если согласно ГК основанием для расторжения договора найма в судебном порядке по требованию наймодателя является невнесение нанимателем платы за жилье за для расторжения договора арендодателем более обобщенно, говоря о систематическом невнесения платы нанимателем. Как разъяснил ВСУ, систематическим считается невнесения платы за три месяца подряд (абзац второй пункта 23 постановления Пленума Верховного Суда Украины "О некоторых вопросах, возникших в практике применения судами Жилищного кодекса Украины ").

В-третьих, ЖК, в отличие от ГК, предоставляет наймодателю возможность требовать расторжения договора в случае систематического (более чем за три месяца подряд) невнесения квартирной платы. ГК такого основания для расторжения не содержит, однако она может применима, если: 1) стороны предусмотрят ее в договоре (ч. 1 ст. 651 ГК), 2) наймодатель докажет, что невыполнение нанимателем обязательства по уплате квартирной платы является существенным нарушением договора (ч. 2 ст. 651 ГК). Аналогично с позиции ГК следует решать вопрос и о правовых последствиях невыполнения нанимателем обязанности по оплате коммунальных услуг, использования им жилья не по назначению и нарушение правил общежития.

5. Следует обратить внимание и неодинаковый порядок расторжения договора найма жилья по инициативе наймодателя согласно норм ГК и ЖК. ГК, как уже отмечалось, устанавливает как судебный, так и внесудебный порядок расторжения, в зависимости от основания расторжения (ч. 2, 3 ст. 825 ГК). На основании юридических фактов, указанных в частях третьей и четвертой комментируемой статьи ЖК, договор лишь "может быть расторгнут", то есть такие факты устанавливают ориентировочные основания для расторжения договора по соглашению обеих сторон. В случае несогласия нанимателя с требованием наймодателя о расторжении договора расторжение может быть осуществлено только в судебном порядке.