Жилищный кодекс Украины (ЖК Украины) с комментариями к статьям

У разі припинення договору найму жилого помещения в доме (квартире), который принадлежит гражданину на праве частной собственности, наниматель и лица, проживающие вместе с ним, обязаны освободить жилое помещение, а в случае отказа - подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Комментарий

1. Прекращение действия договора найма, в том числе и его расторжения, является основанием для выселения нанимателя и всех лиц, проживающих вместе с ним. Выселение осуществляется в добровольном порядке, а в случае отказа указанных лиц освободить жилое помещение выселение происходит по решению суда.

Следует акцентировать внимание на том, что данный вопрос регулируется также ст. 826 ГК, которая устанавливает, что в случае расторжения договора найма жилья наниматель и другие лица, которые проживали в доме, подлежат выселению из жилья на основании решения суда, без предоставления им другого жилья. Буквальное толкование этой нормы приводит к абсурдному выводу о том, что выселение всегда осуществляется по решению суда, независимо от того, в каком порядке - судебном или внесудебном - произошло расторжения (прекращения) договора. И ЖК (ст. 168), и сам ГК (ч. 3 ст. 825) предусматривают многочисленные случаи, когда договор прекращается досрочно по соглашению сторон, причем перечень таких случаев не может быть исчерпывающим a priori, поскольку контрагенты по договору вправе расторгнуть любой договор в любое время по взаимному согласию (ч. 1 ст. 651 ГК).

Поскольку следствием прекращения (расторжения) договора является остановка всех правоотношений между сторонами, дальнейшее использование жилья нанимателем или другими лицами, проживающих с ним, уже не имеет под собой правовой основы. И если такое прекращение произошло во внесудебном порядке, в таком же порядке должно происходить и выселения, а наймодатель приобретает право требовать выселения нанимателя по решению суда только в случае невыполнения нанимателем своей обязанности по выселению.