Цивільний кодекс України (ЦКУ). Науково-практичний коментар.

1. За договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

2. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).

Коментар:

Коментована стаття надає традиційне визначення договору найму (оренди), відповідно до якого в силу укладення такого договору має місце передача однією особою (наймодавцем) майна у тимчасове користування іншій особі (наймачу) за плату. В коментованій нормі слід звернути увагу на те, що поняття оренди та найму тут використовуються як тотожні, оскільки при будь-якій оренді відбувається найм майна. Застосування одного та іншого терміну пов'язано як правило тільки із практикою їх застосування в певних сферах (так орендою традиційно називають відносини по користуванню державним та комунальним майном).

Визначення договору найму (оренди), що надається коментованою статтею, дозволяє виділити основні характерні риси, які дозволяють розглядати даний договір як самостійний тип цивільно-правових договорів: Так за договором найму наймодавець здійснює передачу майна наймачеві у користування. При цьому слід зазначити, що наймачеві також, як правило, передається і право володіння орендованим майном. Тобто він отримує можливість не тільки вилучати корисні властивості майна, але і мати його, бути його титульним (правомірним) володільцем. Наділення наймача статусом титульного володільця дозволяє надавати йому можливість використовувати речево-правові засоби захисту свого права від посягання третіх осіб, в тому числі вимагати повернення майна з чужого незаконного володіння, вимагати усунення перешкод, не пов'язаних з позбавленням володіння тощо. Така можливість надається наймачеві як володільцю майна главою 29 ЦК України.

Разом з тим можливою є оренда, при якій майно надається наймачеві тільки у користування, але не у володіння (наприклад, використання наймачем спортивного залу для проведення тренувань або змагань тощо).

Договір майнового найму (оренди) може бути як реальним (тобто вважатися укладеним з моменту передачі майна наймачу в користування), так і консенсуальним. В силу диспозитивності норм про оренду право визначати момент укладення договору найму (оренди) належить сторонам даного договору. Якщо в договорі найму немає спеціальних норм, виходячи із положень ділової практики договір майнового найму буде консенсуальним.

Договір найму (оренди) є оплатним, оскільки наймодавець за виконання своїх обов'язків по передачі майна наймачеві має отримати від останнього зустрічне надання у вигляді орендної плати (див. коментар до ст. 762).

Договір найму (оренди) є двостороннім, оскільки в ньому існують два зустрічних обов'язки, однаково істотних та важливих: обов'язок наймодавця передати майно у користування наймачу та обов'язок наймача вносити орендну плату. Обидва ці обов'язки взаємно обумовлюють один одного та є економічно еквівалентними.

У частині 2 коментованої статті визначено, що особливості укладення та виконання договору найму (оренди) можуть бути передбачені законом. Це стосується перш за все окремих видів договорів найму, таких як оренда земельної ділянки, що регулюється Земельним кодексом України та Законом України "Про оренду землі"; оренда державного та комунального майна, регулювання якої здійснюється Законом України "Про оренду державного та комунального майна"; фінансовий лізинг, регулювання якого здійснюється Законом України "Про фінансовий лізинг". Крім того, оренда майна в сфері господарювання регулюється § 5 глави 30 Господарського кодексу України.

Хотілось би зауважити, що відповідно до ч. 4 ст. 1 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" оренда майна інших форм власності може регулюватися положеннями цього Закону, якщо інше не передбачено законодавством та договором оренди. Отже в разі, якщо сторони договору оренди не бажають підводити свої відносини під регулювання Закону "Про оренду державного та комунального майна", їм слід при укладенні договору оренди спеціально узгоджувати умову про незастосування до їх відносин вказаного закону. В противному випадку відносини сторін будуть регулюватися як ЦК, так і законом про оренду (див. постанову Верховного Суду України від 10 жовтня 2003 р., постанову Верховного Суду України від 29.10.2002 р., справа N 13/62).