Земельний кодекс України (ЗКУ). Науково-практичний коментар.

1. Юридичні особи (засновані громадянами України або юридичними особами України) можуть набувати у власність земельні ділянки для здійснення підприємницької діяльності у разі:

а) придбання за договором купівлі-продажу, ренти, дарування, міни, іншими цивільно-правовими угодами;

б) внесення земельних ділянок її засновниками до статутного капіталу;

в) прийняття спадщини;

г) виникнення інших підстав, передбачених законом.

2. Іноземні юридичні особи можуть набувати право власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення:

а) у межах населених пунктів у разі придбання об'єктів нерухомого майна та для спорудження об'єктів, пов'язаних із здійсненням підприємницької діяльності в Україні;

б) за межами населених пунктів у разі придбання об'єктів нерухомого майна.

3. Спільні підприємства, засновані за участю іноземних юридичних і фізичних осіб, можуть набувати право власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення у випадках, визначених частинами першою та другою цієї статті, та в порядку, встановленому цим Кодексом для іноземних юридичних осіб.

4. Землі сільськогосподарського призначення, отримані в спадщину іноземними юридичними особами, підлягають відчуженню протягом одного року.

Коментар:

До ч. 1. У коментованій частині застосоване визначення "національності" юридичної особи за колом її засновників. Слід мати на увазі, що визначення національності юридичної особи у ЗКУ є "автономним", тобто відрізняється від підходів, які використовуються у цивільному та господарському законодавстві (див., наприклад, ст. 117 ГКУ).

Формулювання коментованої статті, за яким визначальним є коло осіб, що "заснували" юридичну особу, породжує питання, чи вплине на "національність" юридичної особи те, що засновники уступлять свою частку у статутному капіталі підприємства новим учасникам - іноземцям, особами без громадянства або іноземним юридичним особам? Буквальне розуміння норми спонукає дати негативну відповідь на поставлене питання, проте призначення норми (не допустити контролю над землями сільськогосподарського призначення з боку іноземців) змушує тлумачити її розширено, розуміючи під "засновниками" також і "учасників" юридичних осіб.

Положення ч. 1 ст. 82 ЗКУ в частині вказівки на "здійснення підприємницької діяльності" у практичній діяльності часто розглядається як таке, що забороняє набувати земельні ділянки юридичним особам для інших потреб. За таким тлумаченням, позбавляються можливості мати земельні ділянки на праві власності, наприклад, релігійні організації. Саме так тлумачив норму закону Держкомзем (лист від 29.04.2003 N 14-11-11/2704245). Вважаємо таке тлумачення помилковим. Важко знайти будь-які мотиви, які б виправдали поставлення вітчизняних релігійних організацій у менш вигідне становище, ніж, скажімо, підприємства торгівлі або іноземну юридичну особу (які можуть набувати земельні ділянки у власність не лише для ведення підприємницької діяльності - див. нижче). На статус релігійних організацій у даному випадку не впливатиме наявність п. "в" ч. 2 ст. 92 щодо права користуватись земельними ділянками і на праві постійного користування.

Принцип рівності усіх суб'єктів права власності, закріплений у ст. 13 Конституції України, ст. 5 ЗКУ, передбачає, зокрема, те, що закон не може містити необґрунтованих виключень і обмежень. Виходячи із цього, а також враховуючи, що ч. 1 ст. 82 ЗКУ все-таки не містить прямого обмеження на набуття юридичними особами земельних ділянок не для ведення підприємницької діяльності, вважаємо, що юридичні особи України можуть набувати у власність земельні ділянки не лише для ведення підприємницької діяльності, а і для інших потреб.

Не знаходить одноманітного вирішення у правовій доктрині та правозастосовчій практиці питання про те, чи може юридична особа придбати у власність земельну ділянку для ведення ОСГ, адже, відповідно до ст. 1 Закону України "Про особисте селянське господарство" ОСГ - це "господарська діяльність, яка проводиться без створення юридичної особи фізичною особою індивідуально або особами, які перебувають у сімейних чи родинних відносинах і спільно проживають …". Позиція авторів з приводу даної проблеми наведена у коментарі до ч. 2 ст. 33 ЗКУ.

У практичній діяльності виникає проблемне питання: чи може державне (або комунальне) підприємство мати земельні ділянки на праві власності? Відповідь на це питання неоднозначна. Позиція авторів сьогодні полягає у тому, що, хоча ЗКУ (див. ст. 81 та ін.) і не передбачає можливості державних (комунальних) підприємств володіти земельними ділянками на праві власності, відсутня і відповідна заборона, отже, набуття земельних ділянок у власність відповідно до закону (наприклад, цивільного законодавства про правочини) можливе. Що ж стосується положень господарського законодавства щодо того, що майно державного (комунального) підприємства належить йому на праві оперативного управління та повного господарського відання, їх застосування до відносин власності на землю виключається в силу положень ч. 1 ст. 4 ГКУ, яка встановлює, що Кодекс не регулює земельні відносини). Таким чином, державні (комунальні) підприємства можуть набувати земельні ділянки у власність.

Зауважимо, що в результаті перерозподілу земель в процесі земельної реформи у приватну власність громадян передано 50,7 % земель України246, 0,2 % земель - у власність юридичних осіб247.

До пункту "а". Щодо придбання земельних ділянок юридичними особами за цивільно-правовими угодами, див. главу 20 "Продаж земельних ділянок або прав на них на підставі цивільно-правових договорів" ЗКУ та коментар до неї.

До пункту "б". Внесення земельних ділянок засновниками юридичної особи до її статутного капіталу регламентується цивільним та господарським законодавством, установчими документами відповідної юридичної особи (див., зокрема, ч. 2 ст. 120, ч. 1 ст. 137, ч. 1 ст. 142, ст. 144, ч. 2 ст. 164, ч. 2 ст. 165 ЦКУ, ч. ч. 4 - 5 ст. 82, ст. ст. 86, 87 ГКУ, Закон України "Про господарські товариства", Закон України "Про акціонерні товариства"). Внесення земельних ділянок до статутного капіталу є різновидом цивільно-правової угоди (п."а" коментованої норми) і означає перехід права на ці ділянки до юридичної особи.

До пункту "в". Щодо прийняття земельних ділянок у спадщину, див. ст. 131 ЗКУ та коментар до неї, а також ч. 4 даної статті та коментар до неї.

До пункту "г". На даний час закон не передбачає "виникнення інших підстав" набуття права власності на земельні ділянки юридичними особами.

До ч. 2. Під іноземними юридичними особами традиційно розуміються юридичні особи, засновані за законодавством іноземних держав. Також, на наш погляд, враховуючи інший критерій визначення національності юридичної особи за нормами ЗКУ та те, що проведену у ст. 82 ЗКУ класифікацію юридичних осіб слід розглядати як вичерпну, до іноземних юридичних осіб в розумінні ЗКУ слід віднести юридичних осіб, заснованих в Україні на основі виключно власності іноземців, осіб без громадянства або іноземних юридичних осіб. Разом із тим, дане питання у доктрині є дискусійним, у спеціальній літературі висловлюються й інші погляди на тлумачення положень ст. 82 ЗКУ248.

За загальним правилом іноземні юридичні особи в Україні мають такий самий статус, як і юридичні особи України, якщо законодавством або міжнародними договорами України не передбачено винятків з цього правила. Такий висновок прямо випливає із ч. 1 ст. 26 Конституції України. Відповідне правило закріплене у ч. 2 ст. 129 ГКУ. Проте щодо права власності на землю законодавство якраз і передбачає виняток, за яким іноземні юридичні особи можуть набувати право власності на землю лише у випадках, передбачених законом (ч. 3 ст. 374 ЦКУ).

Таким законом є ЗКУ, який у коментованій нормі передбачає два випадки, у яких іноземні юридичні особи можуть набувати право власності на землю: (1) "у межах населених пунктів у разі придбання об'єктів нерухомого майна та для спорудження об'єктів, пов'язаних із здійсненням підприємницької діяльності в Україні", та (2) "за межами населених пунктів у разі придбання об'єктів нерухомого майна".

Щодо порядку придбання земельних ділянок іноземними юридичними особами див. главу 20 "Продаж земельних ділянок або прав на них на підставі цивільно-правових договорів" ЗКУ, а також ст. 129 ЗКУ (щодо придбання земель державної та комунальної власності) та коментар до гл. 20, ст. 129.

До ч. 3. Слід відзначити не досить вдале формулювання коментованої частини. Не зовсім зрозуміло, що мається на увазі під "випадками" набуття права власності на землю, щодо яких ч. 3 ст. 82 ЗКУ відсилає до ч. ч. 1 та 2 цієї ж статті. Скоріш за все, йдеться про коло ділянок несільськогосподарського призначення, які можуть бути придбані (див. ч. 2), та способи набуття земельних ділянок (див. ч. 1), причому при придбанні земельних ділянок державної або комунальної власності слід керуватися ст. 129 ЗКУ (див. коментар).