Земельний кодекс України (ЗКУ). Науково-практичний коментар.

1. Громадяни України набувають права власності на земельні ділянки на підставі:

а) придбання за договором купівлі-продажу, ренти, дарування, міни, іншими цивільно-правовими угодами;

б) безоплатної передачі із земель державної і комунальної власності;

в) приватизації земельних ділянок, що були раніше надані їм у користування;

г) прийняття спадщини;

ґ) виділення в натурі (на місцевості) належної їм земельної частки (паю).

2. Іноземці та особи без громадянства можуть набувати права власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення в межах населених пунктів, а також на земельні ділянки несільськогосподарського призначення за межами населених пунктів, на яких розташовані об'єкти нерухомого майна, що належать їм на праві приватної власності.

3. Іноземці та особи без громадянства можуть набувати права власності на земельні ділянки відповідно до частини другої цієї статті у разі:

а) придбання за договором купівлі-продажу, ренти, дарування, міни, іншими цивільно-правовими угодами;

б) викупу земельних ділянок, на яких розташовані об'єкти нерухомого майна, що належать їм на праві власності;

в) прийняття спадщини.

4. Землі сільськогосподарського призначення, прийняті у спадщину іноземцями, а також особами без громадянства, протягом року підлягають відчуженню.

Коментар:

Загальна характеристика. У коментованій статті визначені види земель, що можуть перебувати у власності фізичних осіб, та підстави, на яких такі землі можуть набуватися. Відносно громадян України обмеження по об'єктному складу земель не встановлені. На противагу цьому, об'єктний склад земель, що можуть належати іноземним громадянам та особам без громадянства, даною статтею обмежений.

На наш погляд, при визначенні статусу фізичних осіб у відносинах власності на землю слід керуватися загальними положеннями цивільного законодавства про правоздатність та дієздатність фізичних осіб (гл. 4 ЦКУ), оскільки в земельному законодавстві спеціальні норми відсутні.

До ч. 1.

До пункту "а". Щодо придбання земельних ділянок громадянами за цивільно-правовими угодами, див. главу 20 "Продаж земельних ділянок або прав на них на підставі цивільно-правових договорів" ЗКУ та коментар до неї.

До пункту "б". Щодо безоплатної передачі громадянам земельних ділянок із земель державної та комунальної власності див. ч. ч. 6 - 11 ст. 118, ст. 121 ЗКУ та коментар до ч. ч. 6 - 11 ст. 118, ст. 121.

До пункту "в". Щодо приватизації земельних ділянок, що були раніше надані у користування громадян, див. ч. ч. 1 та 2 ст. 118 ЗКУ та коментар до ч. ч. 1 та 2 ст. 118.

До пункту "г". Щодо прийняття земельних ділянок у спадщину, див. ст. 131 ЗКУ та коментар до неї.

До пункту "ґ". Щодо виділення в натурі земельних ділянок власникам земельних часток (паїв) див. п. 16 розд. X "Перехідні положення" ЗКУ та коментар до нього.

В результаті перерозподілу земель в процесі земельної реформи у приватну власність громадян передано 50,7 % земель України243.

До ч. 2. За загальним правилом, встановленим ч. 1 ст. 26 Конституції України, "іноземці та особи без громадянства, що перебувають в Україні на законних підставах, користуються тими самими правами і свободами, а також несуть такі самі обов'язки, як і громадяни України, - за винятками, встановленими Конституцією, законами чи міжнародними договорами України". Аналогічне правило встановлене і ст. 2 Закону України "Про правовий статус іноземців". Коментована норма якраз і передбачає виняток, коли іноземці та особи без громадянства мають менший обсяг прав, ніж громадяни України.

За змістом коментованої норми, згаданий у ній перелік земельних ділянок, що можуть набувати ці суб'єкти ("земельні ділянки несільськогосподарського призначення в межах населених пунктів, а також на земельні ділянки несільськогосподарського призначення за межами населених пунктів, на яких розташовані об'єкти нерухомого майна, що належать їм на праві приватної власності") є вичерпним, за одним винятком.

З ч. 4 ст. 81, ст. 145 ЗКУ випливає, що земельні ділянки сільськогосподарського призначення ці особи також мають право набувати, проте лише у спадщину, і протягом року зобов'язані її відчужити. У разі невиконання цієї вимоги настають передбачені п. "д" ст. 143 ЗКУ наслідки, а саме, право власності на земельну ділянку може бути примусово припинене (щодо проблем у реалізації даної норми див. коментар до ст. 145 ЗКУ).

На відміну від наведеного вище практично загальноприйнятого тлумачення ч. 4 ст. 81 ЗКУ, на думку О. В. Єлісєєвої, положення ст. 145 та п. "е" ст. 140 ЗКУ не встановлюють винятку із загальної і безумовної заборони іноземцям набувати у власність землі сільськогосподарського призначення244. Вважаємо її думку помилковою: переконані, що норми названих статей є спеціальними щодо загального положення ст. 81, а тому мають перевагу.

До ч. 3.

До пункту "а". Щодо придбання земельних ділянок іноземцями та особами без громадянства за цивільно-правовими угодами, див. главу 20 "Продаж земельних ділянок або прав на них на підставі цивільно-правових договорів" ЗКУ та коментар до неї.

До пункту "б". Щодо викупу іноземцями та особами без громадянства "земельних ділянок, на яких розташовані об'єкти нерухомого майна, що належать їм на праві власності", див. ст. 128 ЗКУ та коментар до неї.

До пункту "в". Щодо прийняття земельних ділянок у спадщину, див. ст. 131 ЗКУ та коментар до неї, а також ч. 4 даної статті та коментар до неї.

До ч. 4. З коментованої норми випливає, що іноземці та особи без громадянства можуть набувати земельні ділянки сільськогосподарського призначення та вправі розпоряджатися ними (це є винятком із загальної заборони іноземцям та особам без громадянства мати такі ділянки на праві власності - див. ч. 1 даної статті, а також ч. 5 ст. 22 ЗКУ). Водночас, протягом року такі ділянки повинні бути відчужені, а у разі невиконання цієї вимоги настають наслідки, передбачені п. "д" ст. 143 ЗКУ, а саме, право власності на земельну ділянку може бути примусово припинене (щодо порядку відчуження та проблем у реалізації даної норми див. ст. 145 ЗКУ та коментар до неї).

Деякі органи земельних ресурсів, керуючись ч. 2 ст. 81 ЗКУ, відмовляють в оформленні державних актів про право власності на земельні ділянки, що набуваються іноземцями в порядку спадкування. Така практика прямо суперечить коментованій нормі.

Відчуження деяких різновидів земельних ділянок сільськогосподарського призначення наштовхується на т. з. мораторій на відчуження земель (п. 15 розд. X "Перехідні положення" ЗКУ). На наш погляд, мораторій не поширюється на випадки продажу земельних ділянок згідно із коментованою нормою, на що вказує цільове тлумачення коментованої норми в сукупності із п. 15 розд. X "Перехідні положення" ЗКУ.