Житловий кодекс України (ЖКУ). Науково-практичний коментар.

Права і обов'язки члена житлово-будівельного кооперативу, а також членів його сім'ї, умови користування і підстави припинення користування жилими приміщеннями визначаються статутом кооперативу.

Коментар:

1. Поряд із статутом кооперативу права та обов'язки (у тому числі щодо користування квартирою) членів житлових та житлово-будівельних кооперативів регулюються законодавчими актами України: насамперед, нормами ЖК, ЦК, а також вимогами Закону України від 10.04.92 року "Про споживчу кооперацію" та Закону України від 10.07.2003 року "Про кооперацію".

2. З моменту вселення члена кооперативу у жиле приміщення він має право: а) проживати зі своєю сім'єю в наданій йому квартирі в будинку кооперативу; б) добровільно вибути з кооперативу, у передбаченому статутом порядку передати пай будь-якому постійно проживаючому разом з ним повнолітньому члену родини; в) одержати квартиру, що звільнилася, у будинку того ж кооперативу у випадку потреби у поліпшенні житлових умов; г) провести обмін займаного жилого приміщення, а також укладати інші угоди із жилим кооперативним приміщенням; д) при повній сплаті пайового внеску розпоряджатися квартирою на свій розсуд.

Водночас член кооперативу повинен виконувати вимоги статуту кооперативу та визначені правила користування жилими приміщеннями.

3. Найбільш суттєвими правами члена кооперативу та членів його сім'ї можна вважати наступні.

Однією із основних правомочностей членів житлового або житлово-будівельного кооперативу є право на пай, що служить підставою володіння, користування та у деяких випадках розпорядження кооперативною квартирою. Варто мати на увазі, що право на пай може належати не тільки члену кооперативу, але й тим членам його родини, які беруть участь у виплаті пайового внеску. При цьому усі інші особи, що проживають у житловому приміщенні, мають лише право користування відповідним житлом.

Право проживання поряд із пайовиками кооперативу мають члени їх сімей.

Проте правове положення членів сім'ї члена кооперативу (пайовика) багато в чому відрізняється від правового положення самих членів кооперативу. По суті права членів сім'ї є похідними від прав пайовика. Так, лише з волі останнього члени родини в'їжджають у квартиру при її наданні. Член кооперативу вправі з дотриманням правил реєстрації вселити в займане жиле приміщення інше своє подружжя, дітей, батьків, інших осіб при згоді повнолітніх членів сім'ї. При вселенні до батьків їхніх дітей, що не досягли повноліття, такої згоди не потрібно.

Разом з тим права члена кооперативу (пайовика) обумовлюються правами членів його сім'ї. Так, при наданні жилого приміщення враховується склад членів сім'ї (кількість і наявність пільг по житловому забезпеченню). Члени сім'ї, що мають право на частку в паєнагромадженні, мають право на примусовий обмін, на поділ пайових внесків тощо. Припинення сімейних відносин із членом кооперативу саме по собі не створює право на виселення проживаючих із ним осіб. Їхнє виселення може мати місце у випадках, передбачених законодавством.

У випадку вибуття члена кооперативу із кооперативу проживаючі разом з ним члени сім'ї мають переважне право на вступ до кооперативу. Дане правило закріплене правилами Примірного статуту ЖБК. Вибуття із кооперативу є можливим: по-перше, за власним бажанням; по-друге, у випадку смерті члена кооперативу; по-третє, при виключенні із членів кооперативу у випадках, передбачених законом, а відтак - і виселенні із займаного житлового приміщення.

Після смерті члена кооперативу відкривається спадщина на його майно, до складу якого входять також пайові внески члена кооперативу.

4. Відповідно до ст. 384 ЦК України член житлово-будівельного (житлового) кооперативу має право володіння і користування, а за згодою кооперативу - і розпоряджання квартирою, яку він займає в будинку кооперативу, якщо він не викупив її. У разі викупу квартири член житлово-будівельного (житлового) кооперативу стає її власником.

Таким чином, можна виокремити три юридичних факти, що утворюють фактичний склад для виникнення права власності на квартиру в кооперативному будинку: членство в кооперативі; користування житловим приміщенням, наданим кооперативом; повна виплата пайового внеску.

Необхідно звернути увагу на те, що право на одержання житлової площі виникає у громадянина з моменту вступу до житлового кооперативу, із цього ж часу виникають житлові правовідносини, що розвиваються в міру настання послідовних фактів, і остаточне оформлення провадиться із наданням квартири. Надалі, при виплаті останньої частини пайового внеску правовідносини користування жилим приміщенням трансформуються у правовідносини власності - відбувається зміна суб'єктів даного права. До повного внесення пайового внеску суб'єктом права власності на житлове приміщення був житловий або житлово-будівельний кооператив, після - громадянин.

При цьому у даному випадку можна констатувати, що право власності на жиле приміщення виникає не з моменту державної реєстрації, а з моменту повної виплати пайового внеску. Наступна державна реєстрація має лише правопідтверджуюче значення.

У зв'язку з вищенаведеним свого часу громадяни - члени житлових і житлово-будівельних кооперативів розділилися на власників і не власників житлових приміщень. По виконанні фактичного складу їх розрізняє факт повного або неповного внесення пайового внеску за житлове приміщення. За обсягом та видом прав член кооперативу, який повністю вніс пайовий внесок за квартиру, володіє, користується та розпоряджається належною йому квартирою на свій розсуд, тобто є власником речового права - права власності. На відміну від нього, член житлового або житлово-будівельного кооперативу, що здійснює виплату, володіє та користується житлом, що належить кооперативу, на основі членських правовідносин, тобто є власником зобов'язального права. Такий член кооперативу має обмежене право розпорядження. Так, право на обмін він може здійснити тільки при наявності згоди проживаючих разом із ним членів сім'ї, дозволу органу місцевого самоврядування, а також згоди загальних зборів або правління кооперативу на прийом до членів кооперативу особи, що обмінює житлове приміщення.

Член кооперативу, що повністю виплатив пайовий внесок за квартиру, вправі залишитися у кооперативі або вийти з нього. Громадянин, що придбав квартиру за договором із власником або одержав її на підставі спадщини, вправі вступити у члени кооперативу. Відмова може бути оскаржена у судовому порядку.

5. При визначенні прав і обов'язків члена ЖБК, а також членів його сім'ї, умов користування і підстав припинення користування жилими приміщеннями необхідно керуватися також положеннями Примірного статуту ЖБК, зокрема, розділом V, в якому детально визначаються права і обов'язки як членів кооперативу, так і членів їх сімей, а також враховувати надані Верховним Судом чинні рекомендації, втілені у постановах Пленуму Верховного Суду України від 18.09.87 р. "Про практику застосування судами законодавства про житлово-будівельні кооперативи" (з наступними змінами) та Пленуму Верховного Суду СРСР від 11.10.91 р. "Про практику застосування судами законодавства при розгляді справ по спорах між громадянами та житлово-будівельними кооперативами".