Жилищный кодекс Украины (ЖК Украины) с комментариями к статьям

Громадяни, які потребують поліпшення житлових умов, вправі вступити до житлово-будівельного кооперативу и получить в нем квартиру.

Комментарий

1. Потребность граждан в жилье удовлетворяется лишь одним способом - это получение (приобретение) жилого помещения и пользование им по целевому назначению - для проживания. В то же время правовые отношения опосредующие удовлетворения жилищных потребностей, различны. В том числе возможно удовлетворить потребность в жилье путем вступления в жилищно-строительный кооператив (далее - ЖСК) и получения в нем квартиры.

Право на создание и участие в жилищно-строительных кооперативах является одной из форм реализации конституционного права граждан Украины. Так, согласно ст. 47 Конституции Украины каждый имеет право на жилище. Государство создает условия, при которых каждый гражданин будет иметь возможность построить жилье, приобрести его в собственность или взять в аренду.

2. Жилищно-строительные кооперативы существуют в нашем государстве традиционно. Жилищно-строительные кооперативы имеют длительную историю. Они появились после принятия ЦИК и СНК СССР постановления от 19 августа 1924 "О жилищной кооперации". С советского периода и сейчас их деятельность регулируется главой 5 ЖК и рядом других нормативных актов.

3. Суть данного образования заключается в том, что граждане объединяются, в том числе деньгами, для строительства жилого дома, будет принадлежать этому образованию (Кооператива), и после окончания строительства получат в пользование квартиры в построенном доме. В конце 80-х годов прошлого века появились также и жилые кооперативы: для приобретения (покупки) новых или капитально отремонтированных (реконструированных) жилых домов и их последующей эксплуатации.

4. Правовое регулирование деятельности ЖСК происходит с учетом, прежде всего, положений Закона Украины от 10.04.92 года "О потребительской кооперации" и Закона Украины от 10.07.2003 года "О кооперации". Так, кооперативом является юридическое лицо, образованное физическими и/или юридическими лицами, добровольно объединились на основе членства для ведения совместной хозяйственной и другой деятельности с целью удовлетворения своих экономических, социальных и других потребностей на принципах самоуправления. В соответствии с задачами и характером деятельности кооперативы делятся на следующие типы: производственные, обслуживающие и потребительские. По направлениям деятельности кооперативы могут быть жилищно-строительными и т.д.. Таким образом, ЖСК является потребительским кооперативом.

Жилищно-строительный кооператив - юридическое лицо, образованное физическими и/или юридическими лицами, которые добровольно объединились на основе объединения их имущественных паевых взносов для участия в строительстве или реконструкции жилого дома (домов) и последующей его (их) эксплуатации (см. приказ Государственного комитета Украины по вопросам жилищно-коммунального хозяйства от 17.05.2005 г. N 76 "Об утверждении Правил содержания жилых домов и придомовых территорий").

ЖСК является юридическим лицом, имеет самостоятельный баланс, расчетный и иные счета в учреждениях банков, печать со своим наименованием. ЖСК как юридическое лицо характеризуется организационным единством, имущественной обособленностью, возможностью выступать в гражданском обороте от собственного имени, способностью нести самостоятельную имущественную ответственность по своим обязательствам, способностью быть истцом или ответчиком в суде. Организационное единство ЖСК проявляется в наличии органов управления и учредительных документов, а имущественная обособленность - налицо фонд и самостоятельного баланса.

5. ЖСК относятся к предпринимательских обществ и обладают специальной (ограниченной или целевой) правосубъектностью, поскольку они могут осуществлять предпринимательскую деятельность лишь для достижения целей, ради которой были созданы, и деятельность, соответствующую этой цели. Например, заключение договоров с подрядными организациями на осуществление ремонта, а также других работ, необходимых для содержания жилого дома.

По общему правилу непредпринимательскими обществами являются общества, не имеющие целью получение прибыли для ее последующего распределения между участниками (ч. 1 ст. 85 ГК). Однако, в соответствии со ст. 86 ГК ЖСК принадлежит к предпринимательских обществ, могут наряду со своей основной деятельностью осуществлять предпринимательскую деятельность, если иное не установлено законом и если эта деятельность соответствует цели, для которой они были созданы, и способствует ее достижению (ст. 86 ГК Украины). Учитывая данное обстоятельство, а также то, что особенности правового статуса отдельных видов предпринимательских обществ устанавливаются законом (ч. 2 ст. 85 ГК), к числу которых следует отнести законы о кооперации, можно отметить, что правило ч. 1 ст. 85 ГК на ЖСК не распространяется.

частности, согласно ч. 4 ст. 6 Закона Украины "О потребительской кооперации" член потребительского общества имеет право получать часть прибыли, распределяемая по результатам хозяйственной деятельности между членами потребительского общества в соответствии с их паевого взноса. Кроме того, доходы потребительских обществ и их союзов формируются за счет средств, получаемых в результате хозяйственной деятельности, продажи ценных бумаг и других поступлений. После платежей в бюджет и других обязательных отчислений прибыль (так называемый чистый прибыль) распределяется общим собранием членов потребительского общества (собранием уполномоченных) и советами соответствующих союзов согласно их уставам (ч. 1 ст. 12 Закона). В свою очередь Законом Украины "О кооперации" (ст. 25) предусмотрено, что доход кооператива формируется из поступлений от хозяйственной деятельности после покрытия материальных и приравненных к ним затрат и затрат на оплату труда наемных работников. Доход распределяется на: уплату налогов и сборов (обязательных платежей) в соответствующие бюджетов; погашение кредитов, покрытие убытков, проведение отчислений в фонды кооператива; кооперативные выплаты; выплаты на паи.

Законодательная возможность распределения прибыли от хозяйственной деятельности между пайщиками обусловлена - Удовлетворение потребностей конкретной группы граждан в жилье, в то время как деятельность других предпринимательских обществ направлена общественных потребностей.

6. ЖСК относятся к юридическим лицам, которые являются собственниками принадлежащего им имущества. Дом, построенный или приобретенный жилищно-строительным (жилищным) кооперативом, является его собственностью (ч. 1 ст. 384 ГК). Пайщики ЖСК теряют право собственности на переданные средства и имеют лишь обязательственные права (требования), проявляется в наличии у них права, при выходе из кооператива или его ликвидации, требования о передаче части имущества, пропорционального их доли (пая). При этом следует учитывать, что в состав имущества ЖСК не входящих квартиры, предоставленные членам кооператива (пайщикам), которые полностью внесли свой паевой взнос за эти жилые помещения. Ведь, в случае выкупа квартиры член жилищно-строительного (жилищного) кооператива становится ее собственником (ч. 3 ст. 384 ГК). Если член ЖСК не выкупил квартиру, он имеет право владения и пользования, а при согласии кооператива - и распоряжения квартирой, которую он занимает в доме кооператива (ч. 2 ст. 384 ГК).

7. Статья предусматривает, что в ЖСК могут вступить граждане, которые нуждаются в улучшение жилищных условий. В общем виде критерии такой необходимости улучшения жилищных условий зафиксированы в ч. 2 ст. 134 ЖК.

8. Получение жилого помещения в доме кооператива связано с членством в ЖСК, что является обязательным условием предоставления кооперативной квартиры. Данное положение касается как первоначального заселения дома кооператива, так и в случае заселения в нем квартир, уволились. Поэтому жилое помещение в доме ЖСК не может быть предоставлено лицу, не принята в члены соответствующего кооператива в установленном законодательством порядке (в соответствии с ч. 1 ст. 141 ЖК).

9. Стаття, що коментується, на відміну від ст. 31 ЖК (де передбачається право громадян, які потребують улучшение жилищных условий, на получение в пользование жилого помещения в домах государственного или общественного жилищного фонда, в том числе не обязательно отдельной квартиры), устанавливает право граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий и вступили в ЖСК, на получение в нем отдельной квартиры.

10. Участие в ЖСК и жилищных кооперативах с учетом экономической и политической условий в государстве, доступности жилья и цен на него, уровня благосостояния населения, а также других факторов для многих было и сейчас остается одним из оптимальных способов приобретения квартиры. Это связано с тем, что граждане, имея возможность участия в строительстве своей квартиры и дальнейшего проживания в ней, выплачивают ее стоимость в течение, как правило, длительного периода времени. В этом есть правовая сущность ЖСК и жилищных кооперативов.