Господарський кодекс України (ГК України). Науково-практичний коментар.

1. Істотними умовами договору оренди є: об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); строк, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань; відновлення орендованого майна та умови його повернення або викупу.

2. Оцінка об'єкта оренди здійснюється за відновною вартістю, крім об'єктів оренди державної та комунальної власності, оцінка яких здійснюється за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України. Умови договору оренди зберігають свою силу на весь строк дії договору, а також у разі якщо після його укладення законодавством встановлено правила, що погіршують становище орендаря.

3. Реорганізація орендодавця не є підставою для зміни умов або розірвання договору оренди.

4. Строк договору оренди визначається за погодженням сторін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення строку дії договору він вважається продовженим на такий самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Коментар:

1. При застосуванні коментованої статті слід мати на увазі, що істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Недосягнення між сторонами згоди щодо істотних умов договору або відсутність однієї з істотних умов у тексті договору тягне за собою визнання такого договору неукладеним, тобто таким, що не породжує жодних правових наслідків.

Зі статті 180 "Істотні умови господарського договору" ГК України слідує, що істотними умови договору є умови, визнані такими за законом чи необхідні для договорів даного виду, а також умови, щодо яких на вимогу однієї із сторін повинна бути досягнута згода. Господарський договір вважається укладеним, якщо між сторонами у передбачених законом порядку та формі досягнуто згоди щодо усіх його істотних умов. Ця ж стаття до обов'язкових істотних умов договору відносить предмет, ціну та строк дії договору. Умови про предмет у господарському договорі повинні визначати найменування (номенклатуру, асортимент) та кількість продукції (робіт, послуг), а також вимоги до їх якості.

Перелік істотних умов договору оренди та лізингу, що міститься в цій статті та у ГК України, є не повним, оскільки такі відносини регулюються спеціальними нормативними актами, зокрема положеннями щодо оренди державного чи комунального майна. Так, ст. 10 Закону України "Про оренду державного і комунального майна" містить перелік істотних умов для такого виду договору, до яких відносить і: об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); термін, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань; відновлення орендованого майна та умови його повернення; виконання зобов'язань; забезпечення виконання зобов'язань - неустойка (штраф, пеня), порука, завдаток, гарантія тощо; порядок здійснення орендодавцем контролю за станом об'єкта оренди; відповідальність сторін; страхування орендарем взятого ним в оренду майна; обов'язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна.

2. Оцінка об'єкта оренди здійснюється відповідно до положень законодавства України про оцінку і оціночну діяльність. Таким законодавчим є Закон України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" від 12.07.2001 р. N 2658-III (з відповідними змінами). Згідно зі ст. 3 цього Закону оцінка майна, майнових прав - це процес визначення їх вартості на дату оцінки за процедурою, встановленою нормативно-правовими актами, зазначеними в ст. 9 цього Закону (далі - нормативно-правові акти з оцінки майна), і є результатом практичної діяльності суб'єкта оціночної діяльності. Ця стаття встановлює, що майном, яке може оцінюватися, вважаються об'єкти в матеріальній формі, будівлі та споруди (включаючи їх невід'ємні частини), машини, обладнання, транспортні засоби тощо; паї, цінні папери; нематеріальні активи, в тому числі об'єкти права інтелектуальної власності; цілісні майнові комплекси усіх форм власності.

Відповідно до п. 2 Методики оцінки об'єктів оренди, яка затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 10 серпня 1995 р. N 629, оцінка об'єктів оренди провадиться з метою визначення їх вартості згідно з положеннями (стандартами) бухгалтерського обліку та використання її для розрахунку орендної плати.

3. Коментована стаття містить положення, що стосуються ситуації при зміні законодавства під час дії договору оренди. Це положення має безпосередній зв'язок з положенням Конституції України, що стосується зворотної дії закону в часі. Так, відповідно до ст. 57 Основного закону кожному гарантується право знати свої права і обов'язки. Ця ж стаття встановлює, що закони та інші нормативно-правові акти, що визначають права і обов'язки громадян, мають бути доведені до відома населення в порядку, встановленому законом. Закони та інші нормативно-правові акти, що визначають права і обов'язки громадян, не доведені до відома населення в порядку, встановленому законом, є нечинними.

Стаття ст. 58 Конституції України встановлює, що закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі, крім випадків, коли вони пом'якшують або скасовують відповідальність особи. Ця ж стаття встановлює, що ніхто не може відповідати за діяння, які на час їх вчинення не визнавалися законом як правопорушення. Отже, якщо після укладення договору оренди змінилося законодавство щодо орендних відносин і при цьому такі зміни погіршили становище сторони договору, то слід застосовувати законодавство, що діяло на час укладення такого договору. Якщо законодавство покращило становище сторони договору, то таке законодавство підлягає застосуванню до такого договору.

4. Як слідує зі ст. 59 ГК України, під реорганізацією у коментованій статті слід розуміти злиття, приєднання, поділ або перетворення. У випадку реорганізації юридичної особи до підприємства-правонаступника переходять усі права та обов'язки реорганізованого підприємства, у тому числі права та обов'язки щодо договору оренди.

5. Строк договору оренди визначається сторонами відповідно до укладеної ними угоди. Якщо договір не містить положення про строк дії такого договору, він вважається укладеним на невизначений строк. Порядок припинення дії договору оренди регулюються також положеннями ч. 3 ст. 763 ЦК України, відповідно до яких у разі якщо до спливу встановленого законом максимального строку найму жодна із сторін не відмовилася від договору, укладеного на невизначений строк, він припиняється зі спливом максимального строку договору. У тому ж разі якщо сторона продовжує користуватися майном після закінчення договору оренди, то, за відсутності заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку дії договору, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором, та на умовах, що був укладений (див. ст. 764 ЦК України). Відповідно до ч. 2 ст. 763 ЦК України, якщо строк договору не встановлений, він вважається укладеним на невизначений строк.