Житловий кодекс України (ЖКУ). Науково-практичний коментар.

Виселення із займаного жилого приміщення допускається з підстав, установлених законом. Виселення проводиться добровільно або в судовому порядку. Допускається виселення в адміністративному порядку з санкції прокурора лише осіб, які самоправно зайняли жиле приміщення або проживають у будинках, що загрожують обвалом.

Громадянам, яких виселяють з жилих приміщень, одночасно надається інше постійне жиле приміщення, за винятком виселення громадян при зверненні стягнення на жилі приміщення, що були придбані ними за рахунок кредиту (позики) банку чи іншої особи, повернення якого забезпечене іпотекою відповідного жилого приміщення. Постійне жиле приміщення, що надається особі, яку виселяють, повинно бути зазначено в рішенні суду.

Звернення стягнення на передане в іпотеку жиле приміщення є підставою для виселення всіх громадян, що мешкають у ньому, за винятками, встановленими законом. Після прийняття кредитором рішення про звернення стягнення на передані в іпотеку житловий будинок чи житлове приміщення шляхом позасудового врегулювання на підставі договору всі мешканці зобов'язані на письмову вимогу іпотекодержателя або нового власника добровільно звільнити житловий будинок чи житлове приміщення протягом одного місяця з дня отримання цієї вимоги, якщо сторонами не погоджено більший строк. Якщо громадяни не звільняють жиле приміщення у встановлений або інший погоджений сторонами строк добровільно, їх примусове виселення здійснюється на підставі рішення суду.

Виселення громадян при зверненні стягнення на жилі приміщення, що були придбані ними за рахунок кредиту (позики) банку чи іншої особи, повернення якого забезпечене іпотекою відповідного жилого приміщення, є підставою для надання цим громадянам жилих приміщень з фондів житла для тимчасового проживання відповідно до статті 132² цього Кодексу. Відсутність жилих приміщень з фондів житла для тимчасового проживання або відмова у їх наданні з підстав, встановлених статтею 132² цього Кодексу, не тягне припинення виселення громадянина з жилого приміщення, яке є предметом іпотеки, у порядку, встановленому частиною третьою цієї статті.

Коментар:

1. Виселення із займаного жилого приміщення допускається з підстав, встановлених законом. Виселення відбувається:

- добровільно,

- в судовому порядку,

– в адміністративному порядку.

Згідно ст. 47 Конституції України ніхто не може бути примусово позбавлений житла інакше як на підставі закону за рішенням суду. За правилами конкуренції між норм, що мають різну юридичну силу застосовуються норми вищої юридичної сили, тобто в даній ситуації норми Конституції України. Крім того ст. 20 Закону України "Про прокуратуру", яка визначає повноваження прокурора, не містить права виносити санкції щодо виселення осіб в адміністративному порядку.

Прокурор у межах компетенції має право звертатись до суду із заявами про захист прав і законних інтересів громадян, держави, а також підприємств та інших юридичних осіб (п. 6 ч. 2 ст. 20 Закону України "Про прокуратуру").

Отже, положення ст. 109 ЖК про адміністративний порядок виселення є неконституційним.

2. Слід звернути увагу на невідповідність норм коментованої статті тій главі, в якій вона розміщена. Глава 2 ЖК "Користування жилими приміщеннями в будинках державного і громадського житлового фонду" веде мову про таку правову підставу для заселення як договір найму. Ст. 109 ЖК говорить про придбання житла у приватну власність. Ці положення було б логічно розмістити в Главі 6 "Користування жилими приміщеннями в будинках (квартирах) приватного житлового фонду".

3. Порядок реалізації предмета іпотеки за рішенням суду та порядок виселення мешканців врегульовано відповідно ст. ст. 39 та 40 Закону України "Про іпотеку".

4. Процесуальні особливості примусового виконання рішення про виселення боржника закріплені в Законі України "Про виконавче провадження".

5. Підстави для розірвання договору найму соціального житла та виселення із соціального житла без надання іншого житла закріплені в ст. 27 Закону України "Про житловий фонд соціального призначення".

6. Останнім часом банки активно використовують своє право на звернення стягнення на предмет іпотеки при простроченні іпотекодавцем повернення суми кредиту. Виникає питання, чи може банк претендувати на іншу нерухомість, якщо суми одержаної від реалізації предмета іпотеки, виявиться недостатньо для покриття вимог іпотекодержателя (банку). Згідно ст. 47 Закону України "Про іпотеку" та ч. 4 ст. 591 ЦК якщо сума, одержана від реалізації предмета іпотеки, не покриває вимоги іпотекодержателя, він має право отримати решту суми з іншого майна боржника у порядку, встановленому законом.

Однак виселити боржника з житлового приміщення, що було у його власності, але не було предметом іпотеки, не можна без надання йому іншого жилого приміщення.