Житловий кодекс України (ЖКУ). Науково-практичний коментар.

Для проживання робітників, службовців, студентів, учнів, а також інших громадян у період роботи або навчання можуть використовуватись гуртожитки. Для тимчасового проживання осіб, які відбували покарання у виді обмеження волі або позбавлення волі на певний строк і потребують поліпшення житлових умов або жила площа яких тимчасово заселена чи яким повернути колишнє жиле приміщення немає можливості, а також осіб, які потребують медичної допомоги у зв'язку із захворюванням на туберкульоз, використовуються спеціальні гуртожитки. Під гуртожитки надаються спеціально споруджені або переобладнані для цієї мети жилі будинки.

Жилі будинки реєструються як гуртожитки у виконавчому комітеті районної, міської, районної в місті Ради народних депутатів.

Коментар:

1. Особливий правовий режим гуртожитків обумовлений їх функціональним призначенням, яке полягає у забезпеченні тимчасовим житлом таких фізичних осіб:

- робітників, службовців, аспірантів, докторантів, слухачів, студентів, учнів, а також інших категорій громадян на період виконання роботи або навчання;

- осіб, які відбували покарання у виді обмеження волі або позбавлення волі на певний строк і потребують поліпшення житлових умов або жила площа яких тимчасово заселена чи яким повернути колишнє жиле приміщення немає можливості;

- осіб, які потребують медичної допомоги у зв'язку із захворюванням на туберкульоз.

Гуртожитками можуть користуватися громадяни України, іноземці та особи без громадянства, які перебувають в Україні на законних підставах.

Слід зазначити, що Державний класифікатор будівель та споруд ДК 018-2000, затверджений і введений в дію наказом Держстандарту України від 17 серпня 2000 р. N 507, до гуртожитків відносить також будинки для людей похилого віку та інвалідів, дітей та інших соціальних груп, наприклад, будинки для біженців, сирітські будинки, притулки для бездомних та т. ін. Використання таких гуртожитків регулюється спеціальним законодавством, зокрема, Законом України "Про житловий фонд соціального призначення" і прийнятим на його виконання Типовим положенням про соціальний гуртожиток для осіб, які потребують соціального захисту, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 30 травня 2007 р. N 783, Типовим положенням про соціальний гуртожиток для дітей-сиріт та дітей, позбавлених батьківського піклування, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 8 вересня 2005 р. N 878, тощо. До правовідносин, не врегульованих спеціальними актами, за аналогією закону можуть застосовуватися норми глави 4 Житлового кодексу України, які регулюють подібні за змістом правовідносини.

Гуртожитки надаються також деяким категоріям військовослужбовців. Згідно ст. 12 Закону України "Про соціальний і правовий захист військовослужбовців та членів їх сімей" у разі відсутності службового жилого приміщення військовослужбовці рядового, сержантського і старшинського складу, які проходять військову службу за контрактом і не перебувають у шлюбі, розміщуються безплатно в спеціально пристосованих казармах у розташуванні військової частини, а сімейні - у сімейних гуртожитках. Житлово-побутові умови в таких казармах повинні відповідати вимогам, які пред'являються до гуртожитків, що призначені для проживання одиноких громадян. Курсантам вищих військових навчальних закладів та військових навчальних підрозділів вищих навчальних закладів, які мають сім'ї, надається жила площа в сімейних гуртожитках. У разі відсутності таких гуртожитків їм виплачується за місцем проходження військової служби грошова компенсація за піднайом (найом) жилого приміщення.

За проектом Житлового кодексу, внесеного Кабінетом міністрів України до Верховної ради України 30.03.2009 року, гуртожитки відносяться до жилого фонду спеціального призначення.

2. Класифікація гуртожитків проводиться за декількома критеріями:

1) За цільовим призначенням відповідно до п. 4 Примірного положення про гуртожитки, затвердженого постановою Ради Міністрів УРСР від 3 червня 1986 р. N 208, гуртожитки підрозділяють на два види: для проживання одиноких громадян (жилі приміщення знаходяться у спільному користуванні кількох осіб, які не перебувають у сімейних стосунках); для проживання сімей (жилі приміщення, що складаються з однієї чи кількох кімнат, перебувають у відособленому користуванні сімей). У гуртожитках, призначених для проживання одиноких громадян, при необхідності, з дозволу виконавчого комітету районної, міської, районної в місті ради можуть бути виділені приміщення для проживання сімей. Ці приміщення повинні розташовуватися в окремих під'їздах (секціях) жилого будинку.

2) За формою власності - гуртожитки, які є об'єктами права державної, комунальної та приватної власності. Закон України "Про забезпечення реалізації житлових прав мешканців гуртожитків" окремо виділяє гуртожитки, які перебувають у повному господарському віданні чи в оперативному управлінні підприємств, установ, організацій з управління житловим фондом незалежно від форми власності.

3) За категоріями осіб, яким надається житло у гуртожитках:

- гуртожитки, призначені для тимчасового проживання у зв'язку з навчанням, перенавчанням чи підвищенням кваліфікації у навчальних закладах та у зв'язку з роботою (службою) за контрактом;

- спеціальні гуртожитки, призначені для тимчасового проживання осіб, які відбували покарання у виді обмеження волі або позбавлення волі і потребують поліпшення житлових умов, або жила площа яких тимчасово заселена, або повернути колишнє жиле приміщення яким немає можливості;

- спеціальні гуртожитки для осіб, які потребують медичної допомоги у зв'язку із захворюванням на туберкульоз;

- соціальні гуртожитки, житло в яких надається громадянам на час їх перебування на соціальному квартирному обліку за умови, що таке житло є єдиним місцем їх проживання;

- соціальні гуртожитки для дітей-сиріт та дітей, позбавлених батьківського піклування.

3. Слід розрізняти поняття гуртожитку як об'єкту цивільних правовідносин і об'єкту житлових правовідносин.

Як об'єкт цивільних прав гуртожиток є цілісним майновим житловим комплексом або відокремленою частиною такого комплексу, який повинен відповідати архітектурно-планувальним, технічним нормам та санітарно-гігієнічним вимогам, встановленим актами законодавства та технічними нормативами для даного типу житла, бути придатним для проживання в ньому людей і використовуватися виключно за призначенням. Це єдиний комплекс нерухомого майна, що утворений земельною ділянкою в установлених межах, розміщеним на ній жилим будинком спеціального призначення або його частиною разом із спорудами та інженерними мережами, які утворюють цілісний майновий комплекс.

У сфері житлового права гуртожитком визнається спеціально споруджений або переобладнаний для цієї мети жилий будинок (частина будинку), який зареєстрований як гуртожиток у виконавчому органі відповідної ради або державній адміністрації і призначений для тимчасового проживання громадян у період роботи (служби) або навчання.

Гуртожиток як особливий вид житла характеризується такими ознаками:

1) Під гуртожитки надаються жилі будинки (жилі приміщення), спеціально споруджені або переобладнані для цієї мети. Вимоги до гуртожитків передбачені ДБН В.2.2-15-2005 "Житлові будинки. Основні положення" та Санітарними правилами влаштування, обладнання і утримання гуртожитків для робітників, студентів, учнів середніх спеціальних навчальних закладів і професійно-технічних училищ, затвердженими наказом Головного державного санітарного лікаря СРСР від 1 листопада 1988 р. N 4719. Інформація про технічні характеристики будинку міститься в проектно-кошторисній документації на будівництво (реконструкцію, переобладнання тощо), інвентаризаційній справі, акті введення будинку в експлуатацію. Переобладнання жилих будинків під гуртожитки проводиться з дозволу виконавчого органу обласної, міської ради.

2) Заселення гуртожитку відбувається після одержання дозволу органів санітарно-епідеміологічної служби (висновку державної санітарно-гігієнічної експертизи на заселення гуртожитку).

3) Жилі будинки реєструються як гуртожитки у виконавчому комітеті районної, міської, районної у місті ради.

4) Підставою для вселення у гуртожиток є спеціальний ордер, виданий у встановленому ст. ст. 128, 129 Житлового кодексу УРСР порядку.

5) За користування жилою площею справляється плата за спеціально встановленими ставками.

6) Гуртожиток укомплектований меблями, спеціальним обладнання, інвентарем, постільними речами, культурно-побутовими предметами, необхідними для проживання, занять і відпочинку громадян. Мешканцям гуртожитку забезпечується надання побутових послуг і виділення для цих цілей приміщень.

7) Обслуговування гуртожитку здійснює спеціальний штат персоналу.

8) Внутрішній розпорядок у гуртожитках встановлюється правилами, затвердженими адміністрацією підприємства, установи, організації за погодженням з профспілковим комітетом.

4. Враховуючи, що нормативна база і правозастосовна практика щодо правового статусу гуртожитків формувалася протягом декількох десятиріч, в умовах зміни економічного ладу, при визначенні правового статусу гуртожитків виникає низка проблемних питань.

Відповідно до п. 3 Примірного положення про гуртожитки, затвердженого постановою Ради Міністрів УРСР від 3 червня 1986 року N 208, не допускається розміщення гуртожитків у підвалах і цокольних поверхах, а також використання під гуртожитки приміщень у жилих будинках, призначених для постійного проживання громадян.

Правило про заборону на використання під гуртожитки жилих будинків, призначених для постійного проживання громадян, з'явилося в ст. 39 Основ житлового законодавства Союзу РСР і союзних республік, затверджених постановою Президії Верховної Ради СРСР від 24 червня 1981 р. N 5150-X, і введених в дію з 1 січня 1982 року.

Проте для задоволення житлових потреб малих сімей постановою Ради Міністрів УРСР і Української республіканської ради професійних спілок від 30.09.81 року N 496 "Про використання житлових будинків для малосімейних для тимчасового забезпечення житловими приміщеннями малих сімей" визнано за доцільне, починаючи з 1 січня 1981 року, використовувати в разі необхідності як сімейні гуртожитки для тимчасового забезпечення житловими приміщеннями малих сімей жилі будинки для малосімейних. Колгоспи вправі оформлювати частину свого житлового фонду як гуртожитки і надавати в них площу на період тимчасової або сезонної роботи громадянам, які працюють за трудовим договором, а також окремим колгоспникам, які не мають житла.

Рішення про використання жилих будинків під гуртожитки і надання їм відповідного статусу у разі необхідності приймалося адміністрацією підприємств разом з профспілковим комітетом до початку спорудження будинку, а використання жилих будинків для малосімейних повинно проводитися після їх реєстрації як гуртожитків. Також виконавчими комітетами місцевих Рад народних депутатів в 70-х, 80-х роках за клопотаннями підприємств, установ та організацій були прийняті рішення про надання підприємствам, установам та організаціям дозволів на використання жилих будинків, їх частин, окремих під'їздів, поверхів та окремих квартир під гуртожитки для тимчасового проживання працівників. В побутовій мові такі гуртожитки називають "малосімейками".

Згодом необхідність у використанні багатоквартирних будинків або їх частини під гуртожитки відпала, вони втратили ознаки тимчасового житла, більшість квартир була заселена сім'ями, які постійно прописані і тривалий час перебувають на квартирному обліку.

Гуртожитки "сімейного" типу загалом відповідають вимогам ДБН В.2.2-15-2005 "Житлові будинки. Основні положення", тому органи місцевого самоврядування ухвалювали рішення про зміну статусу будинку без проведення реконструкції (про визнання будинку, який використовувався як гуртожиток, жилим будинком з поквартирним заселенням). Враховуючи необхідність використання державного житлового фонду за призначенням, беручи до уваги численні звернення мешканців жилих будинків, які використовуються під гуртожитки, Київська міська державна адміністрація своїм розпорядженням "Про гуртожитки в жилих будинках м. Києва" від 28 травня 1999 р. N 813 встановила, що деякі рішення виконавчого комітету Київської міської Ради народних депутатів про використання жилих будинків, їх частин, окремих під'їздів, поверхів та окремих квартир під гуртожитки втратили чинність. Райдержадміністрації за місцем знаходження жилих будинків або квартир в жилих будинках, які використовувались під гуртожитки, зобов'язано: видати сім'ям та одиноким громадянам, які постійно проживають, прописані та перебувають на квартирному обліку, ордери на займані жилі приміщення; звільнені квартири або кімнати в загальних квартирах використовувати для розселення одиноких громадян або сімей, які перебувають на черзі квартирного обліку та проживають по декілька в одній квартирі або кімнаті.

Отже, статус гуртожитків надавався не тільки спеціально спорудженим або переобладнаним для цієї мети житловим будинкам, але і житловим будинкам (їх частинам), призначеним для постійного проживання громадян.

5. Статус гуртожитку можуть отримати окремі частини житлових будинків (під'їзди, окремі поверхи, секції, квартири тощо), пристосовані під гуртожиток.

Відповідно до Методичних рекомендацій з питань технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна, затверджених наказом Держжитлокомунгоспу України від 5 вересня 2003 р. N 146, житловим будинком визнається будинок, призначений для постійного проживання в ньому людей (у т. ч. гуртожиток), що містить в собі квартири та відповідні допоміжні приміщення. Будівлі, що використовуються або запроектовані для декількох призначень (комбіноване житло, готель і контора), повинні бути ідентифіковані за однією класифікаційною ознакою відповідно до головного призначення.

З технічної точки зору окремі приміщення або їх сукупність є частиною жилого будинку, хоча за правовим режимом можуть відноситися до гуртожитків.

Так, відповідно до п. 8 Примірного положення про студентський гуртожиток вищого навчального закладу, затвердженого наказом Міністерства освіти і науки України від 13 листопада 2007 р. N 1004, студентські гуртожитки можуть створюватися в орендованих приміщеннях, що пристосовані під гуртожиток.

Для тимчасового проживання військовослужбовців Збройних Сил України та членів їх сімей під час проходження ними військової служби або навчання у військових навчальних закладах Міністерства оборони України надаються спеціально споруджені або переобладнані для цієї мети житлові будинки, казарми та інші будівлі, розташовані на території військових містечок (військових частин) (п. 1.3 Інструкції щодо організації надання житлової площі у гуртожитках Збройних Сил України, затвердженої наказом Міністра оборони України від 24 березня 2008 р. N 113).

Тому у разі виникнення спору про правовий режим частини жилого будинку, виділеної під гуртожиток, необхідно встановити і інші обставини, які характеризують приміщення як гуртожиток.

6. Відповідно до ст. 54 Закону України "Про вищу освіту" студенти вищих навчальних закладів, які навчаються на денній (очній) формі навчання, мають право на забезпечення гуртожитком у порядку, установленому КМУ. Крім того, рівень забезпеченості студентів гуртожитками є однією з умов для отримання ліцензії на здійснення освітньої діяльності у сфері вищої освіти, що передбачено Ліцензійними умовами надання освітніх послуг у сфері вищої освіти, затвердженими наказом Міністерства освіти й науки України від 24.12.2003 р. N 847.

Студентські гуртожитки вищих навчальних закладів призначені для проживання на період навчання іногородніх студентів, слухачів, курсантів, асистентів-стажистів, інтернів, клінічних ординаторів, аспірантів, ад'юнктів, докторантів тощо, а також студентів з числа дітей-сиріт та дітей, позбавлених батьківського піклування, за умови відсутності в них іншого місця проживання. Іноземні громадяни, які навчаються в цьому вищому навчальному закладі, розміщуються в гуртожитках на загальних підставах, якщо інше не передбачено контрактом або іншими нормативно-правовими актами.

У гуртожитки можуть бути поселені іногородні студенти заочної форми навчання на період проведення екзаменаційної сесії, іногородні абітурієнти на період проведення вступних випробувань, а також абітурієнти з числа дітей-сиріт та дітей, позбавлених батьківського піклування, за умови відсутності в них іншого місця проживання.

Як правило, студентські гуртожитки є структурними підрозділами навчальних закладів. Такі підрозділи здійснюють свою діяльність відповідно до статуту чи положення навчального закладу і діють на підставі Положення про гуртожиток, яке розробляється на основі Примірного положення про студентський гуртожиток вищого навчального закладу, затвердженого наказом Міністерства освіти і науки України від 13 листопада 2007 р. N 1004.

7. Жилі будинки реєструються як гуртожитки у виконавчих органах сільських, селищних, міських, районних у місті рад. Правовою підставою для виконання цих повноважень є пп. 5 пункту "б" ст. 30 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", який відносить до делегованих повноважень виконавчих органів рад облік відповідно до закону житлового фонду, здійснення контролю за його використанням. Також повноваження органів місцевого самоврядування у житловій сфері щодо гуртожитків регулюються ст. 18 Закону України "Про забезпечення реалізації житлових прав мешканців гуртожитків" відповідно до якої органи місцевого самоврядування приймають рішення про надання відповідним житловим комплексам статусу "гуртожиток" і одночасно про надання дозволу на приватизацію жилих і нежилих приміщень таких гуртожитків відповідно до цього Закону.

Реєстрація гуртожитків здійснюється в порядку, встановленому органами місцевого самоврядування. Наприклад, порядок реєстрації в Автономній Республіці Крим житлових будинків, частин житлових будинків як гуртожитків регулювався однойменним Положенням, затвердженим Постановою Верховної Ради АРК від 21 квітня 1999 року N 464-2/99.

Позиція про те, що у разі непроведення реєстрації будинку як гуртожитку у виконавчому органі місцевої ради такий будинок не може вважатися гуртожитком, є спірною. Правовий статус гуртожитку складається з декількох ознак, які необхідно оцінювати в сукупності. На практиці відсутність реєстрації будинку в якості гуртожитку надавала мешканцям можливість приватизувати приміщення, якими вони користувалися.

Питання зміни статусу гуртожитків належить до компетенції органів місцевого самоврядування. Відповідно до п. 11 ч. 1 ст. 18 Закону України "Про забезпечення реалізації житлових прав мешканців гуртожитків" органи місцевого самоврядування приймають рішення про проведення реконструкції, капітального ремонту, переобладнання гуртожитків, про визнання гуртожитку аварійним чи непридатним для проживання в ньому людей та про знесення аварійних та непридатних для проживання гуртожитків3, а також звертаються з позовами до суду про примусову передачу у власність територіальних громад гуртожитків, які перебувають у власності господарюючих суб'єктів, утворених в результаті корпоратизації чи приватизації колишніх державних та комунальних підприємств.

8. Більшість гуртожитків була побудована за радянських часів за державні кошти або кошти громадських організацій, колгоспів, кооперативів, радгоспів.

В роки незалежності частина гуртожитків приватизована внаслідок включення гуртожитків до статутних фондів підприємств, утворених у процесі приватизації чи корпоратизації. Питання про правомірність приватизації гуртожитків залишається дискусійним.

Гуртожитки не входять до складу цілісних майнових комплексів, оскільки не виконують виробничих функцій, а відносяться до житлового фонду, у зв'язку з чим відносини щодо їх використання регулюються нормами Житлового кодексу Української РСР та інших актів житлового законодавства. Крім того, частиною 2 статті 3 Закону України "Про приватизацію державного майна" прямо передбачено, що дія цього Закону не поширюється на приватизацію об'єктів житлового фонду, до складу яких згідно з вимогами статей 4 - 6 Житлового кодексу Української РСР також відносяться гуртожитки. Отже, вищезазначені вимоги закону виключають можливість приватизації гуртожитків у складі цілісного майнового комплексу.

Непередача будинку до комунальної власності під час приватизації цілісного майнового комплексу є порушенням Закону України "Про приватизацію державного майна", тому акти органів приватизації щодо включення вартості гуртожитків до вартості цілісного майнового комплексу і укладені на їх підставі договори можуть бути визнані недійсними в судовому порядку (лист Вищого арбітражного суду України від 04.02.2000 р. N 01-8/47 "Про практику вирішення окремих категорій спорів за матеріалами президії Вищого арбітражного суду України", інструктивний лист Фонду державного майна України від 30.12.2005 р. N 10-25-21463). Водночас в ч. 1 ст. 3 Закону України "Про забезпечення реалізації житлових прав мешканців гуртожитків" йдеться про те, що гуртожитки, які не є об'єктами права державної власності та на законних підставах включені до статутних фондів підприємств, утворених у процесі приватизації чи корпоратизації, можуть передаватися у власність територіальних громад на договірній основі згідно з чинним законодавством.

Відповідно до ст. 9, ч. 8 ст. 31 Закону України "Про колективне сільськогосподарське підприємство", Порядку безоплатної передачі у комунальну власність об'єктів соціальної сфери, житлового фонду, у тому числі незавершеного будівництва, а також внутрішньогосподарських меліоративних систем колективних сільськогосподарських підприємств, що не підлягали паюванню в процесі реорганізації цих підприємств та передачі на баланс підприємств-правонаступників, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 13 серпня 2003 року N 1253, Методики уточнення складу і вартості пайових фондів майна членів колективних сільськогосподарських підприємств, у тому числі реорганізованих, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 28 лютого 2001 року N 177, об'єкти соціальної сфери, житлового фонду, до яких відносяться і гуртожитки, не підлягали включенню до пайового фонду і паюванню в процесі реорганізації цих підприємств.

Статтею 26 Закону України "Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом" встановлено, що об'єкти житлового фонду, в тому числі гуртожитки, дитячі дошкільні заклади та об'єкти комунальної інфраструктури в разі банкрутства підприємства не включається до його ліквідаційної маси, а передаються до комунальної власності відповідних територіальних громад без додаткових умов і фінансуються в установленому порядку.

На 1 січня 2008 року, за даними статистичного бюлетеня "Житловий фонд України у 2007 році", налічувалося 10630 гуртожитків. Серед них 3344 - комунальних, 3207 - приватних і 4079 - державних4.

1 січня 2009 року вступив в дію Закон України "Про забезпечення реалізації житлових прав мешканців гуртожитків", який спрямований на врегулювання порядку приватизації кімнат у гуртожитках. Сфера дії цього Закону поширюється на громадян, які на законних підставах тривалий час (не менше п'яти років) зареєстровані та фактично проживають у гуртожитках, призначених для проживання одиноких громадян або для проживання сімей, та не мають іншого власного житла.

В основу механізму реалізації житлових прав мешканців гуртожитків покладено передачу протягом трьох років всіх гуртожитків, на які поширюється Закон, у власність територіальних громад. Передача гуртожитків здійснюється відповідно до порядку, передбаченого Законом України "Про передачу об'єктів права державної та комунальної власності" та прийнятих відповідно до нього підзаконних актів, з урахуванням особливостей цього Закону. Після передачі гуртожитків до комунальної власності мешканці можуть за наявності відповідного рішення ради приватизувати гуртожитки.

Прикінцевими положеннями Закону введено мораторій на відчуження у будь-який спосіб (крім передачі у комунальну власність відповідних міських, селищних, сільських рад) гуртожитків, які перебувають у повному господарському віданні або оперативному управлінні підприємств, організацій, установ незалежно від форм власності, або увійшли до статутних фондів акціонерних чи колективних підприємств, створених у процесі приватизації чи корпоратизації, протягом трьох років з дня опублікування Закону (до 1 жовтня 2011 року). Оскільки метою мораторію законодавець визначив в тому числі і недопущення відчуження гуртожитків, які будувалися за державні кошти, можна дійти висновку, що мораторій повинен поширюватися також на будинки, які мають статус гуртожитку і перебувають у приватній власності, але були побудовані за державні кошти.