Житловий кодекс України (ЖКУ). Науково-практичний коментар.

Члена житлово-будівельного кооперативу може бути виключено з кооперативу у випадках:

1) подання відомостей, що не відповідають дійсності і були підставою для прийому до кооперативу, а також неправомірних дій службових осіб при вирішенні питання про прийом до членів кооперативу;

2) встановлення вироком суду, що пайовий внесок складається з коштів, добутих злочинним шляхом;

3) систематичного руйнування чи псування жилого приміщення, або використання його не за призначенням, або систематичного порушення правил соціалістичного співжиття, що робить неможливим для інших проживання з членом кооперативу в одній квартирі чи в одному будинку, якщо заходи запобігання і громадського впливу виявились безрезультатними;

4) систематичного здавання жилого приміщення в найом з метою одержання нетрудових доходів;

5) виїзду на інше постійне місце проживання;

6) несплати пайового внеску;

7) систематичної несплати без поважних причин внесків на погашення банківського кредиту або внесків на експлуатацію та ремонт будинку;

8) в інших випадках, передбачених Примірним статутом житлово-будівельного кооперативу.

Порядок виключення з житлово-будівельного кооперативу встановлюється Примірним статутом житлово-будівельного кооперативу.

Рішення про виключення з житлово-будівельного кооперативу може бути оспорено в судовому порядку.

Коментар:

1. Виключення із кооперативу являє собою примусове, всупереч бажанню члена кооперативу, припинення його членства у відповідному кооперативі та пов'язаних із цим правовідносин поміж ним та кооперативом, що провадиться за рішенням компетентних органів.

Стаття, що коментується, передбачає випадки, за яких громадяни можуть бути виключеними із житлових та житлово-будівельних кооперативів.

Перша підстава відноситься лише до тих кооперативів, що були створені за ініціативою органів місцевого самоврядування із громадян, які потребували покращення житлових умов. Член такого кооперативу може бути виключений із кооперативу у випадку подання відомостей, що не відповідають дійсності і були підставою для прийому до кооперативу, а також неправомірних дій службових осіб при вирішенні питання про прийом до членів кооперативу.

Підставою для виключення із членів кооперативу відповідно до даної статті ЖК також є встановлення вироком суду, що пайовий внесок члена кооперативу складається із коштів, добутих злочинним шляхом.

Третьою підставою для виключення з членів відповідного кооперативу може слугувати систематичне руйнування чи псування жилого приміщення, або використання його не за призначенням, або систематичного порушення правил співжиття, що робить неможливим для інших проживання з членом кооперативу в одній квартирі чи в одному будинку, якщо заходи запобігання і громадського впливу виявились безрезультатними.

Щодо четвертої підстави виключення із членів кооперативу, зумовленої одержанням нетрудових доходів внаслідок систематичного здавання жилого приміщення в найом, то ця підстава залишилась у минулому як за соціально-економічними причинами, так і за правовими. Справа у тому, що багаточисельні акти, присвячені нетрудовим доходам, скасовані або втратили силу. Більше того, держава активно декларує захист прав суб'єктів підприємницької діяльності.

До підстав виключення із кооперативу законодавець також відносить: виїзд на інше постійне місце проживання; несплату пайового внеску; систематичну несплату без поважних причин внесків на погашення банківського кредиту або внесків на експлуатацію та ремонт будинку; та інші випадки, передбачені Примірним статутом житлово-будівельного кооперативу. До останніх, зокрема, віднесено неодержання ордера та незаселення квартири без поважних причин протягом місяця з дня видачі ордерів членам даного кооперативу (пп. 3 п. 50 Примірного статуту ЖБК).

Причому у разі вибуття члена житлово-будівельного кооперативу з кооперативу до заселення будинку або виключення його з кооперативу у зв'язку з виїздом на інше постійне місце проживання чи несплатою пайового внеску член його сім'ї, який перебуває разом з ним на обліку бажаючих вступити до кооперативу, має право перед іншими особами на вступ до кооперативу. Тому із подружжя члена кооперативу, якому належить право на частину паєнагромадження, надається перевага перед іншими членами сім'ї. При відмові у прийомі до кооперативу вказаних осіб спір може бути вирішений у судовому порядку (п. 51 Примірного статуту ЖБК).

2. Слід враховувати, що відповідно до правил п. 53 Примірного статуту ЖБК, особі, яка вибула з житлово-будівельного кооперативу, повертається внесена нею сума паєнагромадження, крім випадку виключення з кооперативу за підставою - встановлення вироком суду, що пайовий внесок складається з коштів, добутих злочинним шляхом, коли сума паєнагромадження відповідно до вироку суду спрямовується в доход держави або відповідної організації. Повернення паєнагромадження провадиться після внесення відповідної суми новоприйнятим членом кооперативу. Вступний внесок і кошти, внесені членом кооперативу на проведення капітального ремонту жилого будинку (будинків) та інші цілі, поверненню не підлягають. Заборгованість особи, яка вибула з житлово-будівельного кооперативу, по платежах кооперативу стягується в установленому порядку.

3. Порядок виключення із кооперативу у ЖК України не врегульовано, ч. 2 ст. 147 ЖК передбачає, що такий порядок встановлюється Примірним статутом житлово-будівельного кооперативу.

Відповідно до правил пп. 3 п. 60 та абз. 2 п. 61 Примірного статуту ЖБК виключення із кооперативу є прерогативою загальних зборів членів житлово-будівельного кооперативу, які є вищим органом управління кооперативу.

Загальні збори членів кооперативу (збори уповноважених) визнаються правомочними, якщо на них присутні не менше 2/3 загального числа членів кооперативу уповноважених. Рішення загальних зборів членів кооперативу (зборів уповноважених) приймаються простою більшістю, а рішення про виключення з кооперативу - більшістю не менше 3/4 голосів присутніх на зборах членів кооперативу (уповноважених) (п. 62 Примірного статуту ЖБК).

4. Рішення про виключення особи з житлово-будівельного кооперативу може бути оспорено в судовому порядку. Рішення суду, яким особа визнана безпідставно виключеною з кооперативу, тягне за собою відновлення цієї особи у членах кооперативу з правом на подальше користування житловою площею.

При цьому суд, встановивши порушення прав і охоронюваних законом інтересів власника квартири у кооперативному будинку, при винесенні рішення повинен керуватися нормами права, що регулюють право власності в Україні.

5. Виходячи із положень чинного законодавства у сфері приватної власності, слід наголосити, що власник квартири у будинку кооперативу не може бути виселений з неї з мотивів виключення з кооперативу. Власник квартири в будинку кооперативу може бути позбавлений права власності на квартиру лише в порядку і на підставах, встановлених законом.

Певною мірою такі підстави передбачені ст. 148 ЖК. Так, член житлового або житлово-будівельного кооперативу, виключений із кооперативу, підлягає виселенню у судовому порядку з будинку кооперативу з усіма особами, які проживають разом із ним, - у випадках, визначених законодавством (див. ст. 148 ЖК та коментар до неї).