Житловий кодекс України (ЖКУ). Науково-практичний коментар.

Жилі будинки (квартири), що є в приватній власності громадян, не може бути в них вилучено, власника не може бути позбавлено права користування жилим будинком (квартирою), крім випадків, установлених законодавством Союзу РСР і Української РСР.

Коментар:

1. Гарантії прав приватних власників від несанкціонованого вилучення у них жилих будинків та квартир, передбачені ЖК, є застарілими. Справа в тому, що згідно з ЖК підстави позбавлення права власності на житло встановлюються законодавством, в той час як аналіз норм Конституції та ЦК України дають переконливі підстави стверджувати, що такі підстави мають визначатися винятково законом.

Останній висновок випливає з цілої низки норм, основні з яких свідчать про наступне. Згідно з п. 7 ч. 1 ст. 92 Конституції України правовий режим власності визначається виключно законами України. Відповідно до ч. 4 ст. 41 Конституції ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. За ч. 2 ст. 346 ЦК України право власності може бути припинене у випадках, встановлених законом.

Зокрема, із змісту глави 25 ЦК України випливає, що підставами позбавлення особи права приватної власності на житло поза волею власника можуть виступати викуп нерухомого майна у зв'язку з викупом з метою суспільної необхідності земельної ділянки, на якій воно розміщене (ст. 351 ЦК); звернення стягнення на майно за зобов'язаннями власника (пункт 8 ч. 1 ст. 346 ЦК); реквізиція (ст. 353 ЦК); конфіскація (ст. 354 ЦК); викуп пам'ятки історії та культури (ст. 352 ЦК).

Позбавлення власника житла права користування ним без позбавлення права власності, про що йдеться у коментованій статті, є юридичними нонсенсом: якщо власник позбавляється права власності, він втрачає це право в цілому, в тому числі припиняється право користування житлом як елемент змісту права власності.

2. Однією з найпоширеніших останнім часом підстав припинення права власності на жилий будинок (квартиру) є звернення стягнення на це майно у зв'язку із забезпеченням вимог кредитора іпотекою житла. Оскільки іпотека є видом (способом) забезпечення виконання боржником основного зобов'язання, загальною підставою для звернення стягнення на предмет іпотеки є невиконання даного зобов'язання (ч. 1 ст. 589 ЦК).

Звернення стягнення на предмет іпотеки можливе у таких формах:

1) за рішенням суду, що згідно з ч. 1 ст. 590 ЦК є загальним порядком звернення стягнення;

2) на підставі виконавчого напису нотаріуса. Згідно з пунктом 1 Переліку документів, за якими стягнення заборгованості провадиться у безспірному порядку на підставі виконавчих написів нотаріусів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 29 червня 1999 р. N 1172, витребування від боржника заставленого майна на підставі виконавчих написів нотаріусів здійснюється у разі, коли договір застави є нотаріально посвідченим. Виконавчий напис може бути вчинено лише коли подані документи підтверджують безспірність заборгованості та за умови, що з дня виникнення права вимоги минуло не більше трьох років, а у відносинах між підприємствами, установами, організаціями - не більше одного року (ч. 1 ст. 88 Закону України "Про нотаріат"). Вчинення виконавчого напису на нотаріально посвідченому договорі застави у порядку, передбаченому ст. ст. 87, 88 Закону "Про нотаріат", перетворює його на виконавчий документ згідно зі ст. 3 Закону "Про виконавче провадження". За наявності спірних взаємовідносин, а також у разі закінчення зазначених строків справа підлягає розглядові в суді або господарському суді.

Згідно із зазначеним Переліком для одержання виконавчого напису нотаріуса йому необхідно надати: а) оригінал нотаріально посвідченого договору, тобто договору застави; б) документи, які підтверджують безспірність заборгованості боржника та встановлюють прострочку виконання зобов'язання;

3) за договором про задоволення вимог іпотекодержателя (ст. 590 ЦК, ст. ст. 36, 37 Закону України "Про іпотеку").

Звернення стягнення на передані в іпотеку житловий будинок чи житлове приміщення є підставою для виселення всіх мешканців, за винятком наймачів та членів їх сімей. Після прийняття рішення про звернення стягнення на передані в іпотеку житловий будинок чи житлове приміщення всі мешканці зобов'язані на письмову вимогу іпотекодержателя або нового власника добровільно звільнити житловий будинок чи житлове приміщення протягом одного місяця з дня отримання цієї вимоги. Якщо мешканці не звільняють житловий будинок або житлове приміщення у встановлений або інший погоджений сторонами строк добровільно, їх примусове виселення здійснюється на підставі рішення суду (ч. 1, 2 ст. 40 Закону України "Про іпотеку").