Житловий кодекс України (ЖКУ). Науково-практичний коментар.

У разі тимчасової відсутності наймача або членів його сім'ї за ними зберігається займане жиле приміщення у випадках і в межах строків, установлених частиною першою, пунктами 1 і 5 частини третьої і частиною четвертою статті 71 цього Кодексу.

Тимчасова відсутність наймача та членів його сім'ї не звільняє їх від виконання обов'язків за договором найму жилого приміщення.

Коментар:

1. Закон по різному кваліфікує юридичні факти тимчасової відсутності наймача або членів його сім'ї та вибуття на постійне проживання до іншого населеного пункту або в інше житлове приміщення в тому ж самому населеному пункті. В першому випадку договір найму може бути збережений з урахуванням правил цієї статті, в другому - договір, як правило, підлягає автоматичному розірванню, а якщо вибуває не вся сім'я - договір не розривається, проте особи, які вибули, втрачають право користування жилим приміщенням.

2. Правове регулювання відносин щодо збереження права користування житлом за тимчасово відсутнім наймачем та членами його сім'ї здійснюється на засадах, встановлених ст. 71 ЖК щодо тимчасово відсутніх осіб у будинках державного та громадського житлового фонду. Проте остання стаття застосовується до відносин найму приватного житла лише у частині, а саме:

1) до відносин, врегульованих ст. 163 ЖК, не підлягає застосуванню норма ч. 2 ст. 71 про можливість збереження права на проживання у житловому приміщенні на строк більше шести місяців на вимогу відсутнього наймодавцем, а у разі спору - судом. Таким чином, за тимчасово відсутніми наймачем та членами його сім'ї житло зберігається в межах шести місяців;

2) ч. 3 ст. 71 ЖК, яка прямо встановлює випадки, коли жиле приміщення зберігається за особою, яка відсутня протягом більше ніж шість місяців, містить сім підстав для збереження житла, з яких на наймачів приватного житла поширюються лише дві: а) у разі призову на строкову військову службу або направлення на альтернативну (невійськову) службу, а також призову офіцерів із запасу на військову службу на строк до трьох років - житло зберігається протягом усього періоду проходження зазначеної військової служби; перебування на військовій службі прапорщиків, мічманів і військовослужбовців надстрокової служби - протягом перших п'яти років перебування на дійсній військовій службі; б) у разі влаштування непрацездатних осіб, у тому числі дітей-інвалідів, у будинку-інтернаті та іншій установі соціальної допомоги - протягом усього часу перебування в них.

В умовах існування принципу свободи договору (ст. ст. 3, 6, 627 ЦК) правила, які регулюють збереження жилої площі за тимчасово відсутнім наймачем та членами його сім'ї, істотно втратили свою актуальність, адже із змісту норм глави 59 ЦК чітко випливає, що сам по собі факт відсутності проживання наймача у жилому приміщенні не є підставою для наймодавця вимагати розірвання договору найму, оскільки даний факт не вважається порушенням умов договору і не тягне за собою обмеження прав наймодавця..

3. Вказівка закону на те, що тимчасова відсутність наймача та членів його сім'ї не звільняє їх від виконання обов'язків за договором, означає, що протягом періоду відсутності вони залишаються користувачами житла, а тому на них покладаються такі ж обов'язки, які існували протягом їх постійного проживання у жилому приміщенні. Зокрема, наймач зобов'язаний на період своєї тимчасової відсутності сплатити наймодавцеві плату за користування житлом, а якщо це передбачено договором - також квартплату та плату за комунальні послуги (ст. 162 ЖК).