Житловий кодекс України (ЖКУ). Науково-практичний коментар.

При проведенні капітального ремонту жилого будинку (квартири), що належить громадянинові на праві приватної власності, коли ремонт не може бути проведено без виселення наймача, власник будинку (квартири) вправі вимагати його виселення. Власник будинку (квартири) не зобов'язаний надавати виселюваному на час ремонту інше жиле приміщення.

У разі відмовлення наймача звільнити жиле приміщення власник будинку (квартири) може вимагати його виселення в судовому порядку.

Після закінчення ремонту власник будинку (квартири) зобов'язаний надати наймачеві займане ним раніше або інше рівноцінне жиле приміщення в належному йому будинку (квартирі), за винятком випадків, коли відповідно до затвердженого виконавчим комітетом місцевої Ради народних депутатів проекту переобладнання чи перепланування будинку (квартири) жиле приміщення, займане наймачем, не може бути збережено.

Коментар:

1. Відповідно до преамбули Правил утримання жилих будинків та прибудинкових територій капітальний ремонт будинку - це комплекс ремонтно-будівельних робіт, пов'язаних з відновленням або поліпшенням експлуатаційних показників будинку, із заміною або відновленням несучих або огороджувальних конструкцій, інженерного обладнання та обладнання протипожежного захисту без зміни будівельних габаритів об'єкта та його техніко-економічних показників.

Пункт 2.5 Правил наводить ще одне визначення капітального ремонту, відмінне від наведеного. Капітальний ремонт - це комплекс ремонтно-будівельних робіт, який передбачає заміну, відновлювання та модернізацію конструкцій і обладнання будівель у зв'язку з їх фізичною зношеністю та руйнуванням, поліпшення експлуатаційних показників, а також покращення планування будівлі і благоустрою території без зміни будівельних габаритів об'єкта.

2. Здійснення капітального ремонту житла не завжди вимагає виселення наймача, а є безумовною підставою для виселення лише у разі, коли капітальний ремонт не може бути здійснений без його виселення. На відміну від виселення у зв'язку з капітальним ремонтом з будинків (квартир), які є об'єктом права державної та комунальної власності (ч. 1 ст. 101 ЖК), при виселенні з приватного житлового фонду наймодавець не зобов'язаний надавати наймачу інше приміщення на час проведення ремонту.

За контекстом ст. 165 ЖК виселення на час капітального ремонту стосується не тільки наймача, але й членів його сім'ї (ст. 161 ЖК), а також тимчасових мешканців (ст. 818 ЦК).

3. Здійснення капітального ремонту житла є правом і водночас обов'язком власника житла - щодо житлового будинку або організації, на балансі якої перебуває багатоквартирний будинок - щодо квартири, відтак наймач не має правових підстав для оскарження рішення про проведення капітального ремонту. Тому капітальний ремонт безумовною підставою для виселення.

Разом з тим слід мати на увазі, що за змістом ч. 2 ст. 819 ЦК обов'язок щодо здійснення капітального ремонту за договором може бути покладений на наймача (це може стосуватися винятково одноквартирних жилих будинків, оскільки ремонт квартир у багатоквартирному будинку здійснюється не на підставі рішення власника квартири, а за рішенням виконкомів місцевих рад, інших органів та організацій, на балансі яких перебуває багатоквартирний жилий будинок). В останньому випадку рішення про те, чи залишається наймач проживати під час проведення ремонту залежить вже не від наймодавця, а від самого наймача.

На практиці підстава для виселення наймача, передбачена коментованою статтею, нерідко застосовується недобросовісним наймодавцем лише для того, щоб виселити наймача, а не з метою проведення капітального ремонту. У зв'язку з цим Пленум ВСУ у абзаці другому пункту 15 постанови "Про деякі питання, що виникли в практиці застосування судами Житлового кодексу України" підкреслює, що "за позовами про виселення наймачів у зв'язку з капітальним ремонтом жилого будинку, належного громадянинові, слід перевіряти необхідність проведення капітального ремонту і реальну можливість власника приступити до нього (наприклад, наявність коштів, матеріалів), а також з'ясовувати час, протягом якого можливо виконати ремонтні роботи".

Відповідно, якщо виселення наймача під приводом капітального ремонту було здійснене без мети досягнення правових наслідків, перший має право, а головне - підстави у судовому порядку вимагати визнання за ним права на користування житлом та вселення.

4. Вказівка ЖК на зобов'язання власника-наймодавця після закінчення ремонту надати наймачеві займане ним раніше або рівноцінне житлове приміщення має розглядатися з урахуванням норм договірного законодавства, в тому числі законодавства, яке регулює правовідносини найму (оренди) житла, із змісту яких чітко випливає, що наймодавець зобов'язаний надавати житло наймачеві для проживання протягом строку, визначеного договором (автоматичне продовження договору найму (оренди) житла передбачено ч. 1 ст. 822 ЦК). Здійснення капітального ремонту житла не призводить до зупинення перебігу строку дії договору, тому після закінчення капітального ремонту наймодавець буде зобов'язаний надати житло для подальшого проживання наймачеві лише якщо строк дії договору не закінчився.