Житловий кодекс України (ЖКУ). Науково-практичний коментар.

Наймач жилого приміщення в будинку (квартирі), що належить громадянинові на праві приватної власності, вправі за згодою членів сім'ї в будь-який час розірвати договір найму.

У разі вибуття наймача та членів його сім'ї на постійне проживання до іншого населеного пункту або в інше жиле приміщення в тому ж населеному пункті договір найму жилого приміщення вважається розірваним з дня вибуття. Якщо з жилого приміщення вибуває не вся сім'я, то договір найму жилого приміщення не розривається, а член сім'ї, який вибув, втрачає право користування цим жилим приміщенням з дня вибуття.

Коментар:

1. За загальним правилом, викладеним у ч. 1 ст. 651 ЦК України, розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Ст. 167 ЖК встановлює випадки, коли розірвання договору відбувається в односторонньому порядку за ініціативою наймача (частина перша) або автоматично в силу закону (частина друга).

2. Наймач наділений правом розірвати договір в односторонньому порядку за умови одержання на це згоди членів своєї сім'ї, які за ст. 160 ЖК мають рівні з ним права та обов'язки, що випливають з договору найму. Очевидно, що йдеться про тих членів сім'ї наймача, які постійно проживають з ним у найманому житлі (ст. 160 ЖК, ст. ст. 816, 817 ЦК).

Надаючи наймачеві право на розірвання договору ні ЖК, ні ЦК не ставлять існування цього права у залежність від того, чи є договір найму укладеним між сторонами на визначений ними строк. Водночас ЦК додатково вимагає від наймача попередити наймодавця про розірвання письмово за три місяці, а у разі звільнення наймачем приміщення без попередження встановлює, що наймодавець має право вимагати від нього плату за користування житлом за три місяці, якщо наймодавець доведе, що він не міг укласти договір найму житла на таких самих умовах з іншою особою (абзаци перший та другий ч. 1 ст. 825 ЦК). За змістом абзацу третього ч. 1 ст. 825 ЦК у наймача відсутній обов'язок завчасно попередити наймодавця про припинення договору, якщо житло стало непридатним для постійного проживання у ньому.

3. Згідно з частиною другою коментованої статті підставою для розірвання договору найму в силу закону є вибуття наймача, членів його сім'ї на інше постійне місце проживання. На наш погляд, договір найму може вважатися розірваним в цілому лише у разі вибуття самого наймача, який є стороною договору, а не членів сім'ї наймача, правовим наслідком вибуття яких є втрата ними права на користування житлом, а не розірвання договору. При цьому наступне повернення членів сім'ї до місця попереднього проживання є підставою для їх вселення за умов дотримання правил ч. 1 ст. 161 ЖК, тобто після одержання згоди на це наймача та членів його сім'ї, які проживають у житловому приміщенні.

Варто закцентувати увагу, що ЦК у главі 59 не встановлює такої підстави для розірвання договору, як вибуття наймача з житлового приміщення, яке є предметом договору найму, рівно як і не передбачає втрату права на користування житлом у тих членів сім'ї наймача, які не проживають постійно у житлі. Пояснюється це тим, що укладення договору найму житла не створює у наймача, членів його сім'ї обов'язку проживати у даному помешканні.

4. Після розірвання договору найму сторони позбавлені права вимагати повернення того, що було виконане ними за зобов'язаннями до моменту розірвання договору, якщо інше не встановлено самим договором найму (ч. 4 ст. 653 ЦК). Відповідно розірвання договору не породжує у наймача право вимагати повернення плати за користування житлом повністю або частково, компенсації витрат на здійснення ремонту житла тощо.