Житловий кодекс України (ЖКУ). Науково-практичний коментар.

Користування будинками (квартирами) державного і громадського житлового фонду, фонду житлово-будівельних кооперативів, а також приватного житлового фонду та їх утримання здійснюється з обов'язковим додержанням вимог Правил користування приміщеннями жилих будинків і прибудинковими територіями, які затверджуються Кабінетом Міністрів України.

Коментар:

Коментованою статтею передбачається, що користування будинками (квартирами) державного і громадського житлового фонду, фонду житлово-будівельних кооперативів, а також приватного житлового фонду та їх утримання здійснюється з обов'язковим додержанням вимог Правил користування приміщеннями житлових будинків і прибудинковими територіями. На виконання даного положення постановою КМ України від 8 жовтня 1992 року N 572 було затверджено Правила користування приміщеннями житлових будинків і гуртожитків. Даним актом передбачається, що користування приміщеннями житлових будинків і гуртожитків здійснюється згідно з свідоцтвом на право власності або договором найму (оренди). Використовувати житлові приміщення для провадження господарської діяльності промислового характеру заборонено.

Власники, наймачі (орендарі) приміщень житлових будинків і гуртожитків мають право на:

- своєчасне отримання житлово-комунальних послуг належної якості згідно із законодавством;

- відшкодування збитків, завданих їх майну та/або приміщенням, шкоди, заподіяної їх життю чи здоров'ю внаслідок незадовільного утримання будинку, гуртожитку або ненадання чи надання не в повному обсязі послуг, відповідно до законодавства;

- переобладнання і перепланування житлових і підсобних приміщень, балконів і лоджій за відповідними проектами без обмеження інтересів інших громадян, які проживають у будинку, гуртожитку, з дозволу власника будинку (квартири), власника гуртожитку (житлового приміщення у гуртожитку) та органу місцевого самоврядування, що видається в установленому порядку.

Власник квартири, житлового приміщення у гуртожитку має право за погодженням з членами сім'ї здавати в найм (в оренду) квартиру, житлове приміщення у гуртожитку або кімнату квартири та укладати інші договори відповідно до законодавства. Користування наймачем (орендарем) квартирою, житловим приміщенням у гуртожитку (кімнатою) здійснюється згідно з договором найму (оренди).

З метою виконання функції із забезпечення належного рівня утримання та використання неподільного і загального майна власники квартир, власники житлових приміщень у гуртожитку можуть утворювати об'єднання співвласників багатоквартирного будинку, об'єднання співвласників гуртожитку відповідно до законодавства.

Власник та наймач (орендар) квартири, житлового приміщення у гуртожитку зобов'язаний:

- укласти договір на надання житлово-комунальних послуг, підготовлений виконавцем відповідно до типового договору;

- оплачувати надані житлово-комунальні послуги у строки, встановлені договором або законом;

- дотримуватися вимог нормативно-правових актів у сфері житлово-комунальних послуг, пожежної і газової безпеки, санітарних норм і правил;

- проводити за власні кошти ремонт квартири, житлового приміщення у гуртожитку (наймач (орендар) - згідно з договором найму (оренди);

- використовувати приміщення житлового будинку і гуртожитку за призначенням, забезпечувати збереження житлових і підсобних приміщень та технічного обладнання;

- не допускати виконання робіт та інших дій, що викликають псування приміщень, приладів та обладнання будинку, гуртожитку, порушують умови проживання громадян;

- дотримуватися правил утримання тварин у домашніх умовах; утримувати тварин у квартирі, житловому приміщення у гуртожитку, де проживають співвласники або наймачі (орендарі), за погодженням з ними;

- не захаращувати сходові клітки, позаквартирні коридори, колясочні, ліфтові шахти, горища, підвали та інші допоміжні приміщення будинку, гуртожитку, підтримувати чистоту і порядок в ньому.

Ремонт квартири, житлового приміщення у гуртожитку, викликаний проведенням ремонту житлового будинку, гуртожитку, встановленням додаткового обладнання або іншими причинами, не залежними від власника, наймача (орендаря) квартири, житлового приміщення у гуртожитку, здійснюється власником будинку, гуртожитку.

У приміщеннях житлових будинків і гуртожитків заборонено:

- зберігати вибухонебезпечні чи екологічно шкідливі речовини і предмети;

- голосно співати і кричати, користуватися звуковідтворювальною апаратурою та іншими джерелами побутового шуму з двадцять другої до восьмої години;

- проводити у робочі дні з двадцять першої до восьмої години, а у святкові та неробочі дні цілодобово ремонтні роботи, що супроводжуються шумом. Власник, наймач (орендар) приміщення, в якому передбачається проведення ремонтних робіт, зобов'язаний повідомити мешканців прилеглих квартир, житлових приміщень у гуртожитку про початок зазначених робіт. За згодою мешканців усіх прилеглих квартир, житлових приміщень у гуртожитку ремонтні та будівельні роботи можуть проводитися також у святкові та неробочі дні. Рівень шуму, що утворюється під час проведення будівельних робіт, не повинен перевищувати санітарних норм;

- утримувати на балконах і лоджіях тварин, зокрема птицю, і бджіл.

Мешканці квартири, житлового приміщення у гуртожитку, в яких проживає два і більше співвласники, наймачі (орендарі):

- мають рівні права на користування підсобними приміщеннями і обладнанням;

- можуть обирати відповідальну за виконання встановлених правил особу;

- встановлюють за узгодженням порядок використання підсобних приміщень, а також черговість їх прибирання;

- розподіляють за узгодженням загальні витрати на оплату житлово-комунальних та інших послуг.

За умови відсутності поквартирного (покімнатного) обліку та відсутності згоди між мешканцями квартири, житлового приміщення у гуртожитку щодо оплати житлово-комунальних та інших послуг плата розподіляється:

- за електроенергію при загальному лічильнику - пропорційно потужності побутового електричного обладнання кожного співвласника, наймача (орендаря);

- за газ, водопостачання та водовідведення, освітлення підсобних приміщень - за чисельністю членів сім'ї, що проживають у квартирі, житловому приміщені у гуртожитку, та осіб, які проживають у квартирі, житловому приміщені у гуртожитку більше ніж місяць;

- за послуги з централізованого опалення, з утримання житлових будинків і споруд та прибудинкових територій - за встановленими тарифами відповідно до опалюваної та загальної площі приміщення, яким користується власник, співвласник, наймач (орендар).

Власники, наймачі (орендарі) приміщень житлових будинків і гуртожитків несуть відповідальність згідно із законодавством. Балансоутримувач житлового будинку і гуртожитку або уповноважена ним особа несе відповідальність перед власником, наймачем (орендарем) приміщення житлового будинку і гуртожитку в разі:

- ненадання або надання не в повному обсязі послуг, що призвело до збитків, завданих його майну та/або приміщенню, шкоди, заподіяної його життю чи здоров'ю, - шляхом відшкодування збитків;

- зниження якісних показників послуг, порушення встановлених договором строків усунення несправностей або перевищення допустимих перерв у наданні послуг - шляхом зменшення розміру плати та виплати споживачеві компенсації в розмірі, встановленому законодавством.

Спори, що виникають під час користування приміщеннями житлових будинків і гуртожитків, розв'язуються шляхом проведення переговорів між учасниками спору або у судовому порядку.

Також вимоги щодо користування жилими будинками та прибудинковими територіями передбачені Правилами утримання жилих будинків та прибудинкових територій, затвердженими наказом Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства від 17 травня 2005 року N 76.

Відповідно до Правил утримання приміщень включає в себе:

1. Утримання допоміжних приміщень житлового будинку: технічне обслуговування (планові, позапланові огляди, підготовку до сезонної експлуатації, поточний ремонт конструктивних елементів та інженерних систем і будинкового обладнання); заходи, що забезпечують нормативно-вологісний режим допоміжних приміщень; обслуговування сміттєпроводів; обслуговування автоматичних замикальних пристроїв, вхідних дверей; обслуговування ліфтового обладнання; обслуговування системи протипожежного водопроводу, пожежогасіння та димовидалення; обслуговування допоміжних приміщень, спрямоване на комфортне обслуговування мешканців).

2. Утримання горищ та технічних поверхів (температурно-вологісний режим горищних приміщень, що перешкоджає випаданню конденсату на поверхні захисних конструкцій; доступ до всіх елементів і чистота горищного приміщення тощо).

3. Утримання підвалів і технічних підвалів.

4. Зовнішній благоустрій будинків і прибудинкових територій.

5. Прибирання прибудинкової території: прибирання майданчиків, садів, подвір'я, доріг, тротуарів, дворових і внутрішньоквартальних проїздів територій здійснюється прибиральниками; тротуари допускається прибирати спеціалізованою малогабаритною (самохідною та ручною) прибиральною технікою (підмітально-прибиральною, снігоприбиральною, розкидачами протиожеледних сумішей, газонокосарками та ін.) з робочою шириною захвату до 1,5 м.

Місця, які недоступні для прибиральної техніки, прибираються вручну до початку роботи техніки. Із важкодоступних місць допускається подавати сніг на смугу, що прибирається машинами.

Виконавці послуг зобов'язані забезпечувати вільний під'їзд до люків оглядових колодязів і вузлів керування інженерними мережами, а також до джерел пожежного водопостачання (пожежні гідранти, водойми), розташованих на прибудинковій території. Матеріали й обладнання на подвір'ях слід складувати на спеціально виділених майданчиках. Прибирання, крім снігоочищення, що проводиться під час снігопадів, треба проводити у ранкові або вечірні години.

6. Санітарне прибирання, збирання сміття і вторинних матеріалів. Санітарне прибирання, збирання сміття і вторинних матеріалів здійснюється шляхом:

- установлення на обслуговуваній території збиральників для твердих побутових відходів, а в неканалізованих будинках необхідно мати, крім того, збиральники (вигреби) для рідких відходів;

- своєчасного прибирання прибудинкової території і систематичного спостереження за її санітарним станом;

- вивезення відходів відповідно до графіка прибирання відходів та контролю за його дотриманням;

- забезпечення вільного під'їзду і освітлення біля майданчиків під установлення контейнерів і сміттєзбиральників;

- утримання у справному стані контейнерів і сміттєзбиральників для відходів (крім контейнерів і бункерів, що числяться на балансі інших організацій) без переповнення і забруднення території;

- миття контейнерів за допомогою щіток та мильно-содових розчинів у сміттєзбиральній камері. Контейнери, які є у власності спецавтопідприємств, повинні встановлюватися в межах домоволодінь чистими;

- проведення серед населення широкої роз'яснювальної роботи щодо дотримання чистоти.

7. Організацію пожежної безпеки. Пожежна безпека повинна забезпечуватися шляхом проведення організаційних, технічних та інших заходів, спрямованих на попередження пожеж, забезпечення безпеки людей, зниження можливих майнових втрат і зменшення негативних екологічних наслідків у разі їх виникнення, створення умов для швидкого виклику пожежних підрозділів та успішного гасіння пожеж.

Прибудинкова територія повинна постійно утримуватися в чистоті, систематично очищатися від сміття, тари, опалого листя. Дороги, проїзди й проходи до будівель, споруд, пожежних вододжерел, підступи до зовнішніх стаціонарних пожежних драбин, пожежного інвентарю, обладнання та засобів пожежогасіння мають бути завжди вільними, утримуватися справними, узимку очищатися від снігу.

Забороняється довільно зменшувати нормовану ширину доріг та проїздів. До всіх будівель і споруд має бути забезпечений вільний доступ. Протипожежні розриви між будинками, спорудами, відкритими майданчиками для зберігання матеріалів, устаткування тощо повинні відповідати вимогам будівельних норм. Їх не дозволяється захаращувати стоянками транспорту, будівництвом та встановленням тимчасових будинків і споруд, у тому числі індивідуальних гаражів тощо.

У разі реконструкції, перепланування, капітального ремонту приміщень, будинків необхідно дотримуватися протипожежних вимог, визначених нормативними документами в галузі будівництва.

Протипожежні системи, установки (протидимовий захист, пожежна автоматика, протипожежне водопостачання, протипожежні двері, клапани тощо) повинні постійно утримуватися у справному робочому стані.

У підвальних та цокольних поверхах не дозволяється розміщення вибухопожежонебезпечних приміщень, зберігання та використання легкозаймистих і горючих рідин, вибухових речовин, балонів з газами, речовин і матеріалів, що мають підвищену вибухопожежну небезпеку.

Не дозволяється використовувати горища, технічні поверхи й приміщення (у т. ч. венткамери, електрощитові) для зберігання устаткування, меблів, вибухопожежонебезпечних матеріалів та інших небезпечних предметів.

Евакуаційні шляхи і виходи повинні бути вільними, нічим не захаращуватися і в разі виникнення пожежі забезпечувати безпеку під час евакуації всіх людей, які перебувають у приміщеннях будівель та споруд. Сходові марші і площадки повинні мати справні огорожі з поручнями, котрі не повинні зменшувати встановлену будівельними нормами ширину сходових маршів і площадок. На висоті 2,2 м від поверхні проступів та сходових площадок встановлюються сміттєпроводи, поверхові сумісні електрощити, поштові скриньки та пожежні крани за умови, що це обладнання не зменшує нормативної ширини проходу сходовими площадками та маршами.

Сходові клітки, внутрішні відкриті та зовнішні сходи, коридори, проходи та інші шляхи евакуації мають бути забезпечені евакуаційним освітленням відповідно до вимог будівельних норм.

Не дозволяється:

- улаштовувати на шляхах евакуації пороги, виступи, турнікети, розсувні, підйомні двері, двері, що обертаються, та інші пристрої, які перешкоджають вільній евакуації людей;

- захаращувати шляхи евакуації (коридори, проходи, сходові марші і площадки, вестибюлі, холи, тамбури тощо) меблями, обладнанням, навіть якщо вони не зменшують нормативну ширину;

- забивати, заварювати, замикати на навісні замки, болтові з'єднання та інші запори, що важко відчиняються зсередини, зовнішні евакуаційні двері будівель;

- застосовувати на шляхах евакуації (крім будівель V ступеня вогнестійкості) горючі матеріали для облицювання стін і стель, а також сходів та сходових площадок;

- захаращувати меблями, устаткуванням та іншими предметами двері, люки на балконах і лоджіях, переходи в суміжні секції та виходи на зовнішні евакуаційні драбини;

- знімати встановлені на балконах (лоджіях) драбини;

- улаштовувати у загальних коридорах комори і вбудовані шафи, за винятком шаф для інженерних комунікацій;

- зберігати в шафах (нішах) для інженерних комунікацій горючі матеріали, а також інші сторонні предмети;

- робити засклення або закладання жалюзі та отворів повітряних зон у незадимлюваних сходових клітках;

- знімати передбачені проектом двері вестибюлів, холів, тамбурів і сходових кліток; знімати пристрої для самозачинення дверей сходових кліток, коридорів, холів, тамбурів тощо, а також фіксувати самозакривні двері у відчиненому положенні.

Відповідальним за пожежну безпеку будинків, де проводиться капітальний ремонт, реконструкція, будівельних майданчиків, своєчасне виконання протипожежних заходів, забезпечення засобами пожежогасіння, організацію пожежної охорони та роботу добровільних протипожежних формувань є керівник робіт від генпідрядної будівельної організації (або особа, яка його заміняє), якщо інше не передбачено посадовими інструкціями.

Відповідальним за пожежну безпеку окремих ділянок ремонту, реконструкції, наявність та справне утримання засобів пожежогасіння, своєчасне виконання передбачених проектом протипожежних заходів є керівники робіт на цих ділянках.

8. Озеленення. Озеленення території виконується після її очищення від залишків будівельних матеріалів, сміття, прокладання підземних комунікацій і споруд, доріг, проїздів, тротуарів, обладнання майданчиків і огорож.

На прибудинковій території повинен забезпечуватися належний догляд за зеленими насадженнями.

Власники озеленених територій зобов'язані:

- забезпечити збереження, утримання та відновлення зелених насаджень;

- у літню пору й у суху погоду поливати газони, квітники, дерева і чагарники;

- не допускати витоптування газонів і складування на них будівельних матеріалів, піску, сміття, снігу, сколів льоду та ін.;

- нові посадки дерев і чагарників, перепланування зі зміною мережі доріжок і розміщенням обладнання здійснювати тільки за проектами, узгодженими в установленому законодавством порядку із дотриманням агротехнічних умов;

- в усіх випадках вирубування і пересаджування дерев і чагарників, здійснюваних у процесі утримання і ремонту, проводити відповідно до законодавства;

- за наявності водойм на озеленених територіях утримувати їх у чистоті і проводити їх капітальне очищення не менше одного разу на 10 років;

- організовувати роз'яснювальну роботу серед населення про необхідність дбайливого ставлення до зелених насаджень;

- вести облік та складати реєстр зелених насаджень за площею, видовим складом, віком і станом.

На озеленених територіях забороняється:

- складувати будь-які матеріали;

- застосовувати чистий торф як рослинний ґрунт;

- улаштовувати звалища сміття, снігу і льоду, за винятком чистого снігу, отриманого від розчищення садово-паркових доріжок;

- використовувати роторні снігоочисні машини для перекидання снігу на насадження, використання роторних машин для прибирання озеленених вулиць і площ допускається лише за наявності на машині спеціальних спрямувальних пристроїв, що запобігають потраплянню снігу на насадження;

- скидати сніг із дахів на ділянки, зайняті насадженнями, без ужиття заходів, що забезпечують цілість дерев і чагарників;

- спалювати листя, змітати листя в лотки в період масового листопаду, засипати ними стовбури дерев і чагарників (доцільно їх збирати в купи, не допускаючи рознесення вулицями, прибирати у спеціально відведені місця для компостування або вивозити на звалище);

- посипати хімічними препаратами, не дозволеними для використання, тротуари, проїзні і прогулянкові дороги та інші покриття;

- скидати послід та інші забруднення на газони;

- ходити, сидіти і лежати на газонах (крім лугових), улаштовувати ігри;

- розпалювати вогнища і порушувати правила протипожежної безпеки;

- підвішувати на деревах гамаки, гойдалки, мотузки для сушіння білизни, забивати в стовбури дерев цвяхи, прикріплювати рекламні щити, електропроводи, електрогірлянди з лампочок, прапорцеві гірлянди, колючий дріт та інші огородження, що можуть пошкодити дерева;

- добувати з дерев сік, смолу, робити надрізи, написи, інші механічні пошкодження;

- проїзд і стоянка автомашин, мотоциклів та інших видів транспорту (крім транзитних доріг загального користування і доріг, призначених для експлуатації об'єкта);

- випас свійських тварин.

Крім власників (наймачів) утримання жилої будинків та прибудинкових територій може здійснюватися в порядку, передбаченому законодавством, кількома підприємствами, які визначаються на конкурсних засадах. Відповідно до Типового положення про порядок конкурсного відбору підприємств для утримання житлових будинків і прибудинкових територій, затвердженого наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України від 7 вересня 1998 року N 194, прибудинкова територія - виділена в установлених межах земельна ділянка, на якій розташовані багатоквартирний будинок (будинки), допоміжні будівлі та споруди, призначені для його обслуговування та забезпечення сприятливих умов проживання мешканців. Утримання житлового будинку - комплекс робіт, спрямований на створення належних умов перебування та життєзабезпечення в будинку громадян та на забезпечення утримання житлового фонду й прибудинкових територій (санітарне й технічне обслуговування та ремонт будинку).

Відбір підприємств для утримання житлових будинків і прибудинкових територій проводиться на основі конкурсу.

Підставою для проведення конкурсу є незадовільний стан виконання комплексу послуг з утримання житла, великий обсяг невиконаних робіт з ремонту та утримання будинків, а також скарги мешканців на якість послуг та стан житлового фонду.

Метою здійснення конкурсного відбору підприємств для утримання житлових будинків і прибудинкових територій є забезпечення ефективного збереження житлового фонду та продовження терміну його служби, зниження вартості послуг, підвищення якості надання послуг з обслуговування та ремонту житлового фонду і прибудинкових територій.

Рішення про проведення конкурсу приймає власник житлового фонду, який є організатором конкурсу. Він гарантує рівні умови всім учасникам незалежно від форми власності і місця розташування.

Об'єднання співвласників багатоквартирних будинків, житлово-будівельні кооперативи можуть самостійно залучати підрядників для обслуговування будинку.

До участі в конкурсі допускаються підприємства усіх форм власності, установчим завданням яких є надання послуг з утримання житлових будинків і прибудинкових територій.