Житловий кодекс України (ЖКУ). Науково-практичний коментар.

Управління житловим фондом здійснюється власником або уповноваженим ним органом у межах, визначених власником.

Коментар:

Житловий фонд може знаходитися у державній, комунальній та приватній власності. Відповідно, управління житловим фондом здійснюється державою в особі уповноважених державних органів, органами місцевого самоврядування, фізичними та юридичними особами або уповноваженими ними особами.

Управління житловим фондом можуть здійснювати також особи, уповноважені власником на підставі договору управління майном.

Згідно зі статтею 1029 Цивільного кодексу України за договором управління майном одна сторона (установник управління) передає другій стороні (управителеві) на певний строк майно в управління, а друга сторона зобов'язується за плату здійснювати від свого імені управління цим майном в інтересах установника управління або вказаної ним особи (вигодонабувача).

Договір управління майном може засвідчувати виникнення в управителя права довірчої власності на отримане в управління майно.

Законом чи договором управління майном можуть бути передбачені обмеження права довірчої власності управителя.

Відповідно до статті 1030 Цивільного кодексу України предметом договору управління майном можуть бути підприємство як єдиний майновий комплекс, нерухома річ, цінні папери, майнові права та інше майно.

Не можуть бути предметом договору управління майном грошові кошти, крім випадків, коли право здійснювати управління грошовими коштами прямо встановлено законом.

Майно, передане в управління, має бути відокремлене від іншого майна установника управління та від майна управителя.

Майно, передане в управління, має обліковуватися в управителя на окремому балансі, і щодо нього ведеться окремий облік.

Розрахунки, пов'язані з управлінням майном, здійснюються на окремому банківському рахунку.

Майно, набуте управителем у результаті управління майном, включається до складу отриманого в управління майна.

В сфері житлових відносин можливість здійснення управління житловим фондом спеціально уповноваженими особами - управителями - передбачена Законом України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" від 29 листопада 2001 року N 2866-III.

Відповідно до статті 1 вказаного Закону управителем є юридична особа, яка здійснює управління неподільним та загальним майном житлового комплексу за дорученням власника (власників) майна і забезпечує його належну експлуатацію.

Неподільним майном є неподільна частина житлового комплексу, яка складається з частини допоміжних приміщень, конструктивних елементів будинку, технічного обладнання будинку, що забезпечують належне функціонування жилого будинку;

До загального майна відноситься частина допоміжних приміщень житлового комплексу, що можуть використовуватися згідно з їх призначенням на умовах, визначених у статуті об'єднання (кладові, гаражі, в тому числі підземні, майстерні тощо);

Згідно зі статтею 12 цього Закону управління неподільним та загальним майном житлового комплексу здійснює управитель шляхом:

• належної експлуатації житлового комплексу та забезпечення відповідних умов користування власним, неподільним та загальним майном власників;

• накопичення необхідних коштів на проведення поточних та капітальних ремонтів відповідно до законодавства;

• отримання відшкодування від винної особи за збитки, заподіяні майну, яке перебуває у нього на балансі, або своєчасного звернення до суду щодо відшкодування збитків у примусовому порядку.

У разі якщо балансоутримувачем є об'єднання, рішення про форму управління приймається на загальних зборах кваліфікованою більшістю голосів.

У цьому випадку управління неподільним та загальним майном житлового комплексу об'єднання може здійснювати у формі:

• управління неподільним та загальним майном через статутні органи об'єднання;

• передачі всіх або частини функцій по управлінню неподільним та загальним майном житлового комплексу юридичній особі за договором;

• делегування визначених статутом повноважень по управлінню неподільним та загальним майном житлового комплексу асоціації.

Форма управління неподільним та загальним майном житлового комплексу може бути змінена в будь-який час у встановленому цим Законом порядку.

Відповідно до статті 13 цього Закону відносини власників приміщень і управителя регулюються договором між ними, який укладається на основі Типового договору, форму якого затверджує спеціально уповноважений центральний орган виконавчої влади з питань містобудування та житлової політики.

У разі передачі частини функцій по управлінню неподільним та загальним майном житлового комплексу юридичній особі між власником приміщення і цією юридичною особою укладається окремий договір.

Істотними умовами договору є:

• найменування сторін;

• предмет договору;

• права сторін щодо здійснення управління житловим комплексом;

• обов'язки сторін щодо надання послуг по експлуатації житлового комплексу та оплати цих послуг;

• вичерпний перелік послуг;

• вартість кожної послуги та загальна вартість щомісячного платежу;

• порядок контролю та звіту сторін;

• наслідки невиконання умов договору;

• перелік форс-мажорних обставин;

• строк дії договору, умови продовження та припинення дії договору, дата укладення договору.

Спори щодо змісту конкретного договору вирішуються за згодою сторін або у судовому порядку.

Укладення договору між власником окремого приміщення у житловому комплексі та управителем є обов'язковим і не залежить від членства в об'єднанні, за винятком випадку, коли власник і управитель є однією особою.

У разі відмови власника приміщення укладати договір або сплачувати обов'язкові платежі на утримання та ремонт неподільного майна та відповідної частки загального майна об'єднання має право звернення до суду для стягнення нарахованих платежів у судовому порядку.

Право на звернення до суду виникає у об'єднання через шістдесят днів з дня припинення платежів або відмови в укладенні договору.

Типовий договір відносин власників житлових і нежитлових приміщень та управителя затверджений наказом Державного комітету України по житлово-комунальному господарству N 141 від 27.08.2003 року.