Житловий кодекс України (ЖКУ). Науково-практичний коментар.

Стаття 79. Право на обмін жилого приміщення

Наймач жилого приміщення вправі за письмовою згодою членів сім'ї, що проживають разом з ним, включаючи тимчасово відсутніх, провести обмін займаного жилого приміщення з іншим наймачем або членом житлово-будівельного кооперативу, в тому числі з проживаючими в іншому населеному пункті.

Коментар:

1. Поняття "право на обмін житла" є комплексним поняттям.

З одного боку, це цивільне правовідношення, яке виникає між фізичними особами, які обмінюють свої житлові приміщення. Зобов'язання виникає на підставі цивільного правочину, спрямованого на взаємне виникнення і припинення жилих правовідносин у наймачів житлових приміщень. В такий спосіб реалізується об'єктивне право на вибір місця проживання (ст. 29 ЦК).

З іншого боку, це адміністративне правовідношення, яке виникає між фізичною особою та виконкомом місцевої ради, який видає ордер на жиле приміщення. Структура цього правовідношення відображає зв'язок "фізична особа - держава". Підставою для виникнення цього правовідношення є звернення із заявою про видачу ордеру до виконкому місцевої ради. Підставою припинення правовідношення є отримання ордерів обома учасниками обміну.

Право на обмін є свого роду перерозподілом жилих приміщень.

2. Міна житла і обмін жилого приміщення є самостійними договірними зобов'язаннями.

Правила ст. 80 ЖК щодо примусового обміну жилого приміщення в судовому порядку в разі відсутності згоди між членами сім'ї не поширюються на обмін жилого приміщення, що належить їм на праві приватної власності. Вони регулюють тільки правовідносини між членами сім'ї наймача жилих приміщень у державному або громадському житловому фонді (п. 29 листа Верховного Суду України від 26.05.2001 р. "Правові позиції щодо розгляду судами окремих категорій судових справ (Житлове право)").

*Договір обміну*	*Договір міни*
*За нормативно-правовою базою*
Ст. 79 - 89 ЖК УРСР Постанова Ради Міністрів УРСР від 31 січня 1986 р. N 31 "Про затвердження Правил обміну жилих приміщень в Українській РСР"	Ч. 1 ст. 715 ЦК: за договором міни (бартеру) кожна із сторін зобов'язується передати другій стороні у власність один товар в обмін на інший товар.
*За предметом договору*
Окрема квартира або інше ізольоване жиле приміщення, що складається з однієї або кількох кімнат, одноквартирний жилий будинок	ЦК не визначає вимог до майна, що обмінюється. Хоча є ч. 6 ст. 715 ЦК: "Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору міни".
*Сторони*
Наймачі житла державної або комунальної форми власності, член житлово-будівельного кооперативу. За договором переходить право користування	Власники житла. За договором переходить право власності.
*Порядок оформлення*
Угода про обмін жилими приміщеннями набирає чинності з моменту одержання ордерів.	Укладається лише письмовий договір міни, що засвідчується нотаріально.

3. Згода членів сім'ї наймача на обмін може бути оформлена як їх підпис на заяві наймача про обмін жилого приміщення. Підписи можуть бути засвідчені відповідною посадовою особою за місцем роботи, навчання, проживання або лікування особи, яка його вчиняє. Нотаріус може засвідчити справжність підпису тимчасово відсутніх членів сім'ї (розділ 28 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затверджено наказом Міністерства юстиції України від 3 березня 2004 року N 20/5).

4. У разі укладення договорів обміну житлового будинку, квартири за участю осіб, над якими встановлено опіку або піклування (неповнолітні, малолітні, обмежено дієздатні, визнані недієздатними), нотаріус перевіряє наявність дозволу органу опіки та піклування на укладення таких договорів (наказ Міністерства юстиції України від 3 березня 2004 року N 20/5 "Про затвердження Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України").