Податковий кодекс України (ПКУ). Науково-практичний коментар.

172.1. Дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну) не частіше одного разу протягом звітного податкового року житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку (включаючи земельну ділянку, на якій розташовані такі об'єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці), а також земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначеної статтею 121 Земельного кодексу України залежно від її призначення, та за умови перебування такого майна у власності платника податку понад три роки, не оподатковується.

Дохід від відчуження господарсько-побутових споруд, що розташовані на одній ділянці з житловим або садовим (дачним) будинком та продаються разом з ним, для цілей оподаткування окремо не визначається.

172.2. Дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного податкового року більш як одного з об'єктів нерухомості, зазначених у пункті 172.1 цієї статті, або від продажу об'єкта нерухомості, не зазначеного в пункті 172.1 цієї статті, підлягає оподаткуванню за ставкою, визначеною пунктом 167.2 статті 167 цього Кодексу.

У такому самому порядку оподатковується дохід від продажу (обміну) об'єкта незавершеного будівництва.

172.3. Дохід від продажу об'єкта нерухомості визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості такого об'єкта, розрахованої органом, уповноваженим здійснювати таку оцінку відповідно до закону.

При обміні об'єкта нерухомості на інший (інші) дохід платника податку у вигляді отриманої ним грошової компенсації від відчуження нерухомого майна, визначеного:

а) у абзаці першому пункту 172.1 цієї статті, - не оподатковується;

б) у пункті 172.2 цієї статті, - оподатковується за ставкою, визначеною пунктом 167.2 статті 167 цього Кодексу.

172.4. Під час проведення операцій з продажу (обміну) об'єктів нерухомості між фізичними особами нотаріус посвідчує відповідний договір за наявності оціночної вартості такого нерухомого майна та документа про сплату податку до бюджету стороною (сторонами) договору та щокварталу подає до органу державної податкової служби за місцем розташування державної нотаріальної контори або робочого місця приватного нотаріуса інформацію про такий договір, включаючи інформацію про його вартість та суму сплаченого податку в порядку, встановленому цим розділом для податкового розрахунку.

172.5. Сума податку визначається та самостійно сплачується через банківські установи:

а) особою, яка продає або обмінює з іншою фізичною особою нерухомість, - до нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу, міни;

б) особою, у власності якої перебував об'єкт нерухомості, відчужений за рішенням суду про зміну власника та перехід права власності на таке майно. Фізична особа зобов'язана відобразити доход від такого відчуження у річній податковій декларації.

172.6. У разі невчинення нотаріальної дії щодо посвідчення договору купівлі-продажу, міни об'єкта нерухомості, за яким сплачено податок, платник податку має право на повернення надміру сплаченої суми податку на підставі податкової декларації, поданої в установленому порядку, та підтвердних документів про фактичну сплату податку.

172.7. Одночасно з дією пункту 172.4 цієї статті, якщо стороною договору купівлі-продажу, міни об'єкта нерухомого майна є юридична особа чи фізична особа - підприємець, така особа є податковим агентом платника податку щодо нарахування, утримання та сплати (перерахування) до бюджету податку з доходів, отриманих платником податку від такого продажу (обміну).

172.8. Для цілей цієї статті під продажем розуміється будь-який перехід права власності на об'єкти нерухомості, крім їх успадкування та дарування.

172.9. Дохід від операцій з продажу (обміну) об'єктів нерухомості, що здійснюються фізичними особами - нерезидентами, оподатковується згідно із цією статтею в порядку, встановленому для резидентів, за ставками, визначеними в пункті 167.1 статті 167 цього Кодексу.

172.10. Продаж резидентами та нерезидентами успадкованого (отриманого в подарунок) об'єкта нерухомості підлягає оподаткуванню згідно з положеннями цієї статті.

172.11. Порядок визначення оціночної вартості нерухомості та об'єктів незавершеного будівництва, що продаються (обмінюються), визначається Кабінетом Міністрів України.

Коментар:

1. В коментованій статті розглядаються особливості оподаткування доходів, отриманих від здійснення операцій з продажу (обміну) об'єктів нерухомого майна.

В наведеній нижче таблиці, в залежності від виду нерухомого майна, визначається ставка податку, що застосовується при оподаткуванні доходів, отриманих від операцій з продажу (обміну) такого майна.

2. При застосуванні нульової ставки при оподаткуванні операцій щодо земельних ділянок необхідно враховувати норми безоплатної передачі земельних ділянок громадянам, визначені в ст. 121 Земельного кодексу України. Відповідно до положень, закріплених в Земельному кодексі України, громадяни України мають право на безоплатну передачу їм земельних ділянок із земель державної або комунальної власності в таких розмірах: а) для ведення фермерського господарства - в розмірі земельної частки (паю), визначеної для членів сільськогосподарських підприємств, розташованих на території сільської, селищної, міської ради, де знаходиться фермерське господарство. Якщо на території сільської, селищної, міської ради розташовано декілька сільськогосподарських підприємств, розмір земельної частки (паю) визначається як середній по цих підприємствах. У разі відсутності сільськогосподарських підприємств на території відповідної ради розмір земельної частки (паю) визначається як середній по району;

б) для ведення особистого селянського господарства - не більше 2,0 га;

в) для ведення садівництва - не більше 0,12 га; г) для будівництва і обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) у селах - не більше 0,25 га, в селищах - не більше 0,15 га, в містах - не більше 0,10 га; ґ) для індивідуального дачного будівництва - не більше 0,10 га; д) для будівництва індивідуальних гаражів - не більше 0,01 га.

3. Базою оподаткування є дохід від продажу об'єкта нерухомості, визначений, виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості такого об'єкта.

4. Визначення правових засад здійснення оцінки майна, майнових прав та професійної оціночної діяльності в Україні, її державного та громадського регулювання, забезпечення створення системи незалежної оцінки майна з метою захисту законних інтересів держави та інших суб'єктів правовідносин у питаннях оцінки майна, майнових прав та використання її результатів, здійснюється відповідно до Закону України від 12 липня 2001 р. N 2658 "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні".

Відповідно до п. 172.11 ст. 172 ПК порядок визначення оціночної вартості нерухомості та об'єктів незавершеного будівництва, що продаються (обмінюються), належить до компетенції Кабінету Міністрів України. На сьогодні є чинними:

постанова Кабінету Міністрів України від 10 вересня 2003 р. N 1440 "Про затвердження Національного стандарту N 1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав";

постанова Кабінету Міністрів України від 28 жовтня 2004 р. N 1442 "Про затвердження Національного стандарту N 2 "Оцінка нерухомого майна".

5. Посвідчення нотаріусом договору здійснюється за умови:

1) наявності оціночної вартості об'єкта нерухомості;

2) надання нотаріусу документу, що підтверджує сплату податку на доходи фізичних осіб.

Обов'язок щодо сплати податку покладається на:

1) особу, що продає (обмінює) нерухомість;

2) податкового агента, якщо стороною в договорі є юридична особа чи фізична особа - підприємець (у цьому випадку на таку особу покладаються обов'язки податкового агента щодо нарахування, утримання та сплати до бюджету суми податку на доходи фізичних осіб).

Щокварталу нотаріуси зобов'язані подавати до органів ДПС за місцем розташування державної нотаріальної контори або робочого місця приватного нотаріуса інформацію: про посвідчені договори; про вартість нерухомого майна; про суми сплаченого податку. Інформація подається у порядку, встановленому для податкового розрахунку (відповідно до вимог наказу ДПА України від 24 грудня 2010 р. N 1020 "Про затв. форми Податкового розрахунку сум доходу, нарахованого (сплаченого) на користь платників податку, і сум утриманого з них податку (форма N 1ДФ)").

6. У випадку відмови сторін від укладення договору, повернення сплаченого податку на доходи фізичних осіб відбувається за результатами поданої платником податку річної податкової декларації.