Земельний кодекс України (ЗКУ). Науково-практичний коментар.

1. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу, чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (у разі продажу права оренди) шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки.

2. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється за результатами проведення земельних торгів, крім випадків, встановлених частинами другою, третьою статті 134 цього Кодексу.

3. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, громадянам, юридичним особам, визначеним частинами другою, третьою статті 134 цього Кодексу, здійснюється в порядку, встановленому статтею 123 цього Кодексу.

4. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. Підставою для укладення договору оренди може бути цивільно-правовий договір про відчуження права оренди.

Коментар:

До ч. 1. Компетенція органів державної влади та місцевого самоврядування щодо передачі в оренду земельних ділянок державної та комунальної власності визначається ст. 122 ЗКУ (див. коментар). Слід враховувати, що на даний момент не здійснено розподілу земель на землі комунальної і державної власності, тому землі комунальної власності не сформовані. До розмежування діють норми п. 1 розд. VIII "Прикінцеві положення" Закону України "Про оренду землі", п. 12 розд. X "Перехідні положення" ЗКУ, що надають право здавати в оренду землі державної власності в межах населених пунктів місцевим радам, а за межами - органам виконавчої влади.

Згадку про "договір купівлі-продажу права оренди" у коментованій нормі слід визнати некоректною. Право оренди виникає лише після укладення відповідного договору оренди та його державної реєстрації (в перспективі - реєстрації права оренди), у тому числі у разі проведення аукціону (ст. ст. 125, 126 ЗКУ, ст. 6 та ін. Закону України "Про оренду землі"). Тому "продати" це право до того, як воно виникне, неможливо. Крім того, термін "право оренди" традиційно позначає зобов'язальне право, яке не може "продаватися". Не хотілося б, щоб нова невдала редакція даної норми (ред. Закону України від 16.09.2008 "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо сприяння будівництву") була використана для того, щоб, наприклад, у випадку проведення аукціону перед укладенням договору оренди укладати ще якийсь договір "купівлі-продажу права оренди", який не матиме жодних правових наслідків.

За загальним правилом, договірні відносини будуються за засадах рівності сторін, і право вимагати укладення з ним договору оренди земельної ділянки виникає у суб'єкта лише у випадках, визначених законом або договором. Так, ч. 3 ст. 27 Закону України "Про приватизацію державного майна" передбачає "пріоритетне право" власників "приватизованих об'єктів на довгострокову оренду (на строк не менше десяти років) займаних ними земельних ділянок з наступним викупом земельних ділянок відповідно до законодавства України, якщо на це немає прямої заборони Кабінету Міністрів України або відповідної місцевої ради". Іншим випадком є переважне право на поновлення договору орендаря, "який належно виконував обов'язки відповідно до умов договору" (ч. 1 ст. 33 Закону України "Про оренду землі").

До ч. 2. За загальним правилом, передача в оренду земельних ділянок державної або комунальної власності проводиться за результатами проведення земельних торгів у формі аукціону. Щодо винятків із даного правила див. ч. ч. 2, 3 ст. 134 ЗКУ та коментар до частин 2, 3 ст. 134 ЗКУ.

Говорити про "продаж права оренди" на таких торгах некоректно. По-перше, право оренди на момент проведення торгів ще не існує - воно виникне лише після укладення відповідного договору оренди (див., зокрема, ст. ст. 125, 126 ЗКУ та ін.). По-друге, "оренда" як зобов'язальне право продаватися взагалі не може. У разі проведення торгів з продажу права оренди в момент оголошення переможця фактично укладається попередній договір (загальні положення про такий договір викладені у ст. 635 ЦКУ) про укладення в подальшому договору оренди земельної ділянки. Тому правила про проведення торгів з "продажу" права оренди земельних ділянок державної та комунальної власності слід розуміти як такі, що встановлюють спеціальні правила щодо укладення попереднього договору. Оскільки проведення торгів за існуючою практикою передбачає укладення в подальшому договору оренди земельної ділянки, розглядати перемогу на конкурсі певної особи як прийняття оферти орендодавця підстав немає.

На даний час процедура проведення торгів з "продажу" права оренди законодавством передбачена лише у загальних рисах (див. главу 21 ЗКУ). Ч. 5 ст. 137 ЗКУ вимагає визначення порядку проведення торгів законом, який на сьогодні не прийнятий. За таких умов було зроблено кілька спроб врегулювати відповідні відносини постановами Уряду.

У 2008 році КМУ двічі затверджував порядки проведення земельних торгів, але обидва рази вони були зупинені Указами Президента України (див. постанову КМУ від 22.02.2008 N 90 "Деякі питання проведення земельних аукціонів" та від 17.04.2008 N 394 "Про затвердження Порядку проведення у 2008 році земельних аукціонів"). Друга з названих постанов визнана неконституційною Рішенням КСУ від 11.11.2008 N 25-рп/2008, в мотивувальній частині якого констатується, що "такі питання мають врегульовуватися тільки законом". Втім, на підставі положень ст. 80 Закону України "Про Державний бюджет України на 2010 рік" у 2010 році кілька місяців діяла нова постанова КМУ - "Про затвердження Порядку продажу у 2010 році земельних ділянок несільськогосподарського призначення на земельних торгах" від 02.09.2010 N 805. У Законі України "Про Державний бюджет України на 2011 рік" зазначене положення не відтворене.

За практикою, яка складається, право на укладення договору оренди земельної ділянки надається особі, що сплачує вищу ціну за право укладення договору. Між тим, на наш погляд, більш доцільно було б вести конкурентний відбір шляхом відбору пропозиції з найвищою орендною платою.

До ч. 3. Коментована частина відсилає до ст. 123 ЗКУ у випадках, коли надання земельної ділянки державної або комунальної власності в оренду здійснюється не на конкурентних засадах.

До ч. 4. Щодо договору оренди земельної ділянки, у т. ч. щодо некоректності положень про "відчуження" права оренди див. коментар до ст. 93 ЗКУ.