Земельний кодекс України (ЗКУ). Науково-практичний коментар.

1. Продаж земельних ділянок, що перебувають у власності держави, крім земельних ділянок, на яких розташовані об'єкти, які підлягають приватизації, іноземним державам та іноземним юридичним особам здійснюється Кабінетом Міністрів України за погодженням з Верховною Радою України.

Продаж земельних ділянок, що перебувають у державній власності, на яких розташовані об'єкти, які підлягають приватизації, іноземним державам та іноземним юридичним особам здійснюється державними органами приватизації за погодженням з Кабінетом Міністрів України.

2. Продаж земельних ділянок, що перебувають у власності територіальних громад, іноземним державам та іноземним юридичним особам здійснюється відповідними радами за погодженням з Кабінетом Міністрів України.

3. Продаж земельних ділянок, що перебувають у власності держави та територіальних громад, іноземним юридичним особам допускається за умови реєстрації іноземною юридичною особою постійного представництва з правом ведення господарської діяльності на території України.

4. Іноземні держави, зацікавлені у придбанні земельних ділянок у власність із земель державної або комунальної власності, подають клопотання до Кабінету Міністрів України.

5. Іноземні юридичні особи, зацікавлені у придбанні земельних ділянок, подають клопотання до Ради міністрів Автономної Республіки Крим, обласної, Київської чи Севастопольської міської державної адміністрації або сільської, селищної, міської ради і державного органу приватизації. До клопотання додається документ, що посвідчує право власності на нерухоме майно (будівлі та споруди), розташоване на цій земельній ділянці, копія свідоцтва про реєстрацію іноземною юридичною особою постійного представництва з правом ведення господарської діяльності на території України.

6. Розгляд клопотання і продаж земельних ділянок здійснюються сільськими, селищними, міськими радами після отримання погодження Кабінету Міністрів України.

Розгляд клопотання і продаж земельних ділянок, що перебувають у державній власності, на яких розташовані об'єкти, які підлягають приватизації, здійснюються державними органами приватизації після отримання погодження Кабінету Міністрів України.

Коментар:

До ч. 1. Ч. 1 ст. 129 ЗКУ передбачає особливий суб'єктний склад осіб, уповноважених приймати рішення про відчуження земельних ділянок державної власності на користь іноземних держав та іноземних юридичних осіб. Таке рішення приймається КМУ за погодженням з ВРУ. Продаж земельних ділянок, що перебувають у державній власності, на яких розташовані об'єкти, які підлягають приватизації, іноземним державам та іноземним юридичним особам здійснюється державними органами приватизації (якими є Фонд держмайна України та його територіальні органи) за погодженням з КМУ. Правила коментованої норми щодо компетенції є спеціальними по відношенню до загальних правил, визначених ст. 122 ЗКУ.

До розмежування земель державної та комунальної власності рішення про продаж земельних ділянок іноземним державам та юридичним особам приймається з урахуванням положень п. 12 розд. X "Перехідні положення" ЗКУ. Наприклад, рішенням Київської міської ради N 350/3811 від 27.10.2005 земельна ділянка була продана Сполученим Штатам Америки.

Щодо поняття іноземних юридичних осіб див. коментар до ч. 2 ст. 82 ЗКУ.

Згідно зі ст. 85 ЗКУ, іноземні держави мають право набувати у власність земельні ділянки "для розміщення будівель і споруд дипломатичних представництв та інших, прирівняних до них, організацій відповідно до міжнародних договорів".

Слід наголосити, що процедура, передбачена коментованою статтею, в силу вимог ч. 4 ст. 82 ЗКУ поширюється також і на т. з. "спільні підприємства" (див. коментар до ч. 4 ст. 82 ЗКУ).

До ч. 2. Продаж земельних ділянок комунальної власності іноземним державам та іноземним юридичним особам здійснюється місцевими радами, що мають право відповідно до гл. 2, ст. 83 ЗКУ розпоряджатись такими земельними ділянками. Проте на даний час землі комунальної власності в Україні відсутні, місцеві ради здійснюють розпорядження землями державної власності в межах населених пунктів відповідно до правил п. 12 розд. X "Перехідні положення" ЗКУ.

Передумовою прийняття рішення має бути отримання погодження КМУ у формі розпорядження (ч. 3 ст. 53 Закону України "Про Кабінет Міністрів України"). Прикладом такого акта є розпорядження КМ від 27.07.2006 N 433-р "Про погодження продажу земельної ділянки").

До ч. 3. Щодо поняття іноземної юридичної особи див. коментар до ч. 2 ст. 82 ЗКУ.

Чинним законодавством України передбачено обов'язкову реєстрацію постійних представництв нерезидентів податковими органами (п. 133.3 ст. 133 ПКУ). Хоча реєстрація постійного представництва іноземної юридичної особи (у Міністерстві зовнішньоекономічних зв'язків і торгівлі) передбачена також ч. ч. 16, 18 ст. 5 Закону України "Про зовнішньоекономічну діяльність", які є формально чинними, відповідно до ст. 22.20 Закону України "Про оподаткування прибутку підприємств", яким було запроваджено обов'язкову реєстрацію постійних представництв президентів у податкових органах, "у зв'язку з введенням обов'язкової реєстрації постійних представництв нерезидентів в якості платників податку державна реєстрація таких постійних представництв нерезидентів з моменту набрання чинності цим Законом не застосовується у тому числі в Міністерстві зовнішніх економічних зв'язків та торгівлі України або інших органах державної влади". Хоча Закон України "Про оподаткування прибутку підприємств" з 01.04.2011 втрачає чинність, вважаємо, що автоматичного відновлення дії вимог Закону України "Про зовнішньоекономічну діяльність" щодо необхідності "неподаткової" реєстрації при цьому не відбудеться. Таким чином, достатньо реєстрації представництва як платника податку.

До ч. 4. Закон обмежується вказівкою на те, що "іноземні держави, зацікавлені у придбанні земельних ділянок у власність із земель державної або комунальної власності, подають клопотання до Кабінету Міністрів України". Цим правове регулювання відповідних відносин вичерпується.

Наведене положення далеке від міжнародної практики вирішення питань про продаж земельних ділянок іноземним державам, що базується на положеннях Віденської конвенції про дипломатичні зносини від 18.04.61. Згідно із Конвенцією, продаж земельних ділянок зазвичай відбувається на підставі міжнародних угод на умовах взаємності, "клопотань іноземної держави", звісно, не передбачено (див., зокрема, Угоду між Кабінетом Міністрів України та Урядом Словацької Республіки про розміщення і обслуговування дипломатичних представництв України в Словацькій Республіці та Словацької Республіки в Україні, затверджену постановою КМУ N 133 від 04.02.2004, яка передбачає передачу 2-х ділянок у власність Словацької сторони "за умовну плату 1 долар США", враховуючи, що за таку ж плату Україні в Словаччині також будуть передані дві ділянки).

До ч. 5. Відповідно до ч. 2 ст. 82 ЗКУ іноземні юридичні особи можуть набувати право власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення, у т. ч. "у межах населених пунктів у разі придбання об'єктів нерухомого майна та для спорудження об'єктів, пов'язаних із здійсненням підприємницької діяльності в Україні".

На наш погляд, хоча коментована норма передбачає, що до клопотання додається "документ, що посвідчує право власності на нерухоме майно (будівлі та споруди), розташовані на цій земельній ділянці", в сукупності із процитованою вище ч. 2 ст. 82 ЗКУ цю вимогу не можна тлумачити як таку, що вимагає для купівлі земельної ділянки обов'язково мати на земельній ділянці певне нерухоме майно. Тому "документ, що посвідчує право власності на нерухоме майно", має додаватися лише у тих випадках, коли таке майно наявне. Якщо земельна ділянка набувається "для спорудження об'єктів, пов'язаних із здійсненням підприємницької діяльності в Україні", такі документи можуть не подаватися.

Щодо документів, що можуть посвідчувати право власності на нерухоме майно, див. коментар до ч. 2 ст. 128 ЗКУ.

Крім цього, до клопотання додається копія свідоцтва про реєстрацію іноземною юридичною особою постійного представництва з правом ведення господарської діяльності на території України (див. коментар до ч. 3). Щодо визначення органу, до якого слід подавати клопотання, див. коментар до ч. 1 ст. 129 ЗКУ.

До ч. 6. Надання земельної ділянки може відбутися тільки після отримання погодження КМУ, тому перед цим відповідний орган повинен прийняти рішення про направлення запиту до КМУ. Див. наприклад, запит щодо отримання погодження КМУ від Київради, оформлений рішенням N 190/3281 від 09.03.2006 "Про питання погодження з Кабінетом Міністрів України продажу земельних ділянок".