Земельний кодекс України (ЗКУ). Науково-практичний коментар.

1. Громадяни та юридичні особи України, а також територіальні громади та держава мають право набувати у власність земельні ділянки на підставі міни, ренти, дарування, успадкування та інших цивільно-правових угод.

2. Укладення таких угод здійснюється відповідно до Цивільного кодексу України з урахуванням вимог цього Кодексу.

Коментар:

До ч. 1. Особливістю коментованої норми є суб'єктний склад, до якого віднесено громадян та юридичних осіб України, а також територіальні громади та українську державу. Інші суб'єкти земельних правовідносин (іноземні громадяни, юридичні особи, апатриди, іноземні держави) під дію даної норми начебто не підпадають. Проте інші норми ЗКУ дозволяють таким суб'єктам набувати у власність земельні ділянки на підставі цивільно-правових угод в межах, встановлених земельним законодавством. Тому існуюче формулювання коментованої частини, на нашу думку, є просто недоліком юридичної техніки.

В цілому процедура виникнення (переходу) права власності на земельні ділянки за цивільно-правовими угодами включає:

• укладення у письмовій нотаріальній формі угоди та її реєстрацію (необхідність саме такої форми передбачена ч. 1 ст. 132 ЗКУ). Нотаріальне посвідчення угоди регламентується Законом України "Про нотаріат" від 02.09.93, Інструкцією про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затв. Міністерством юстиції України наказом від 03.03.2004 N 20/5. Реєстрація угоди (правочину) відбувається при її нотаріальному посвідченні (п. 6 Тимчасового порядку державної реєстрації правочинів, затв. постановою КМУ від 26.05.2004 N 671);

• реєстрацію земельної ділянки (див. ст. ст. 125, 126, 202 ЗКУ та коментар до ст. ст. 125, 126, 202 ЗКУ);

• реєстрацію речового права відповідно до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (на даний час фактично не здійснюється через відсутність механізму реалізації Закону). Щодо правил протягом перехідного періоду (до запровадження механізму реалізації Закону) див. коментар до ст. 126 ЗКУ.

Термін "угоди", що вживається у коментованій статті та інших нормах ЗКУ, є застарілим відповідником терміну "правочин", що вживається у ЦКУ (поняття правочину визначене у ч. 1 ст. 202 ЦКУ як "дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків".

До ч. 2. Особливості застосування ЦКУ до угод із земельними ділянками полягають в наступному.

Купівля-продаж. На відносини купівлі-продажу земельних ділянок поширюються загальні положення цивільного законодавства (гл. 54 ЦКУ). Згідно зі ст. 655 Кодексу, "за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму."

Особливості купівлі-продажу земельних ділянок державної або комунальної власності визначаються окремими нормами гл. 20 - 22 ЗКУ, а особливості викупу земельних ділянок приватної власності для суспільних потреб та з мотивів суспільної необхідності - ст. ст. 146, 147 ЗКУ та актами, згаданими у коментарі до ст. ст. 146, 147 ЗКУ.

Особливості продажу іпотекодержателем предмету іпотеки (у разі, якщо таке право передбачене договором про задоволення вимог іпотекодержателя або рішенням суду) врегульовані ст. 38 Закону України "Про іпотеку".

Міна. Правове регулювання міни земельних ділянок регламентується положеннями ст. ст. 715 - 716 ЦКУ. Відповідно до ч. 1 ст. 715 ЦКУ, "за договором міни (бартеру) кожна із сторін зобов'язується передати другій стороні у власність один товар в обмін на інший товар".

Положення ч. 4 ст. 715 ЦКУ щодо одночасного переходу права власності після виконання зобов'язань щодо передання майна обома сторонами слід застосовувати з урахуванням норми ст. 125 ЗКУ, за якою право власності на земельну ділянку виникає лише після його реєстрації (щодо особливостей застосування цієї норми на період до запровадження механізму реалізації Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" див. коментар до ст. ст. 125, 126 ЗКУ).

До відносин міни, у т. ч. земельних ділянок (на інше майно), а також міни земельними ділянками (одних ділянок на інші) "застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, положення про договір поставки, договір контрактації або інші договори, елементи яких містяться в договорі міни, якщо це не суперечить суті зобов'язання" (ст. 716 ЦКУ). Опис правового регулювання відносин купівлі-продажу земельних ділянок див. вище.

Рента. Чинне цивільне законодавство України передбачає можливість відчуження земельних ділянок за договором ренти (гл. 56 ЦКУ). Згідно із ч. 1 ст. 731 ЦКУ, "за договором ренти одна сторона (одержувач ренти) передає другій стороні (платникові ренти) у власність майно, а платник ренти взамін цього зобов'язується періодично виплачувати одержувачеві ренту у формі певної грошової суми або в іншій формі."

До відносин ренти можуть застосовуватися правила про купівлю-продаж (якщо майно передається у власність платника ренти за плату) або дарування (якщо майно передається безоплатно) - ч. 2 ст. 734 ЦКУ. Встановлюються правила про забезпечення виплати ренти (ст. 735 Кодексу): "у разі передання під виплату ренти земельної ділянки або іншого нерухомого майна одержувач ренти набуває право застави на це майно".

В Україні існує і практика укладення таких договорів: див., наприклад, договір, укладений між К. та О. в м. Севастополь 14.04.2005 (електронну копію див. на сайті www.amm.org.ua):

Дарування. Положення, що регулюють відносини дарування, вміщені до гл. 55 ЦКУ. Згідно зі ст. 717 ЦКУ, "за договором дарування одна сторона (дарувальник) передає або зобов'язується передати в майбутньому другій стороні (обдаровуваному) безоплатно майно (дарунок) у власність."

Ч. 2 ст. 719 містить правило (продубльоване в ЗКУ) щодо необхідності нотаріального посвідчення договору дарування земельної ділянки як нерухомого майна та передбачає його державну реєстрацію.

ЦКУ встановлює деякі обмеження щодо сторін договору дарування (ст. 720), регламентує відносини сторін у разі укладення договору дарування з обов'язком передати дарунок у майбутньому (ст. ст. 723, 724), передбачає можливість встановлення обов'язку обдарованого на користь третьої особи (ст. 725) та правові наслідки порушення цього обов'язку (ст. 726). У певних випадках договір дарування може бути розірваний на вимогу дарувальника (ст. ст. 727, 728). Кодексом передбачена пожертва як різновид договору дарування (ст. 729): "дарування нерухомих та рухомих речей, зокрема грошей та цінних паперів для досягнення певної, наперед обумовленої мети".

Деякі положення ЦКУ про договір дарування вступають у суперечність із нормами ЗКУ і тому не можуть застосовуватися. Так, відповідно до ч. 2 ст. 729 договір про пожертву є укладеним з моменту прийняття пожертви. Проте ч. 3 ст. 132 ЗКУ встановлює, що угоди про відчуження земельних ділянок вважаються укладеними "з дня їх нотаріального посвідчення".

Згідно із ч. 1 ст. 722 ЦКУ, право обдарованого на дарунок виникає з моменту його прийняття. Цю норму слід застосовувати з урахуванням ст. 125 ЗКУ, яка передбачає, що право власності на земельну ділянку виникає з моменту державної реєстрації цього права (див. також коментар, де описані тимчасові правила у даному відношенні).

Спадкування. Відносини спадкування врегульовані Книгою шостою ЦКУ "Спадкове право". Згідно зі ст. 1216 ЦКУ, "спадкуванням є перехід прав та обов'язків (спадщини) від фізичної особи, яка померла (спадкодавця), до інших осіб (спадкоємців)."

Таке визначення усталилося і в цивільному законодавстві, і у правовій доктрині. Тому формулювання ст. 131 ЗКУ, де спадкування назване "угодою", видається некоректним. Цілком очевидно, що говорити про "істотні умови" та письмову нотаріальну форму (ст. 132 ЗКУ) спадкування неправильно. Таким чином, видається, що вимоги ст. 132 ЗКУ не можуть поширюватися на спадкування повною мірою. Не можна вважати також, що ці вимоги стосуються заповіту.

Спадкування здійснюється за заповітом або за законом. Обидва види спадкування детально врегульовані ЦКУ.

Документами, що посвідчують право власності на землю при спадкуванні, є свідоцтва про право на спадщину, видані нотаріусами (разом із відповідним державним актом). Підстави та порядок видачі таких свідоцтв регламентуються Законом України "Про нотаріат" (гл. 7, ст. ст. 66 - 69), а також Інструкцією про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затв. наказом Мін'юсту України від 03.03.2004 N 20/5 (розд. 22, насамперед, п. п. 216, 217).

Хоча в спадкоємців право власності на земельну ділянку виникає лише з моменту державної реєстрації цього права (ст. 125 ЗКУ), до цього моменту держава також не може вважати земельну ділянку своєю, оскільки законодавство передбачає спеціальної процедури визнання спадщини відумерлою у судовому порядку, причому заява про визнання спадщини відумерлою подається лише по спливу одного року з часу відкриття спадщини (ст. 1277 ЦКУ), і у разі визнання спадщини відумерлою переходить у комунальну (а не державну) власність. Таким чином, після смерті спадкодавця до моменту отримання спадкоємцем свідоцтва про право на спадщину або до моменту визнання спадщини відумерлою земельна ділянка має невизначений правовий режим, є нібито "нічийною".

До створення механізму реалізації положень Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" зареєструвати право власності на земельну ділянку неможливо. Спадкоємці повинні зареєструвати "земельну ділянку" так, як це передбачено п. 3 розд. II Закону України від 05.03.2009 N 1066-VI, який передбачив правила на "перехідний період" (детальніше див. ст. ст. 125, 126 ЗКУ та коментар до ст. 125, 126), а також ст. 1299 ЦКУ.

Перелік угод, зазначений у ч. 1 ст. 131 ЗКУ, не є вичерпним, що дозволяє укладати і інші угоди (наприклад, договір довічного утримання - див. главу 27 ЦКУ). Загальні засади щодо змісту та порядку укладення таких угод визначені цивільним законодавством.

Зразки окремих угод щодо відчуження земельних ділянок, що використовуються у нотаріальній практиці, наведені на сайті www.amm.org.ua.