Земельний кодекс України (ЗКУ). Науково-практичний коментар.

1. Зонування земель здійснюється у межах населених пунктів.

2. При зонуванні земель встановлюються вимоги щодо допустимих видів забудови та іншого використання земельних ділянок у межах окремих зон відповідно до місцевих правил забудови.

3. Зонування земель здійснюється відповідно до закону.

Коментар:

До ч. 1. Зонування є різновидом територіального планування, здійснюється у межах населених пунктів, встановлює вимоги щодо допустимих видів забудови та іншого використання земельних ділянок у межах окремих зон. Планування територій у законодавстві розглядається у поєднанні із забудовою. Зміст даних видів діяльності визначено ст. 2 і розкривається в розд. 3 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності".

Правовою основою територіального планування, окрім коментованої норми, є Закон України "Про основи містобудування", "Про регулювання містобудівної діяльності", "Про Генеральну схему планування території України".

До ч. 2. Закон України "Про регулювання містобудівної діяльності" містить наступні правила щодо здійснення зонування територій населеного пункту.

Так, зонування територій для забудови та іншого використання визначається планом зонування території, "який встановлює функціональне призначення, вимоги до забудови, ландшафтної організації території" (ст. 18 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності"). Даний документ розробляється на основі генерального плану населеного пункту з метою визначення умов та обмежень використання території для містобудівних потреб у межах визначених зон (ч. 1 ст. 18 Закону).

На плані зонування з урахуванням попередніх рішень щодо планування та забудови території повинні виділятись зони обмеженої містобудівної діяльності, встановлюватись умови та обмеження видів використання земельних ділянок та об'єктів нерухомості в межах кожної з зон (ст. 18 Закону). План зонування та перелік переважних і допустимих видів забудови та іншого використання земельних ділянок розробляються для всієї території населеного пункту або окремої його частини.

Згідно зі ст. 23 Закону України "Про основи містобудування" дані плану зонування вносяться до містобудівного кадастру населених пунктів як системи даних про населені пункти, їхні функціональні зони, окремі території та земельні ділянки, будинки й споруди, соціальну, інженерну і транспортну інфраструктуру, екологічні та інженерно-геологічні умови (щодо містобудівного кадастру див. Положення про містобудівний кадастр населених пунктів, затв. постановою КМУ від 25.03.93 N 224).

Зонування є альтернативою принципу встановлення "цільового призначення земель", який є несумісним з умовами ринкової економіки, із повноваженнями власника розпоряджатися власною земельною ділянкою408. У сучасних умовах жорстке визначення "цільового призначення" земельних ділянок повинно бути замінене виділенням однорідних за своїм режимом зон, де потрібні види землекористування запроваджуються або шляхом прямих заборон чи приписів, або запровадженням підвищених ставок податку чи інших заходів стимулювання. Зонінгові правила можуть встановлювати вимоги щодо площі земельної ділянки, її фронтального розміру (протяжності вздовж вулиці), відступів забудови (від меж земельної ділянки або червоних ліній), обмежувати висоту забудови, кількість поверхів, розміри будинків, відсоток забудови ділянки, розміри дворів та інших відкритих просторів, регламентувати розміщення і використання споруд і землі для різноманітних цілей (житла, виробництва, торгівлі та ін.)409. Правила повинні перешкоджати утворенню земельних ділянок, які не можна було б використовувати відповідно до вимог цих правил (насамперед щодо планувальних параметрів - розмірів, відступів, конфігурації тощо).

За кордоном вироблено досвід так званого "гнучкого зонування", що враховує природний контур місцевості. Методами такого зонування є "плаваючі зони" та "планова забудова" (що передбачає порядок ущільнення забудови земельної ділянки та інші вимоги з контролю за подрібненням земель)411. При зонуванні відмовилися від жорсткого планування і встановлення правового режиму на всій території адміністративної одиниці на користь більш гнучкого підходу, який полягає у встановленні правового режиму кожної конкретної ділянки412. Архітектори і проектувальники все глибше починають розуміти значення найбільш повного врахування обмежень землекористування, зумовлених природними особливостями окремих земельних ділянок.

До ч. 3. Законодавчо порядок зонування території населених пунктів визначається насамперед нормами Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" (див. коментар до ч. 2).