Земельний кодекс України (ЗКУ). Науково-практичний коментар.

Кадастрове зонування включає встановлення:

а) місця розташування обмежень щодо використання земель;

б) меж кадастрових зон та кварталів;

в) меж оціночних районів та зон;

г) кадастрових номерів (території адміністративно-територіальної одиниці).

Коментар:

На відміну від поняття "зонування територій" (різновид планування використання земель), передбаченого ст. 180 ЗКУ, кадастрове зонування не встановлює прав та обов'язків, а лише фіксує існуючий правовий режим та є технічним засобом обліку земель.

Кадастрове зонування як спосіб обліку земель та систематизації даних про них передбачає комплекс заходів, детальніше про які буде зазначено нижче.

До пункту "а". Обмеженнями щодо використання земель відповідно до норм ЗКУ є охоронні зони навколо відповідних об'єктів, зони санітарної охорони водних об'єктів, санітарно-захисні зони навколо джерел шкідливого впливу, зони особливого режиму використання земель, пов'язаного з обороною та забезпеченням територіальної цілісності, земельні сервітути тощо (див. главу 18 ЗКУ).

До пункту "б". Відповідно до Тимчасового порядку присвоєння кадастрового номера земельній ділянці, затв. постановою КМУ від 18.08.2010 N 749, "кадастрова зона - сукупність кадастрових кварталів у межах або за межами населеного пункту; кадастровий квартал - компактне об'єднання земельних ділянок з природними або штучними межами (річками, струмками, каналами, лісосмугами, вулицями, шляхами, інженерними спорудами, огорожами, фасадами будівель, лінійними спорудами тощо)". Кадастровий квартал та кадастрова зона разом із земельною ділянкою, адміністративно-територіальною одиницею вважаються кадастровими обліковими одиницями.

В ідеалі межі кадастрових кварталів (зон), за твердженнями фахівців, повинні проходити по зовнішніх межах земельних ділянок (кварталів). Таким чином, межі всіх об'єктів будуть топологічно узгодженими, а координати меж кадастрових кварталів (зон) будуть співпадати з координатами відповідних пунктів меж земельних ділянок434. На практиці кадастрове зонування і розробка індексних карт передує проведенню суцільної інвентаризації земельних ділянок, а тому спочатку розробляються орієнтовні (проектні) межі кадастрових зон і кварталів, виходячи з наявних топографічних планів та містобудівної документації відносно території міста. При розробці проектних меж кадастрових кварталів може бути використана схема містобудівних кварталів, схеми червоних ліній та ліній регульованої забудови, а також схеми землеоціночної структуризації території, яка виконувалася в процесі грошової оцінки земель міста.

До пункту "в". Оціночний район та оціночна зона - території, що характеризуються більшою чи меншою однорідністю агрокліматичних, геоморфологічних, грунтово-меліоративних і природно-технологічних характеристик, які враховуються при оцінці територій (таке розуміння цих термінів випливає із положень законодавства про оцінку земель).

Наприклад, рішенням Київради "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Києва та Порядку її визначення" від 26.07.2007 N 43/1877 затверджено Схему економіко-планувального зонування міста Києва, яка включає 741 зону.

До пункту "г". Кадастрова нумерація земельних ділянок - це створення системи кадастрових номерів, присвоєння кожній ділянці унікального номера за правилами і у системі, розкритій у коментарі до п. "б" ст. 195 ЗКУ.

Призначенням кадастрового номера земельної ділянки є її однозначна ідентифікація в базах даних та на кадастрових планах для мети створення та ведення земельного кадастру, системи реєстрації земельних ділянок тощо. Кадастровий номер використовується тільки для кодування земельної ділянки, містить в собі інформацію щодо віднесення земельної ділянки до кадастрового кварталу та кадастрової зони, визначених згідно з індексною кадастровою картою. Головною вимогою до формування кадастрового номера є його унікальність в межах України та в часі.

Кадастровий номер лишається незмінним протягом всього часу існування земельної ділянки, несе в собі інформацію щодо місця розміщення земельної ділянки (код адміністративно-територіальної одиниці, номер кадастрового кварталу в межах кадастрової зони та номер земельної ділянки в межах кадастрового кварталу). Поділ чи об'єднання земельних ділянок спричиняють зміну кадастрових номерів, оскільки свідчать про формування нового об'єкта права.