Земельний кодекс України (ЗКУ). Науково-практичний коментар.

1. Земельна ділянка - це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами.

2. Право власності на земельну ділянку поширюється в її межах на поверхневий (ґрунтовий) шар, а також на водні об'єкти, ліси і багаторічні насадження, які на ній знаходяться, якщо інше не встановлено законом та не порушує прав інших осіб.

3. Право власності на земельну ділянку розповсюджується на простір, що знаходиться над та під поверхнею ділянки на висоту і на глибину, необхідні для зведення житлових, виробничих та інших будівель і споруд.

Коментар:

До ч. ч. 1 та 3. Ч. 1 ст. 79 ЗКУ необхідно розуміти у сукупності із положеннями ч. 3 цієї статті, за якою "право власності на земельну ділянку розповсюджується на простір … над та під поверхнею ділянки на висоту і на глибину, необхідні для зведення … будівель і споруд" (це положення продубльоване у ч. 3 ст. 373 ЦКУ). Виходячи із системного тлумачення норм ЗКУ (зокрема, враховуючи численні положення кодексу про необхідність використання земельних ділянок за цільовим призначенням), дане формулювання слід, на наш погляд, розуміти розширено: право власності поширюється не лише на простір, необхідний для будівництва, а і на простір, необхідний для використання земельної ділянки за цільовим призначенням. На наш погляд, це означає, що поняття земельної ділянки включає в себе відповідний простір, а не лише "земну поверхню".

Розуміння земельної ділянки як простору характерне для практики ООН: "ділянка реєструється у кадастрі чи системі реєстрації нерухомого майна та зазвичай подається як частина площини, хоча фактично є певним об'ємом простору" ("The parcel is registered in a cadastre or real property registration system and is usually shown as an area although in fact it represents a volume of space")232.

Варто мати на увазі, що за чинним законодавством площа земельної ділянки вираховується як площа проекції межі земельної ділянки на площину проекції, в якій встановлена геодезична система координат (т. зв. аналітична площа). Саме вона фіксується в правовстановлюючих документах. На противагу аналітичній може бути також обчислена фізична площа, що враховує рельєф фізичної поверхні - пагорби, схили, западини тощо і може бути більшою.

У деяких країнах Європи (див., напр., § 1 ст. 552 Кодексу Наполеона у Франції233) законодавство розглядає поняття "земельна ділянка" (і, відповідно, "земля") як таке, що охоплює простір від центру Землі до "неба" (включно з усіма об'єктами нерухомості, що розташовані в межах цього простору - рослинністю, водами, будівлями тощо), хоча деякі країни встановлюють "нижні та верхні межі" поняття "земельна ділянка"234. Саме до таких країн належить Україна.

Чи є земельна ділянка річчю, майном. Земельна ділянка підпадає як під законодавче визначення речі ("предмет матеріального світу, щодо якого можуть виникати цивільні права і обов'язки" - ст. 179 ЦКУ), так і під визначення майна ("окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов'язки" - ст. 190 ЦКУ). Ст. 181 ЦКУ прямо відносить земельні ділянки до нерухомих речей, а отже - до майна.

Згадані положення законодавства не викликають заперечення з етимологічної точки зору. Слово "майно" походить від дієслова "мати" (синонім - "володіти"). Тобто етимологічно майно - це те, що можна мати, чим можна володіти. Поза усяким сумнівом, володіти можна і земельною ділянкою (як частиною землі).

Навіть за радянських часів, коли земельні ділянки були вилучені з цивільного обігу, концепція, за якою земельні ділянки слід визнавати майном, переважала235. На наш погляд, земельна ділянка - це, справді, специфічний різновид майна. Причому йдеться не лише про земельну ділянку у вузькому, землевпорядному розумінні - як ділянку із чітко встановленими межами, присвоєним кадастровим номером тощо, а про будь-яку частину земної поверхні, що може бути індивідуалізована (наприклад, об'єктом права державної власності можуть бути земельні ділянки лише із дуже приблизно визначеними межами, яким не присвоєно кадастрових номерів і т.д.).

На думку О. Г. Бондаря, який спеціально досліджував землю як об'єкт права власності, "земельна нерухомість не має принципово важливих особливостей, що дозволяють відокремити її від речей, і може розглядатися як особливий різновид нерухомого майна"236. Повністю поділяємо таку думку, беручи при цьому до уваги наявність спеціального правового регулювання відносин із землями, що зумовлене їх специфікою як природних об'єктів.

Вважаємо також, що під визначення речі (а відповідно, майна) не може підпадати земля у розумінні частини навколишнього середовища, оскільки вона, не будучи індивідуалізованою, не може бути об'єктом цивільних прав та обов'язків. Переконливі аргументи на користь такої позиції висловлюються у правовій доктрині Н. І. Титовою237 та ін. вченими238.

Межі земельної ділянки фіксуються у землевпорядній документації (кадастровому плані земельної ділянки) та виносяться на місцевість (в натуру) на підставі технічної документації щодо встановлення меж земельної ділянки із оформленням Акта винесення меж земельної ділянки в натуру. Місце розташування земельної ділянки фіксується прив'язкою її меж і крайніх точок до мережі координат (геодезичної мережі).

Права на земельну ділянку фіксуються як у правовстановлюючих документах (див. ст. 126 ЗКУ та коментар до неї), так і у складових державного реєстру земель (ст. 202 ЗКУ та коментар до неї).

До ч. 2. Коментована норма передбачає, що право власності на земельну ділянку поширюється в її межах практично на всі природні ресурси. На перший погляд, це може вказувати, що саме поняття "земельна ділянка" охоплює не лише відповідний простір, а й розташовані в його межах природні ресурси та об'єкти. Проте системний аналіз чинного законодавства вказує, що це здебільшого не так. Останні зміни до коментованої норми фактично лише підкреслюють відсутність її будь-якого регулятивного значення.

Водні об'єкти, ліси. Ч. 2 ст. 79 ЗКУ (див. також ч. 3 ст. 373 ЦКУ) передбачає, що "право власності на земельну ділянку поширюється в її межах на … водні об'єкти, ліси …, які на ній знаходяться". Крім того, ст. 13 Лісового кодексу України передбачає, що право власності на ліси посвідчується державним актом на право власності на землю, а право власності на ліси виникає з моменту одержання цього документа. На перший погляд, це свідчить про те, що поняття "земля" та "земельна ділянка" у законодавстві України охоплюють не лише відповідний простір, а і згадані природні ресурси, що розташовані у відповідних межах. Проте нам видається, що процитовані положення законодавства слід тлумачити інакше. Оскільки води та ліси є окремими природними ресурсами, мають відмінний від землі правовий режим, для їх використання закон зазвичай вимагає отримувати спеціальні дозволи незалежно від наявності у користувача прав на земельну ділянку, вважаємо, що слід розмежовувати землі, земельні ділянки, з одного боку, та ліси та води - з іншого. Тому проголошення власника земельної ділянки "автоматично" власником зазначених природних ресурсів фактично є декларацією, не наповненою реальним змістом: власник земельної ділянки (за деякими незначними виключеннями, що підтверджують правило) не має можливості на свій розсуд володіти, користуватися та розпоряджатися водами та лісами, розташованими в межах земельної ділянки. Отже, вважаємо, що води та ліси не охоплюються поняттям "земельна ділянка".

Так, наприклад, ч. 3 ст. 13 Лісового кодексу України передбачає, що "документом, що посвідчує право приватної власності на ліси, є державний акт на право власності на землю, виданий на відповідну земельну ділянку". Проте, здійснення права власності на ліси неможливе тільки на підставі такого документу - необхідне одержання дозволу відповідно до вимог ст. 13 Лісового кодексу України. Даний приклад свідчить про те, що два об'єкти (земельна ділянка та ліс) не лише не співпадають, але й мають відмінний правовий режим.

Надра. Коментована норма не описує співвідношення права власності на земельну ділянку із правом на надра в її межах. Ст. 23 Кодексу України про надра надає землевласнику та землекористувачу право без окремого дозволу та внесення плати здійснювати обмежене використання надр під його ділянкою: "землевласники і землекористувачі в межах наданих їм земельних ділянок мають право без спеціальних дозволів та гірничого відводу видобувати для своїх господарських і побутових потреб корисні копалини місцевого значення і торф загальною глибиною розробки до двох метрів і прісні підземні води до 20 метрів та використовувати надра для господарських і побутових потреб". На перший погляд, це також може означати, що надра є складовими земельних ділянок. Проте, на нашу думку, немає достатніх підстав навіть для того, щоб вважати надра не лише складовою, але хоча б приналежністю земельної ділянки (як пропонує Р. С. Кірін239). До такого висновку слід дійти на тій підставі, що надра можуть перебувати виключно у власності народу України (ст. 4 Кодексу України про надра), а право надрокористування землевласників та землекористувачів обмежується лише кількома видами обмеженого користування вичерпним переліком копалин. Термін же "приналежність" вживається зазвичай для того, щоб показати, що якийсь об'єкт (річ) має спільний правовий режим з "основною" річчю (ст. 186 ЦКУ). У випадку із надрами та земельною ділянкою це не так, отже, надра не є приналежністю земельної ділянки.

Поверхневий (ґрунтовий) шар. Ч. 2 ст. 79 ЗКУ (див. також ч. 3 ст. 373 ЦКУ) передбачає, що "право власності на земельну ділянку поширюється в її межах на поверхневий (ґрунтовий) шар …". На противагу водам, лісам та надрам, ґрунти мають спільний режим із земельною ділянкою, землею; їх використання, охорона та відтворення регламентуються саме земельним законодавством. Виходячи із цього, вважаємо, що поняття "земельна ділянка" та "земля" в розумінні чинного законодавства охоплюють не лише простір над та під земною поверхнею, але й розташований в межах цього простору ґрунтовий покрив. Отже, ґрунти - складові земель (земельних ділянок).

Цікаво, що законодавство Російської Федерації (п. 2 ст. 6 Земельного кодексу РФ) прямо вказує, що поверхневий (ґрунтовий) шар входить до поняття "земельна ділянка" ("земельна ділянка - частина поверхні землі (у тому числі ґрунтовий шар) …").

Будівлі і споруди. Важливим, хоча і не вирішеним у коментованій частині, є питання співвідношення прав на землю із правом на розташовані на ній будівлі та споруди. З цього приводу слід зазначити наступне.

Межові споруди законодавство фактично відносить до приналежностей земельної ділянки (ст. 108 ЗКУ). Питання ж про співвідношення земельної ділянки та інших капітальних будівель та споруд, що на ній розташовані, є цікавим та неоднозначним.

У римському цивільному праві будівлі та споруди вважалися невід'ємною частиною земельної ділянки, діяв принцип "superficies solo cedit" (наземне майно приростає до земельної ділянки)240. Проте в подальшому, з ускладненням обороту, суспільних відносин, у правових системах багатьох європейських країн існування будівель на чужій землі стало реальністю241. У більшості сучасних країн будівлі та споруди визнаються приналежностями земельної ділянки, в Україні ж тривалий час було навпаки: ЗКУ 1990 р. передбачав, що земельна ділянка "автоматично" слідувала юридичній долі будівель і споруд, розташованих на ній (ст. 30). У судовій практиці переважав підхід, за яким перехід права відбувався навіть незалежно від посвідчення державним актом права наступника242.

Згодом певний час за земельним законодавством України земельна ділянка та капітальні будівлі і споруди мали незалежний правовий режим (див. первісну редакцію ст. 120 ЗКУ). Такий режим земельних ділянок зберігався навіть до набрання чинності ЦКУ, де у ст. 377 було передбачено "автоматичний" перехід права на земельну ділянку вслід за нерухомим майном (колізія між ст. 120 ЗКУ та ст. 377 ЦКУ на практиці здебільшого вирішувалася на користь останньої).

Законом від 27.04.2007 до ст. 120 ЗКУ були внесені зміни, і у новій редакції стаття відповідає загальному підходу ЦКУ (ст. ст. 377, 796, 1225 ЦКУ), за яким земельна ділянка поділяє юридичну долю розташованого на ній нерухомого майна. Разом із тим, дане правило є непростим та проблемним у реалізації (див. коментар до ст. 120 ЗКУ).

Багаторічні насадження. Відповідно до ч. 2 ст. 79 ЗКУ (див. також ч. 3 ст. 373 ЦКУ), "право власності на земельну ділянку поширюється в її межах на … багаторічні насадження, які на ній знаходяться". Вважаємо, що це дозволяє вважати багаторічні насадження приналежністю земельної ділянки, яка зазвичай слідує її юридичній долі. Проте є і винятки, прямо передбачені законодавством: так, при паюванні земель та майна колективних сільськогосподарських підприємств законодавство відносить багаторічні насадження до майна, яке не підлягає паюванню (п. 21 Методики уточнення складу і вартості пайових фондів майна членів колективних сільськогосподарських підприємств, у тому числі реорганізованих, затв. постановою КМУ від 28.02.2001 N 177), земельні ж ділянки під насадженнями паюються між суб'єктами права на земельну частку (пай).