Гражданский кодекс Украины (ГК Украины) с комментариями к статьям

1. Договір найму укладається на срок, установленный договором.

2. Если срок найма не установлен, договор найма считается заключенным на неопределенный срок.

Каждая из сторон договора найма, заключенного на неопределенный срок, может отказаться от договора в любое время, письменно предупредив об этом другую сторону за один месяц, а в случае найма недвижимого имущества - за три месяца. Договором или законом может быть установлен иной срок для предупреждения об отказе от договора найма, заключенного на неопределенный срок.

3. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора найма отдельных видов имущества.

Если до истечения установленного законом максимального срока найма ни одна из сторон не отказалась от договора, заключенного на неопределенный срок, он прекращается по истечении максимального срока договора.

Договор найма, срок которого превышает установленный законом максимальный срок, считается заключенным на срок, соответствующий максимальному сроку.

Комментарий

статья устанавливает, что срок договора имущественного найма может быть определенным и неопределенным. По общему правилу срок действия договора найма определяется сторонами в самом договоре. Допускается определение срока периодом времени (Например, " договор действует в течение одного календарного года ") или моментами начала и окончания срока (например, договор действует с 1 января 2008 по 31 марта 2008 года).

Вместе с тем, срок договора найма нельзя отнести к существенным условиям этого договора, поскольку часть 2 статьи, комментируется, допускает заключение договора найма без указания срока его действия. В таком случае договор считается заключенным на неопределенный срок.

Если срок действия в договоре не определен, это означает, что нет возможности определить только момент его окончания, поскольку момент начала действия договора определяется по правилам ст. 640 ГК. В таком случае момент окончания договора будет зависеть от свободы любой из сторон. Договор будет действовать столько времени, сколько существовать потребность обеих сторон в такого рода отношениях. Как только любая из сторон потеряет экономический интерес к продолжению отношений аренды, он вправе заявить об отказе от продолжения отношений аренды.

Вместе с тем реализация этого права эт ' связана с возложением на инициирующей сторону обязанность ' связи предварительно сообщить контрагента о своем желании прекратить отношения аренды с целью минимизации тех убытков, которые могут возникнуть у него в связи ' связи с прекращением аренды.

Сроки для предупреждения об отказе от договора найма установлены в один месяц для движимого имущества, в частности для имущественных прав, и три месяца для недвижимого имущества. Норма, которой определены сроки для предупреждения об отказе от договора найма, заключенного на неопределенный срок, не является императивной. Закон или стороны договора могут установить иные сроки для осуществления такого предупреждения, соответственно увеличив или уменьшив их. Так, согласно ст. 790 ГК наниматель по договору проката вообще не должен предупреждать наймодателя об отказе от договора.

Законом могут быть предусмотрены максимальные (предельные) сроки договора найма отдельных видов имущества. Такие предельные сроки установлены, например, Земельным кодексом Украины по договоров аренды земельных участков. Так согласно ч. 3 ст. 93 Земельного кодекса Украины аренда земельного участка может быть краткосрочной - не более 5 лет и долгосрочной - не более 50 лет.

В случае законодательного установления максимальных (Предельных) сроков договора аренды, срок его действия может быть определен сторонами с учетом следующих обстоятельств:

- если срок, установленный сторонами, меньше максимально возможного срока, договор будет действовать до истечения срока, установленного в нем ;

- если срок, установленный сторонами, является большим максимально возможного срока, договор считается заключенным на срок, соответствующий максимальному сроку

- если срок договора сторонами не определен, каждая из сторон вправе в любой момент отказаться от такого договора в соответствии с положениями части 2 комментируемой статьи. А в случае отсутствия отказа стороны до истечения установленного законом максимального срока, договор прекращается с истечением минимального срока.