Гражданский кодекс Украины (ГК Украины) с комментариями к статьям

1. За пользование имуществом с нанимателя взимается плата, размер которой устанавливается договором найма.

Если размер платы не установлен договором, он определяется с учетом потребительского качества вещи и других обстоятельств, имеющих существенное значение.

2. Плата за пользование имуществом может вноситься по выбору сторон в денежной или натуральной форме. Форма платы за пользование имуществом устанавливается договором найма.

3. Договором или законом может быть установлен периодический пересмотр, изменение (индексация) размера платы за пользование имуществом.

4. Наниматель имеет право требовать уменьшения платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, возможность пользования имуществом существенно уменьшилась.

5. Плата за пользование имуществом вносится ежемесячно, если иное не установлено договором.

6. Наниматель освобождается от платы за все время, в течение которого имущество не могло быть использовано им в силу обстоятельств, за которые он не отвечает.

Комментарий :

Поскольку одной из квалифицирующих признаков договора найма является его возмездный характер, за пользование наемным имуществом с нанимателя обязанность ' обязательно взимается арендная плата. Размер арендной платы определяется сторонами и устанавливается договором найма.

Несмотря на то, что исходя из определения договора найма (ст. 759) плата за пользование имуществом должно относиться к существенным условиям этого договора, договор найма, в котором отсутствует указание на размер арендной платы, не признается в незаключенным. Часть 1 комментируемой статьи содержит правило, согласно которому, если размер платы не установлен договором, он определяется с учетом потребительского качества вещи и других обстоятельств, имеющих существенное значение. Такими обстоятельствами могут быть спрос на рынке на подобные вещи, обычные цены, сложившиеся на рынке и тому подобное. Кроме того, в случае неопределенности арендной платы в договоре, применению подлежат общие положения ст. 632 ГК.

Новый ГК Украины расширил волеизъявления сторон договора найма и по определению формы установления арендной платы. Согласно части 2 статьи, комментируется, плата за пользование имуществом может вноситься по выбору сторон в денежной или натуральной форме. Не запрещена также и смешанная денежно-натуральная плата. Плата за пользование имуществом может определяться в виде фиксированного платежа, который уплачивается независимо от результатов хозяйственной деятельности арендатора (такое правило, в частности содержится в ст. 286 ГК Украины), в виде доли полученных при использовании имуществом доходов; в виде передачи нанимателем наймодателю какой-то вещи или предоставления определенной услуги; в виде возложения на нанимателя обязанность ' связи осуществить улучшения арендованного имущества (например, отремонтировать нанятое помещение) и т.д..

В случае натуральной платы сторонам надо согласовывать в договоре определенные дополнительные условия ее внесения, например, качество вещей или работ, которые будут передаваться нанимателем, каким образом арендная плата в виде вещей будет передаваться наймодателю: путем само вывоза или с доставкой; каким образом распределяются расходы на доставку, если она предусмотрена, и тому подобное.

Частью 3 комментируемой статьи определено, что законодатель или стороны договора найма могут проводить периодический пересмотр, изменение (индексация) размера платы за пользование имуществом. Так, например, арендная плата с учетом ее индексации является существенным условием договора аренды государственного и коммунального имущества (ст. 10 Закона Украины " Об аренде государственного и коммунального имущества "). Пересмотр размера платы за пользование имуществом может быть предусмотрен договором найма. В таком случае стороны должны предусмотреть периодичность пересмотра суммы арендной платы, а также обстоятельства, с которыми может быть эт ' связан такой пересмотр (например, изменение цен на энергоресурсы, изменение курса гривни по отношению к иностранным валютам и пр.).

В случае если возможность пользования нанятым имуществом нанимателем существенно уменьшилась из-за обстоятельств, за которые наниматель не отвечает, он вправе требовать от наймодателя уменьшения арендной платы. В данном случае необходимо учитывать следующие обстоятельства:

- во-первых, уменьшение возможности пользования нанятым имуществом должно быть эт ' связано именно с характеристиками самого имущества (повреждение имущества), а не с фигурой нанимателя. Поэтому если, например, возможность нанимателя пользоваться нанятым жилым помещением уменьшилась из-за того, что он от ' ехал в длительную командировку, он не вправе требовать уменьшения арендной платы за пользование таким помещением.

- во-вторых, причиной уменьшения возможности пользоваться нанятым имуществом должны быть обстоятельств, за которые наниматель не отвечает. То есть если ухудшение состояния имущества произошло не по вине нанимателя, он не только не будет иметь права требовать уменьшения платы, но и должен будет возместить наймодателю причиненные этим убытки (см. комментарий к ст. 779).

Комментируемая статья содержит также правила определения периодичности внесения арендных платежей. Так наниматель должен вносить плату за пользование имуществом ежемесячно, если другие периоды уплаты не установлены договором (ежеквартальные, еженедельные выплаты и т.д.).

Если наниматель временно лишается возможности пользоваться нанятым имуществом в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, он освобождается от платы за все время невозможности такого пользования. Обстоятельства, является причиной невозможности использовать нанятое имущество нанимателем, могут быть эт ' связаны как с деятельностью наймодателя (если, например, имущество срочно понадобилось самому наймодателю), так и с определенными о ' объективными обстоятельствами (проведение ремонта имущества вследствие его повреждения третьими лицами и т.д.).