Гражданский кодекс Украины (ГК Украины) с комментариями к статьям

1. У разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права и обязанности ' связки наймодателя.

2. Стороны могут установить в договоре найма, что в случае отчуждения наймодателем вещи договор найма прекращается.

Комментарий

Часть 1 комментируемой статьи предоставляет нанимателю дополнительную защиту путем установления правила, переход права собственности на вещь, переданную в аренду, не является основанием для изменения или прекращения договора найма. Новый собственник вещи автоматически приобретает права и обязанности ' связей наймодателя по договору найма и должен их выполнять до окончания срока действия договора или до момента его прекращения по любым другим основаниям. То есть в результате перехода права собственности на наемный вещь имеет место замена наймодателя в договоре найма.

Поскольку ГК не определяет перечень юридических фактов, влекущих изменение собственника вещи в смысле настоящей статьи, можно говорить о переходе права собственности на вещь при любых законных оснований: наследования вещи после смерти наймодателя, продажа, дарение наймодателем вещи, переход права собственности на вещь, которая была предметом ипотеки и т.п. (см. постановление Высшего хозяйственного суда Украины от 19 декабря 2006 г., дело N 22/114-06-2526). Вместе с тем, следует пам ' закладку о преимущественном праве нанимателя на приобретение взятой в аренду вещи в случае ее продажи наймодателем (ч. 2 ст. 777 ГК).

Наймодатель, осуществляя продажу вещи, переданной в наем, обязательства ' связан предупредить покупателя о наличии отношений найма (см. комментарий к ст. 659). Покупка вещи на таких условиях свидетельствует о согласии покупателя принять на себя обязательства ' связки наймодателя по договору найма.

Наймодатель, который передал право собственности на вещь, или покупатель (новый наймодатель) должны предупредить нанимателя о замене стороны в договоре найма. В случае несовершения такого предупреждения выполнения нанимателем своих обязанности ' связей в пользу первоначального наймодателя будет считаться надлежащим исполнением им договора найма.

Вместе с тем норма части 1 комментируемой статьи является диспозитивной. Изложенное в ней положение может быть изменено договоренности между арендодателем и нанимателем. Положение о прекращении договора найма в случае отчуждения наймодателем вещи должно обязанность ' обязательно быть закреплено в договоре найма или в других договорах (соглашениях) между наймодателем и нанимателем.