Гражданский кодекс Украины (ГК Украины) с комментариями к статьям

1. Наниматель может улучшить вещь, являющуюся предметом договора найма, только с согласия наймодателя.

2. Если улучшения могут быть отделены от вещи без ее повреждения, наниматель имеет право на их изъятие.

3. Если улучшение вещи сделано с согласия наймодателя, наниматель имеет право на возмещение стоимости необходимых расходов или на зачисление их стоимости в счет платы за пользование вещью.

4. Если в результате улучшения, сделанного по согласию наймодателя, создана новая вещь, наниматель становится ее совладельцем. Доля нанимателя в праве собственности соответствует стоимости его затрат на улучшение вещи, если иное не установлено договором или законом.

5. Если наниматель без согласия наймодателя сделал улучшения, которые нельзя отделить без вреда для вещи, он не имеет права на возмещение их стоимости.

Комментарий

Комментируемая статья, конкретизирует положения ч. 3 ст. 773, согласно которому наниматель вправе изменять состояние вещи, переданной ему в наем, только с согласия наймодателя. Так же исключительно с согласия наймодателя могут быть осуществлены и улучшения вещи, переданной Согласие наймодателя может быть сделана в различных формах: либо путем включения такого положения в договор найма, или путем выдачи наймодателем отдельного документа (письма, сообщения и т.п.). Если стороны договора имущественного найма договариваются об определенной форме предоставления арендодателем согласия (например, согласование сметы стоимости улучшений), наниматель вправе требовать возмещение стоимости только тех улучшений, согласие на которые была предоставлена justify"> ГК не дает четкого определения улучшений. В деловой практике под улучшениями арендованного вещи понимается проведение определенных ее изменений, благодаря которым существенно улучшается ее состояние, полезность, комфортабельность, внешний вид и т.д. по сравнению с тем состоянием, в котором вещь находилась в передачи нанимателю (например, проведение ремонта арендованного помещения, установки на автомобили дополнительных приборов и т.п.). Осуществление улучшений надо отличать от проведения нанимателем ремонта, в результате которого восстанавливаются качественные характеристики имущества, утраченные им при найме.

Юридическая судьба улучшений, сделанных нанимателем, зависит от двух обстоятельств: а) могут улучшение быть отделены от вещи без ее повреждения; б) было дано согласие наймодателя на проведение улучшений.

Если улучшения могут быть отделены от вещи без ее повреждения (например, установление в арендованном помещении съемной аппаратуры), наниматель имеет право на их изъятие. Такое право предоставляется нанимателю независимо от того, были сделаны улучшения с согласия наймодателя, или без его согласия. Но в случае изъятия улучшений, сделанных с согласия наймодателя, наниматель теряет право на возмещение их стоимости.

Если улучшение вещи сделано с согласия наймодателя, то независимо от того, можно их отделить от арендованного имущества или нет, наниматель получает право на возмещение стоимости необходимых расходов или на зачисление их стоимости в счет платы за пользование вещью. Выбор способа возмещения осуществляется нанимателем или по согласованию сторон.

Часть 4 комментируемой статьи содержит новое правило, согласно которому если в результате улучшения, сделанного по согласию наймодателя, создана новая вещь, наниматель становится ее совладельцем (относительно правового режима общей собственности см.. Главу 26 ГК). Это правило действует именно тогда, когда в результате улучшений создается новая вещь, то есть вещь, которая имеет существенно иные признаки по сравнению с предыдущим о ' объектом найма (например, наниматель осуществляет надстройку еще одного этажа над арендованным домом).

Между арендодателем и нанимателем возникает правовой режим общей долевой собственности на о ' объект найма. Доля нанимателя в праве собственности соответствует стоимости его затрат на улучшение вещи. То есть для определения долей необходимо выявить соотношение стоимости арендованного имущества сделанным улучшений, и стоимость затрат, произведенных нанимателем. Вместе с тем это правило не является императивным, следовательно стороны в договоре найма или дополнительных соглашениях к нему вправе определить любое соотношение долей в общей собственности наймодателя и нанимателя на о ' объект найма.

Если улучшение вещи, переданной в наем, сделанные нанимателем без согласия наймодателя и не могут быть отделены от вещи без вреда для нее, наниматель не имеет права на возмещение их стоимости. То есть фактически расходы нанимателя на осуществление таких улучшений остаются некомпенсированными и после возвращения вещи из пользования составлять прибыль наймодателя. Вместе с тем в случае наличия желания наймодателя он может компенсировать эти расходы нанимателя.